今からのマンション経営

質問

頭金無しの全借入で、主に都内のマンションを購入しようと考えています。
立地条件(駅近・日当たり等)さえ間違えなければ価格の急落はないのではないかと考えています。
ただ気になるのは、昨今の金利上昇・地価高騰です。今までマンション経営の経験もありません。今からのマンション購入に際して留意する点などございますでしょうか？

回答No.1

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

＞購入に際して留意する点

分譲マンションを購入して儲かるはずが有りません

新築５０００万円、５年後に５，５００万円で売れても儲かりません

５０００万円を借り入れると返済額は７，５００万円
取得時の費用
固定資産税
売却時の費用
売却時のリフォーム代

何を考えていまさらマンション経営？

バブル期でも賃貸では赤字、売却時の差益でやっと黒字、今の時代に儲かるわけ無いでしょうに．．．。

経営するなら賃貸マンションでもアパートでも丸々１棟での経営でしょう
それも自己資金無しでは金融機関が相手にしてくれません

＞価格の急落はないのではないかと考えています。

急落しなくても大損でしょうね

５０００万円のマンションなら５００万円／年間の家賃でやっと採算が可能でしょう

回答No.6

pioho100

全借入だとやめたほうがいいと思います。最低でも頭金３割入れれば、トライする価値あると思います。失敗するかどうかはやってみないとわからないですし、区分所有であれば大やけどはしないと思います。ちなみに僕の場合は、自分が住みたい街に全額自己資金でやっています。

回答No.5

rarufukun

つい先日まで、ディベロッパーに勤めていたものです。
zyabaさんが気にされている、金利上昇についてですが、これは、正直、年収によります。マンション経営で節税が出来るのはご存知だと思いますが、金利も必要経費に入りますので、年収が高ければ金利の上昇もカバーできます。
失礼ですが、一番気になるのが、「頭金なしで・・・」というところです。いろいろなリスクを考えても、将来の転売を考えても、収支がトントンになるくらいにはしておいたほうが良いですよ。都内ですと、家賃も高いので大丈夫と簡単に考えるのは危険です。家賃保障も期間や契約の内容をよく確認しておいたほうが良いと思います。
参考になればとおもいまして。

回答No.4

Pigeon

いきなり否定するつもりはありませんが、確かに他の方の言うように簡単なものではありません。入居者がいないと計画通りに行かないのが一番の注意点です。
実際質問者さんのような事を考えている人は増えています。団塊世代の大量退職が今年から始まりますが、退職金は不動産にも向かいます。ますます供給過剰になりますので、今まで通じた事は通じなくなってきています。
実例を一つお話しますと、駅から徒歩２０分位の物件の物件で、当初は12万（一部屋）位取れたのが、経過と共に空き部屋が増えていきまして、８万位に値下げしても半分近く空きがあり頭を抱えている大家がいました。とある事を行い、現在は満室で家賃は１５万程取っています。
駅近、新築物件であっても競合物件の増加、物件の劣化で物件の魅力は下がっていきます。
先ほどの物件は趣味の領域に入っているようなものですし、入居するような人は限定される物件です。ただ、その時々でたった一人だけ借り手がいればいいので、狭い分野でも供給されていない種類の物件だと収益が上げられます。
ルートのある不動産屋と知り合えると面白いことができると思います。（中古物件を収益の上がる物件に仕立てる事もできます。）
　どうしても新築物件を、と考えるなら売れ残り物件を探すのも良いです。5000万位の物件だと700～1000万位は建築主の利益です。売れ残りが一つでもあると、それだけでも広告宣伝費は掛けないといけないですし、いつ人が来るか分からないので人を常駐させないといけません。（もちろん人件費が掛かります。）
こう言う場合は利益を吐き出して売却する場合があります。マンションの価値は業者の利益分だけ直ぐに下落すると言っても過言ではありません。この底値で買えればマンション賃貸経営も有利に運べます。分譲より１年以内しか新築とは名乗れませんので、期限切れ間近の物件が狙い目かと思います。5000万の物件なら向こうから500万引位を提案してくる事もよくあります。700～800万引はいけます。（売れ残りの理由はよく確認ください。）

回答No.3

tomo000001

マンションの大家をしてます。
マンション投資は金額が大きく、失敗すると打撃が大きいので、十分検討してくださいね。
逆にうまくいけば安定した利益が得られますけど。

まず、売却益狙いなのか賃貸として運用するかがありますが、昔のように日本の不動産価格が高騰し続け、買ったマンションが数年後に買値より値上がりする可能性はどうでしょうか？個人的にはその可能性は低いと思っており、売却益狙いだと投資というよりギャンブルに近いと思います。なので、賃貸として運用する前提で記述しますが、
賃貸の場合重要なのが、「満室経営できるか？」、「表面利回りは適切か？」の2点です。
「満室経営できるか？」ですが、物件の魅力が十分で、長期（せめて30年くらい）に渡って、高い入居率（90%以上）を維持できることです。
また、「表面利回り」ですが、投資額に対する収入の割合のことで、例えばNo1さんの例のように5000万円のマンションを買って、年間500万円の家賃収入がある場合は、表面利回りは10%になります。

そこで、全額借り入れで新築のマンション投資をするケースを考えると、満室経営可能な物件である前提で、No1さんのおっしゃる通り、10%あれば十分やっていけます。
10%あれば、20年以内で初期投資が回収でき、物件を40年使う前提で残りの20年は利益を享受できます。
10%を少し切っても成り立ちます。

ただ、満室経営可能で、かつ表面利回りが10%ある新築物件を見つけるのは奇跡に近いのではないでしょうか？
この数字は、土地を持ってる人が、一棟マンションやアパートを建てる時に目安とする数字なので、土地を持っていない場合は、かなりハードルが高いと思います。

実際に探すと、満室経営できるかが微妙で、かつ表面利回りが5%以下の物件がほとんどではないでしょうか？
この場合ですと、満室が続いたとしても初期投資を回収するのに35年近く必要になります。
プレミアが付けば別ですが、35年以上経ったマンションにどこまで資産価値があるのかが疑問です。また賃貸として続けるにはどこかのタイミングでリフォームが必要で、さらに投資額が増えます。
このへんをどう捉えるかが判断の分かれ道ですね。

もし、魅力的で、かつ高利回りな物件が運良く見つかれば、マンション経営をお勧めしますが、それを満たせない物件である場合は、じっくり検討されることをお勧めします。

回答No.2

masasa34

注意ですね！！NO.1の大家さん回答にもあるように、マンション・アパート経営は見た目程簡単ではありません。金利上昇などを考える前に、自己資金調達を考えてみたら、いかがでしょうか？詳細はNo1の回答者と同じ考えです。いろいろ考えた末に、マンション経営を思い立ったのでしょうから、頭ごなしに「無理！」と言われても、困惑するでしょうが・・。かなりの大博打ですよ！！
万が一、今回の購入をすすめている業者（営業）さんが「安心の物件です！利回り計算では・・黒字に・・。」などと言われてても・・。難しいと思います・・。考えて下さい、本当に１００％黒字経営なら、勧めている営業マンが自分で購入し、マンション経営をやってますよ！！（笑）
しかし、すべてが駄目・危険という訳でも無いことを最後に付け加えておきます。賃貸経営の場合はかなりの割合で仲介業者（不動産）の力が大きいので、仲介業者に知り合いでもいれば、空き部屋率も抑えられ高利回りになる可能性があります。