大規模リフォームについて

質問

古家付の土地購入＋古家の大規模リフォームを考えて
おります。※新築は予算的に難しいので・・・

古家は築40年くらいなので大規模リフォームは、
基礎と柱だけを残して全て新しくする予定です。
予算は1000万くらいです。

傾斜地だったためか、1Fの一部が堀車庫でその上に平屋を
建てているようです。
　____________
__|__平___屋__|______
|__地盤__|__堀車庫__|_道路_

このような場合、
リフォームでも建築許可は下りるのでしょうか？

リフォーム屋は特に問題にならないようなことは言って
いましたが、新築を計画したときのHMは新築の場合は
許可がどうのこうので、堀車庫になっていないところから
建てる計画が良いと言われました。

是非ともアドバイスをお願いします。
よろしくお願いします。

回答No.1

river1 · ベストアンサー

はじめまして！
質問文を読みますと大規模修繕というより改築に近いように思います。
建築確認申請が必要です。
質問文から感じられる事は、この辺の手続などをリフォーム業者のＨＭは認識が薄いように感じられます。
改修計画の図面作成は、設計事務所に依頼するかＨＭの設計者に強く言って確りとした計画図面を作成し、建築確認申請をしなくてはならないでしょう。
現建築基準法の規定に従って計画しましょう。
ご参考まで

補足

早速の回答ありがとうございます。
リフォームでも建築確認申請は必要なのですね。

となれば、気になるのが1Fの堀車庫の上になる部分もリフォーム
対象なのですが、許可っておりるものなのでしょうか？
見た目からは鉄骨組んであるようですが、古いので詳細な図面は
ない場合は、改めて強度の調査など必要でしょうか？

あと、リフォームの場合でも地盤調査？地耐力調査？はするもの
なのでしょうか？

回答No.5

syoku-nin

No.2です
建築確認を申請しないで施工した場合、下記のことが想定できます。

１．施工中に、行政機関(市町村の建築指導課など)に、指摘された場合、その場で工事の差し止め命令が出ます。
２．殆んどの場合、建物の登記が出来ません。
３．未登記＝資産の証明が無いので、売却できません。
４．登記が出来ない建物では、銀行等で融資を受けられない場合が有ります。
５．施工に不具合が発生した場合、争えませんので、施工会社の保証を受ける事が困難です。

上記の理由より、確認無しでの改築は、お勧めしません。

回答No.4

noname#45516

車庫のが鉄骨ですか。しっかりしているものなら良いですが、心配ですね。HMに頼んでもお抱えの設計事務所に出すでしょうから、その辺りは問題ないようにも思いますが、混構造で傾斜地で改築となるとなかなか難しい設計になりますね。

　それはまぁ置いておいて、坪数にもよりますがたぶん1000万ではできないですよ。というか1000万以内の作り方ででは不安の残る構造です。
　もう少し条件の良い古屋の購入をお勧めしたいです。

回答No.3

river1

追補につきアドバイスします。
既存建物は、工事規模によって確認申請の有無が決められています。
質問文を読む限りでは、必要ですね。
堀車庫の部分も当然対象になります。
建築基準法の規定に従っておこなえば許可はおります。
既存部分の強度については、計画上確認しなければなりません。
地盤などの耐力確認は、ケースバイケースで、計画する設計者が必要と判断すればおこなわなければならなくなります。
質問文を読む限りでは、貴方様の計画は、改修計画設計をＨＭとは切り離して設計事務所さんに依頼した方が良いのかなと思います。
質問文からは、とても設計技量のある業者には見えません。
ご参考まで

お礼

アドバイスありがとうございました。

工務店＝設計ができる！と思っておりました・・・
もう少し自分でも勉強して、しっかりとした計画のもと
進めたいと思います。

ありがとうございました！

回答No.2

syoku-nin

建築営業マンです。
基礎と上屋構造部分だけを残してのリフォームは、
建物の形が一切変わらない場合以外は、改築工事扱い＝確認申請が必要です。
つまり、
1.(登録した)設計事務所への依頼が必要です。
2.工事は建設業許可を受けている業者である事が基本です。
3.今の建築基準法の構造基準にて設計する必要が有ります。

打合せ相手が、リフォーム業者の場合、建設業許可が無かったり、
建築の資格者では無かったりで、トラブルが多いことを良く聞きます。

まずは打合せの相手が、建築士又は建築施工管理技士かどうか、
確認して下さい。
資格が無ければ、設計事務所を交えて打合せを遂行することをお勧めします。
古い建物の場合、検討の結果、新築と予算が変わらないという事が、よく有ります。

お礼

回答ありがとうございます。

やはり確認申請が必要なのですね。
リフォーム業者はそんな事は何も言わずに大丈夫ですよ！って
言っていたので無申請で行うつもりなのでしょうかね？？
ちゃんと確認をしてみます。

ちなみに確認申請なしで工事を行った場合ってどうなるの
でしょうか？最悪は取り壊しなどあり得るのでしょうか？

高額な買い物なのでしっかり検討していきたいと思います。
ありがとうございました。