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今の金利状況では固定と変動どっち？
中古一戸建：2410万 旦那の年収449万 不動産屋のファイナンシャルプランナーに変動金利のローンを勧められました。しかも、フラット35は今は申し込む人なんてなかなかいないよなんてこともいわれて。。。 確かに変動の方が借り入れ額が大きくて借り易いだろうけど、今金利が徐々に上がってきてるし、ニュースでもあと２回金利上げるって話だし、そんな時にプラン提案が変動のみなの？って思ってしまって。。。 私は、金利が上がるの判ってるから固定と変動のミックスで行こうと思ってたんです。 固定はフラット35を使おうとしてるんです。 ファイナンシャルプランナーの言うように変動のみにした方がいいのでしょうか？ 今はフラットを使う人はいないんでしょか？ 教えてください。よろしくお願いします。
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不動産屋です。 背景がわからないのであれですが。 単純に、フラット３５の金利の時、支払いを３５年出来そうならば そちらを選んだ方がよいかと思います。 また、金利が今年中にあがることが予想されるのに変動をミックスに するのはおかしいですよ＾＾； ５年固定か、１０年固定などを選んだ方がよいかと。 でもって もしかすると、家族構成や保険の状況、今の家賃などから変動を すすめている可能性があります。 年収が４５０万ですから、フラットだと確かに微妙でしょう。 団信に加入したとして、今の保険の月の支払いをどの程度見直せるか お子さんがいればその年齢も加味して計算をするのが通常です。 Ｐ．Ｓ フラットを申し込む人は多いようにみえてそれほど多くありません。 支払いに余裕がある人しか選べないからです。 日本のＦＰは明らかにレベルが低いです。レベルが高い人に相談すると 結構なお金を取られます。あまり当てにはしないで下さい。
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- 00110011
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変動金利の本当の怖さをわかっていますか？ http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20010821N/ ↑未払い利息の発生。 支払いによほどの余裕がある過程でない限り、金利上がり調子のときに、変動はかなりチャレンジャー（？）自爆者かな？ 支払いによほどの余裕がある家庭とは、年に数回ガンガン繰上げ返済できて、元本をドンドン減らせる家庭です。
そのフィナンシャルプランナーは全く話になりません。これではまるで「リスクプランナー」です。 住宅ローンは「長期固定」が基本であり原則なのです。短期固定金利商品はゼロ金利時代にたまたま出現しただけのものであり、決してスタンダードな住宅ローンではありません。 一時的な返済額を減らして「買えない人にも買える錯覚をおこす」くらいの効果しかありません。 金融機関が金利の予測を間違ってさえいなければ、支払い“総額”は「長期金利」＜「短期変動」になるのです。 短期金利が得になる人には条件があります。 ・「近い将来（概ね10年以内・できれば5年以内）にローン額の多く（50％程度）を繰り上げ返済できる収入増加や貯金が見込める方」です。 それ以外の人は、支払い“総額”は「長期金利」＜「短期変動」になります。得に金利上昇局面ではそうです。 ・最初の返済額が少ないから短期固定、とか、金利の動向を見て短期固定とするのは、全く「わかっていない」のです。 ■どちらを選ぶかは、金利の動向ではなく、借りる人の今後の収入・貯金状況なのです。これが間違って解釈されるので、ちょっと金利が変動すると「借り換えはどうしましょうか」「返済ができなくなりそうです」というような愚かな質問が噴出するのです。 変動と固定をミックスする場合でも、変動部分の終了期間前後に変動部分の額を繰り上げ返済できるような資金計画が理想です。そして、最初の変動期間が終わった時点で繰上げ返済を短期変動分へまわすのか長期固定分にまわすのかをその時の金利で判断するのです。これが最もリスクの少ない確実に利子額を減らす方法です。 ■短期固定は「繰上げ返済ができてこそ利用する価値がある」のです。 ■短期固定の当初の返済額の少なさでローン全体を計算し、繰上げ返済ができない方は、リスクをもったまま（金利まかせ）で短期固定金利の変動にビクビクし続けなければならず、その場しのぎの借り換えをしても結局は破綻への一本道を進むしかないことになります。短期固定の最初の期限が近くなり、最近そのようなケースが急増しています。
お礼
そうですよね。。。 固定が終わった後の金利の変動は怖いですね。せっかく買ってもビクビクしながら生活していくのは嫌ですね。 細かなことまでありがとうございます。とても参考になりました。
- mahopie
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質問者が相談したＦＰがどこから収入を得ているかを考えれば、「不動産屋のファイナンシャルプランナーに」というところが、質問者が感じている不信感のゆえんだと分かりそうです。日本ではＦＰの資格による個別コンサルティングで収入が得られる体系にはなっていませんので、著作・マスコミ登場で稼ぐか、金融機関勤務で名刺に資格を刷り込んで何となく相手に安心感を与えるか、不動産会社勤務の給与で暮らしを立てるか、という所になります。 ＦＰ資格というのは日々の忙しい勤務の傍らで、（酒色におぼれずに）一定期間の平日夜・休日に自らを律して勉強をした真面目な人、という位で評価しておけば良さそうです。（中小企業診断士も似たところです） あくまでも客観的なアドバイスを得たければ自分でコンサル料を支払って、ニュートラルな立場のＦＰに相談する、今まで積み重ねた自分の勉強を信じて自分で判断する、のいずれかになりそうです。 質問内容から伺うだけの立場で、あくまでも個人的な感触では、質問者の判断の方が正しそうに感じます。
お礼
ありがとうございます。
借り入れと、年収だけじゃわかりませんね。 本来月々の返済計画や今後の家族計画などを鑑みて考えるものです。 FPの人も返済に余裕があると見て変動を勧めた可能性もあります。
- nornor1999
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>>今はフラットを使う人はいないんでしょか？ 以前と比べれば大分増えていますが、割合としてはまだ変動や短期固定の方が多いですね。 >>フラット35は今は申し込む人なんてなかなかいないよなんてこともいわれて。。。 手続きに手間がかかるからめんどくさいのでフラット35以外に誘導しているかもしれません。 しかしご購入（予定？）の中古住宅はフラット35が利用できる物件でしょうか？適合証明とれますか？
お礼
ありがとうございます。 確かに手続きめんどくさいし時間がかかるって言ってました。 物件は築10年なので適合してるみたいです。
お礼
ありがとうございます。 やっぱり変動だけで組むのはリスクが大きいんですね。 ローンの本契約前にリスクの大きさを知ることが出来てよかったです。