不動産の相場などの価格の算出の仕方

質問

こんにちは、不動産業に関わる方に質問です。

土地の値段は価格÷坪で、坪単価の相場を出しますよね。
土地の値段を算出することで相場を知ることを基本としつつ、質問です。

一戸建の場合は、建物値段を引いた後に土地値を出しますよね。
その時の建物値段なのですが、一戸建の「木造」「鉄骨造」「鉄骨鉄筋コンクリート」「RC」などありますよね。（他にもあれば教えてください）

(1)それぞれ、建坪Xいくらで算出すればよろしいのでしょうか？目安でも結構です。その基本の上に、どういったものがあると大きく建坪にプラスマイナスするなどのことがありましたら、教えていただけるとうれしいです。

(2)それぞれ何年もつとみて建物の現在価値を計算するのでしょうか？

(3)それぞれの建て方での解体費用も教えていただきたいです。

(4)リフォーム済とある場合は、どのように計算すればよろしいのでしょうか？

(5)最後に分譲マンションは、土地が共有となっていますが、マンションの場合は、一戸建てのように建築の仕方や築年数で建物価格を算出する基本みたいなのはあるのでしょうか？値段÷専有面積のみで判断するのですか？修繕積立金などもあるため、一戸建てと同じように考えてよいのか、それともそういう基本がなく、わからず質問です。

たくさんの質問ですが、１つでも教えていただけるとうれしいです。
宜しくお願いいたします。

回答No.1

noname#38493 · ベストアンサー

（1）まず、「いくらで算出する」という定義は存在しません。目安と言っても建物の場合には構造躯体のみならず、仕様や築年数など諸条件が違いますので難しいですね。
どうしてもと言うならば築年数や建物の内容に応じて坪0～70万円程度を臨機応変に当てはめるしかないと思います。

（2）これも定義はありません。例えば固定資産税評価額等をベースに考えれば経年減点補正という見地からの耐用年数はRCであれば47年、木造であれば22年などあります。しかしそれは税金用の数字ですから市場価格に当てはめるのは無理があります。
一般的には築20年以上だと建物は無価値だとか言われますが、建物の内容によっては必ずしもその限りではないし、ご自分の中で何か定義を作っていくしかありません。

（3）ケースバイケースです。特に解体作業は撤去費用の問題のみならず、解体作業をする環境によっても大きく左右されます。
道が細くて大きなトラックが入れない、隣地と密接していて養生や施工に手間が掛かる、地下が存在する、アスベストが存在するetc・・
それらを度外視して意味があるか不明ですが、木3万、S4万、RC5万（それぞれ坪単価）位に考えておけばザックリレベルでしょう。

（4）これも定義はありません。

（5）これも定義はありません。

質問の趣旨はよく理解出来ますが、市場価格をベースに考えた場合に万能な計算方法はありません。
あえて言うならば、ご自分の中で一定のルールを作って計算してみることです。当然他人に押し付けられるレベルのものではありませんが、指針として相場を出すならばそうせざるを得ませんし、この質問内容はそういうテーマの話です。

価格按分をするのに、建物評価が先か、土地評価が先か、という点もありますし、非常に難しいテーマであると同時に確固たる計算式はありません。

お礼

どうもありがとうございます。
計算方法がないということがわかっただけでも大変うれしいです。

＞＞木3万、S4万、RC5万（それぞれ坪単価）位に考えておけばザックリレベル
大変参考になりました。
建築のことが無知ですので、こういったことが大変助かります。

どうもありがとうございました！