一土地の名義が40人以上！？

質問

祖父の財産分与の件で、複数の共有名義で不便を被っている代表者と、事情に詳しい、役場の人（本人も一部の住民）が説明とお願いにやって来ました。
(1)祖父の所有している土地（四十数人の名義の一人）について、共有者の中から、住居の立替等で非常に不便がっているので早く解決したい。
(2)祖父の分（今は祖父より下十数人が相続の権利あり）が解決すれば、すべて解決する。
(3)その他に祖父の個人名義や(1)以外の共有名義の山林、原野、居宅、畑、雑種地、公衆用道路なども複数個所あり出来ればこの際一緒に解決について一任をして欲しい。
(4)個人名義分以外は、同じく三十数人～四十数人の共有名義のものもあり、祖父の部分がどこからどこという基準も、今となっては正確に知っている人は皆無状態。
(5)上記の土地に関して、夫々対象の土地の面積、評価額（役場できちんと出しているもらしい）は提示されている。

要点は以上でした。
それを踏まえて、このような提案をされました。

(1)の部分については、祖父の土地m2200～300m2（厳密には不正確）について、対象総面積の評価額÷祖父の土地で計算して現在の私ども権利のある14人で…とすると、例え300m2で換算しても子供のお小遣い程度になるので、(3)、(4)の祖父の分がわからない状態の分と合わせて、解決金として金額を提示してほしいと言われました。
祖父個人名義分の合計金額が、例えば100万円。その他複数所有の共有名義の土地が1000万円だとすると、いくらを提示すれば妥当なのでしょうか？
また、どんな計算をして妥当金額を導き出したら良いのでしょうか？？
宜しくお願いします。

回答No.2

hazu01_01

まず、わからないところを確認します。
なぜ個人の土地について役場の職員が一緒に来たのでしょうか。状況からすると何らかの公共事業が関わっているように感じます。
１、２及び５からするとあなたのおじいさんを含めた何人かで持っていた共有地の用地買収か何かなんでしょうね。
３からするとおじいさんはそのほかの土地の所有者にもなっているため、ご親戚の誰かがその名義も変更したいということですね。

ここから回答に入ります。
その土地については共有名義ですので、普通は土地の全体にかかる持分がおじいさんの権利です。登記簿で何人の権利者がいておじいさんがそのうちのどのくらいの持分があるか確認すればよいです。実際におじいさんがその当時どのあたりを権利として有していたのかはこの際余り気にしなくてよいと思います。
昔はそれぞれの地域で共有地、惣持で山を持っていました。そういう山を利用し、薪にしたり、茅をとったり、地域全員が利益を得ていたわけです。そういう山は住民全員の共有地になったり、住民の代表者の共有地になったりしました。
今回の場合はどうやら共有地であるが、だいたい利用者として決まっているわけですね。

(1) 役場に売ることになった土地を利用権者でわりそれぞれの利用権者の金額を決めます。
(2) おじいさんの遺産に対してのあなたの法定相続分を求め、(1)で求めた金額に法定相続分をかけます。
※　おじいさんの法定相続分はおじいさんの子供の数によって決まりますので注意してください。また、それぞれの世代の兄弟の数によっても変わります。

例（被相続人及びこの世代は全員亡くなっているものとしました）

被相続人
∥－－－＋－子　　－＋－孫（1/6＋1/8）×1/2
∥死別　｜　　　　　｜
配偶者　｜　　　　　＋－孫（1/6＋1/8）×1/2
∥　　　｜
∥　　　＋－子（1/6＋1/8）
∥　　　｜
∥再婚　＋－子　　－＋－孫（1/6＋1/8）×1/3
∥　　　　　　　　　｜
∥　　　　　　　　　＋－孫（1/6＋1/8）×1/3
∥　　　　　　　　　｜
∥　　　　　　　　　＋－孫（1/6＋1/8）×1/3
∥　　　　　　　　　　　　∥
∥－－－－－妻の子－－－妻の孫　1/8
夫

上記のように同じ孫であっても相続分は変わります。

補足

＞なぜ個人の土地について役場の職員が一緒に来たのでしょうか。状況からすると何らかの公共事業が関わっているように感じます。
→役場の人は、たまたまその共有地の一住民で、他の住民の中に家を建て替えたりするとき、借り入れができないなど不便が生じているので、解決に協力していると言ってましたが…。その可能性もあるんでしょうかね…。

＞１、２及び５からするとあなたのおじいさんを含めた何人かで持っていた共有地の用地買収か何かなんでしょうね。
→あくまでも、上記のように共有名義は何かと不便なので、権利者が増えて収集が付かなくならないうちに、解決しておきたいと言うのが理由らしいのですが…。何かその他に理由があるのでしょうかね…。

＞３からするとおじいさんはそのほかの土地の所有者にもなっているため、ご親戚の誰かがその名義も変更したいということですね。
→親戚では無いですが、共有地の代表者が他の人から一任されていて、取り仕切っているらしいです。

＞その土地については共有名義ですので、普通は土地の全体にかかる持分がおじいさんの権利です。登記簿で何人の権利者がいておじいさんがそのうちのどのくらいの持分があるか確認すればよいです。
→登記簿を見ると、祖父の欄に「○○分の壱」（○は人数）と書いてあります。説明の時も現状使用の面積が正確に出せないのであれば、謄本通りの人数で割るのがいんじゃないですか？と言いましたら、そうしてくれると助かるが、それだと、祖父の大体の使用面積MAXで計算しても、金額は無いに等しいですよ。と言われました。実際評価額を人数で割ると、笑いが出るほどにしかならないのが一瞬で分かりました…。
そこで、今問題になっている以外の共有地もこの際、一任してくれるのであれば、まとまった金額を出しますよ。と言われた訳です。

しかし、その他の土地については、謄本の提示は無く土地等の住所、土地種、面積、評価額の一覧表を見せられただけで、共有人数も夫々の場所で人数も、人もバラバラで、あなたの祖父の持分も不明だと言われました。
しかも、一から他の土地についても、はっきりさせてまで相続とかは時間の関係で不可能（代表者の年齢や持病の関係）と考えていて、今回うまくいかなければ、永遠に誰も解決（まとめる）事はしないだろう。とも言ってました。
私も、亡くなった父が気に掛けていましたので、協力したいのですが、安易に間違った判断はしたくないのです。

あまりにも、検討も付かない判断を迫られていて、いくらが妥当なのか、どういう交渉をしていけば良いか、助言があればお願いします…。

回答No.1

noname#26116

質問内容が今一把握出来ませんが、祖父に権利があった土地の評価額（基本は時価だと思います）に、祖父の権利が発生する持分の割合を掛ければ宜しいのでは？