定期賃貸借契約・再契約時の敷金について

質問

都内マンションの定期建物賃貸借契約満了に伴い
再契約を申し出ました（貸主の都合で定期契約になっていますが
実際は過去10年以上継続的に貸し出しているようです）。

そこで更新手数料と事務手数料として1.5ヶ月分の家賃を
収めたのですが、契約書を見たところ「敷金として別紙に
記載する～円を本契約締結と同時に差し入れるものとする」
との条項があり、別紙には[賃料の2か月分]が記載されていました。
これでは再契約時にまた敷金を納めるように読めるのですが
通常はこのような書き方なのでしょうか？？

厳密には今回入居時に値引きした月2000円が元に戻り、差額分の
敷金4000円は納めてあります。当初届いた契約書では別紙に
[値上げ後の家賃2ヶ月分]が記載されており「敷金は退去時まで
デポジットしておくものなので書くとすれば4000円なのでは？」
と不動産に電話し「こちらのミスです。刷り直します」と
の回答をもらったのですが、新たに届いた契約書でも
[値引き後の家賃2ヶ月分]が記載されているのです。。。

もしこれが入居時に収めた敷金を繰り越す（？）意味で
書いているのであれば「～円を既に支払済みであることを
甲乙相互に確認する」などといった書き方になると思うのです。

正直更新（正確には再契約ですが）するのは今回が初めてなので
敷金の取り扱いもよく分かりません。次こそ徹底的に電話で
確認しようと思っているので是非アドバイスお願い致します！

回答No.2

m_inoue222 · ベストアンサー

＞通常の雛形だとどのような文言になるのでしょう？？

再契約ですから一からやり直しの契約書でしょう
更新料や原状回復などは無視すればすっきりします
修繕などは本当に退居するときに精算されれば良いだけです

ただ、変な知恵になるかも知れませんが

その様な実質的普通賃貸形式の定期借家契約は万一問題になったときは「普通賃貸契約」と認められるでしょうね

借り手に「一方的に不利な条件」を付与しているだけです

＞契約更新の形を取っているので整合性に欠けるのだと思います。
＞（契約書の中でも「更新」と「再契約」が混在していて
＞箇所によっては訂正印で修正してありますし。。）

定期借家契約は借り手に制限を掛けますので厳格に適用されるでしょう

わたしの使っている不動産屋でも

「定期借家契約はいくら契約書が完璧でも公正証書にしてください」
「そうでないと大家の権利は認められない可能性が有ります」
「私も１００％の自信がありませんので定期借家契約には手を出しません」

このような指導です．．．（笑）。

まして「不完全な契約書」「定期借家契約の繰り返し」だとトラブル時は充分貴方の勝ちでしょう．．．（笑）。

少なくとも
「完璧な契約書」
「出来れば公正証書」
「一つの契約終了時は修繕を含んだ清算」
「再契約に至った理由」
「明らかに普通賃貸に比較して借り手に有利な条件」
これらが揃っていなければ大家は無効な契約書を握ってにこにこしているだけになるでしょうね

＞敷金部分だけは「契約更新」時の書き方にしてもらう、

書かれなくても敷金は今の契約に基づいて返還されます

補足

実はm_inoue222さんの過去の回答を見て、
「こちらのサイト上で直接ご相談できる
サービスがあればいいのにぃーー！！」と
思っていたところなのです。
とても励まされました。有難うございます。

…確かに実質的には普通賃貸契約の形を
取り続けているのである程度は目をつぶろうと思います。
多分敷金の総額が別紙に記載されていくのでしょうね。
と考えれば出しなおす前の[値上げ後の家賃2か月分]
が正しいのかも。。。昼休みにでも電話してみます。

いい勉強になりました～

回答No.1

m_inoue222

大家してます

定期建物賃貸借契約に更新の考え方は有りません

「契約終了」＋「再契約」

＞更新手数料と事務手数料として1.5ヶ月分の家賃

「礼金」と「仲介手数料」なら理解できます

敷金は契約終了ですから前の敷金が返還されるはずですが？

原状回復費用としてそれに敷金を充当されたのでしょうか？

理論的には

「契約終了」－「原状回復」－「再契約」

意味は通じますが少し不自然ですね．．．（そのまま使うなら）

＞などといった書き方になると思うのです。

書き方はどうでも実質敷金の追加が無ければそれで良いのでは？

その事だけ確認されれば良いと思いますが

（契約上はそうでも便宜上敷金はスライドすると思います）

補足

早速のご回答有難うございます。敷金の清算はまだです。
契約書に同封されている送付状を見ましたがやはり
「更新料（値上げ後家賃1か月分）」
「敷金差額分（値上げ差額分2か月分）」
「事務手数料（値上げ後家賃半月分）」
の書き方になっています。

元々貸主が購入した一室を賃貸に出しているので
【万が一】自分が住むことになった場合のために
定期契約にしているものの、実際は再契約とは名ばかりで
契約更新の形を取っているので整合性に欠けるのだと思います。
（契約書の中でも「更新」と「再契約」が混在していて
箇所によっては訂正印で修正してありますし。。）

ただ金銭の扱いに関しては正確な情報を盛り込みたいのです。
（以前不動産と金銭の取り決めでもめて更新しなかったのですが
その時も契約書が全てになったので捺印するのを躊躇っています）
敷金がスライドすることは口頭で確認を取ってあるので、
契約上は（不完全な）「再契約」でも敷金部分だけは
「契約更新」時の書き方にしてもらう、とか。。
通常の雛形だとどのような文言になるのでしょう？？

それとも「再契約」の形を優先させるとすれば
敷金を一旦清算するのでしょうか？ただこちらは
住み続けているので原状回復されると困るのですが（苦笑）

このような事例は珍しいのでしょうか？今後も長く住み続ける
のでちょっと気が重くなっています。。