賠償請求が来ました。。。どなたかご教授ください

質問

土地を購入しようと、２月１１日にある不動産会社と売買契約を結びました。
（その際には、未だ銀行融資を掛けておらず、ハウスメーカーのほうから絶対に通るので大丈夫という話を元に、支払い期限付きで売買契約を
結んでいます。また、頭金という事で２０万円を支払いました）
当然、契約を結ぶにあたり、銀行融資の確定していない事は非常に危惧される部分であったため、ハウスメーカー・不動産会社にも確認を取りましたが、契約書のその他（宅地建物取引業法第３５条外事項）において金融機関に申込み、万が一金融機関から否認された時は、契約は解除され売主は受領済み金員を無利息にて買主に変換するという条文が含まれているから大丈夫ということでした。

　そして、危惧されていたことが現実に起こり、銀行の融資審査が通らず、期限ぎりぎりまで、様々な銀行にあたりましたが、やはり審査は通らず、４月１０日の期限までにお支払いが出来ず、契約が不動産会社から解除されました。
　この時点では、上記に記載した第３５条外事項のとおりになると思っていましたが、つい先日になり、請求書が郵送にて届き、違約金として
売買代金の20％の支払いを行うことでした。

確かに、契約書上にそれらの記載があるのも確認しておりましたが、第３５条外事項の記載もありました。
この場合は、代金の20％はお支払いするしかないのでしょうか？
どうして良いか分かりません。
どなたか、ご教授ください。

回答No.6

e_fudousan

４です
厳密に言うと 履行の着手については難しい所ですが
この場合 不動産会社が自ら契約解除している事を考えると
履行の着手には当たらない可能性が強いでしょう

まず ここで相談するよりも 一刻も早く宅地課に相談しましょう
ここでは契約書内容とか詳しい部分の内容が把握できません

一切の書類を持って話をすれば 力になってくれます

回答No.5

echino

No.2、3の不動産屋です。
＞＞登記の依頼という部分では、売買契約を結んだ後に不動産会社から
＞＞連絡があり、登記申請？を行うが良いか？という連絡がありました。
＞＞銀行が通っていなかったので、問題があると思い、ハウスメーカー
＞＞に相談したところ、問題ないと言う事でお願いをしてしまいました。

これを履行の着手とみなして違約としているのでしょう。
金利など借り入れによる損害を業者が受けているようだと
違約金を払う必要（損害を受けて言ると、ほぼ確実に）があります。
対個人の場合だと、手付金放棄程度で済むのですが。。。
弁護士に相談して、損害額を提示してもらって、最低額のみを
支払うようにするのをおすすめします。
結構、口だけのケースで損害をうけていない場合も多いので。

Ｐ．Ｓ
なんとなく気づいていたのですが、ハウスメーカーが原因でしたか。
昔新人のころに同じような目にあわされたことがあったもので。
ハウスメーカーとのこうしたやりとりが書面で残っていれば
押し付けることができます。
私のときはＦＡＸで対応したため、証拠が残り勝ちました。
文句を言うのはただなので、言うだけ言ってみるとよいでしょう。
何かもらえるかもしれません。

回答No.4

e_fudousan

大丈夫です
そもそも　契約解除になっているのに違約は有り得ません
違約というものは　「履行の着手」があってはじめて違約となります
履行の着手とは　この場合　ローンの金消契約や登記の依頼などの事をいいます
つまり　売買で　お互い取り返しの付かない状態の事をいいます

今の状態はお互い　なーんにも被害は受けていません
損害賠償請求など有り得ません

大丈夫　白紙解約に持ち込めますよ
関係書類を持って　建築指導課ではなく
都道府県庁にある「宅地課」か「不動産業課」に
（都道府県によって呼び名が違う場合があります）
行ってみて下さい
建築指導課は建築の部門です
宅地課は不動産業者などの対する是正や訓告ができます
宅地課に逆らったら免許がなくなるので
逆らえる業者はいません
あなたが正しければ　白紙解約になります

お礼

ご回答ありがとうございます。

登記の依頼という部分では、売買契約を結んだ後に不動産会社から連絡があり、登記申請？を行うが良いか？という連絡がありました。
銀行が通っていなかったので、問題があると思い、ハウスメーカーに相談したところ、問題ないと言う事でお願いをしてしまいました。

これでも大丈夫でしょうか？
お手数をお掛けしますが、ご回答の程何卒頂戴できればと存じます。

回答No.3

echino

No.2の不動産屋です。
融資承認期日、ローン条項の期日が明記されていないならば
質問者さんの場合は白紙解約となるのですけど。。。

１）相手側に融資の状況がまったく伝わっていなければ、それは
不誠実な行為となります。その責任は買主である質問者さんに。

２）支払い期日に間に合わないならその旨を前もって話していること
も前提となりますが、それはどうでしょうか？

３）融資が否認された旨は不動産会社に伝えてありますか？

この３つを守っているならば問題はないでしょう。
すでに支払っている２０万円も主張すれば戻ってきますよ。

逆にこれを怠った場合には違約金はしょうがないかと。
例えば、決済が（不可抗力にて）遅れる旨を売主には遅滞なく
知らせる義務があります。これを怠っておいて、やっぱヤメマスと
いうことは通用しません。
また融資の承認に関してもそれが、支払期日に影響を及ぼす契約で
ある以上（確定後速やかに～）報告の義務があります。

そのようなことがなければ、問題ないです。
あったら、出るとこまででて、主張するしかないでしょうね。
その場合は、弁護士と相談した方が良いです。

お礼

ご回答度々ありがとうございます。
１）に関してですが、間にハウスメーカーがおり（契約には絡んでいませんが）そこは把握はしていました。
また、不動産会社から何度もハウスメーカーには催促の連絡があったようで、融資があまり芳しくない旨は伝えてあったようです。（具体的に駄目とはいっていないかもしれませんが）

２）支払期日に間に合わない事は催促があった時点でお伝えしております。2～3日待ってくれという事でお話しました。
結果的には、2日後ぐらいに待てないと言う事で、解約という形になりますが、宜しいですか？という連絡がありました。

３）１で記載致しましたが、間接的になってしまったため、直接はお伝えしておりません。

このような状況ですが如何でしょうか？

回答No.2

echino

不動産屋です。
融資の承認期日はいつまででしょうか？
おそらく書き間違えたのだとは思いますが、４．１０が支払い期限なら
それより相当前に承認期日が設定されていたはずです。
もしそれを過ぎて、銀行に当たっていたのならば、賠償請求は当然です。

万一、上記のような場合に
頭金（手付金）の放棄程度で話合いが付くのが通常のケースです。
（損害がない場合には違約金を求めても難しいものがあるから）
しかし、仲介手数料などは求められることがあります。
仲介手数料は契約を締結した時点で支払いの義務がありますので。

お礼

ご回答ありがとうございます、承認期日と言うのが確認したのですが記載されていないようです。。。。
4月10日の支払期日のみでした。（融資確定後速やかに支払を実行する事と記載があるのみです。）
銀行には、2月の契約時点で既に審査を申し込んでおり、否認を受けていました。しかしながら、ハウスメーカーが通るところはあるということで、ギリギリまで様々な金融機関を当たっていたため期日を過ぎてしまったというのが現状です。

また、頭金の放棄だけのお話し合いに持込むためにはどのような、動きをすれば宜しいのでしょうか？（弁護士を入れての話し合いなのか、自ら話し合いを行うべきなのか？など）
大変あつかましいですが、何卒ご教授下さい。

回答No.1

1katyan

第３５条外事項の記載もありました
万が一金融機関から否認された時は、契約は解除され売主は受領済み金員を無利息にて買主に変換するという
内容ですね。重要事項説明書に書いてあると言う事ですね？

それなら問題はないと思いますが
住んでいる都道府県の建築指導課
　　　　　国土交通省の建築指導課
に電話でもいいから相談してください

お礼

ご回答ありがとうございます、早速明日にでも連絡を取ってみます。