私道に面した建売って？

質問

現在、幅2.7mの私道（２項道路）に面した建売を検討しています。
物件価格は周辺の公道に面した物よりも２割程度安いのですが
将来売却するときに売れないのではないかと不安です。
このような接道の土地はやはり大幅評価減なのでしょうか？

回答No.4

noname#38493 · ベストアンサー

＞路線価では３割減なので、土地価格も周辺の３割減が妥当な価格なのですか？

路線価というのは主に相続税・贈与税の算出用の評価額です。
ただ、あなたがご自分なりに色々検討するにあたり、そういう数字を目安にすることは自由ですし、参考になる数字です。

で、あなたが根本的に勘違いしている点があるとすれば、今回は相続税を算出したいわけではないですよね？
市場価格というのは常に需要と供給によって決まってきます。
将来売却する場合に何割減か？というのがわかるのは「買い手が付いたとき」です。

2割減でも5割減でも買い手が現れなければ売買は成立しませんし、0割減、もしくは2割増でも買い手が現れれば売買は成立します。
ということで今は結論は出ない話ですが、購入時に何となく2割減、路線価の比較では3割減程度だという認識を持っておけばそれでよろしいと思います。
将来売り出すときに、不動産業者等が査定をしてくれるとは思いますが、売出価格を決めるのは他でもない「あなた」ですから。

お礼

そうですよね。あまり考えすぎるのも良くない気がしてきました。
ありがとうございました。

回答No.3

noname#38493

2項道路であればセットバックして一応幅員4.0m以上は確保してますよね？（中古物件じゃないですよね？）
それはそれで形の上では問題ないのですが、評価減の理由はその2項道路が「私道」であることのように思います。

公道と違い、私道というのは権利上「他人名義の土地」です。
2項道路であれば、所有者といえども隣接住人の日常生活を阻害するようなことは出来ません。しかし本来は他人の通行や掘削の権利がある道路ではありませんので何かに付けて（私道所有者の）承諾書が求められる事も考えられます。

その様な面倒な土地ですから、そもそも2割程度安いというのはある意味当然のことですし、将来手放す際に現状のままの権利形態であれば、同じように低い評価を前提にせざるを得ないでしょう。
私道所有者が行政に上地して、更にセットバックした各土地所有者も上地し、完全な公道になれば評価は多少上がる可能性もあります。

お礼

物件は新築で、道路の中央から2m後退した位置から敷地となる様です。
路線価図を見てみたのですが、その私道は170千円/m2で、周辺の5m～6m幅の
公道では240千円/m2でした。路線価では３割減なので、土地価格も周辺の３割減が
妥当な価格なのですか？

回答No.2

noname#39684

基本的に思い違いがあるようでなりません。

「物件価格は周辺の公道に面した物よりも２割程度安いのですが・・」
つまりその物件は安かったわけです。建物の建築費用は土地に関係ありませんので、その２割は土地が安いから、と見てよいでしょう。

ですから、既に大幅評価減になっている土地と見られます。

売却するときも大幅価格減にすれば売れます。
安く手に入れた物件であれば、安くしか売れないのは当たり前といえば当たり前です。

お礼

将来的に売る予定での購入ですので、その時に
現在の取得価格より（大幅に）評価減にならないか
心配だったので質問させていただきました。
杞憂でしょうか

回答No.1

dr_suguru

＞このような接道の土地はやはり大幅評価減なのでしょうか？

2.7ｍ幅員であれば、道路中心から2ｍ下がって、民地内の0.65ｍは建蔽率、容積率に参入できません。
個人の土地であっても、建築できません。
「みなし道路」です。
よって、道路後退の無い敷地よりは安いでしょうね。

お礼

ご回答いただきありがとうございました。
その建売はセットバック済で、法的には問題ない様です。