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頭金を貯めるよりも今購入すべき時期ですか？
夫婦と1歳の子どもの3人家族です。 現在は賃貸に住んでいますが、3年ほどで頭金をしっかり貯めてから マンションを購入しようと考えていました。 今日はじめて、分譲中マンション（完成済み）の見学に行きました。 営業の方と話をする中でいわれたことは、 ・決算期が迫っており、金利も低いままと思われるので、今こそ買い時 ・頭金を貯めながら家賃を払っている方がもったいない ということでした。 間取りや立地、お値段的にも魅力的なものだったので、営業の方の言葉にグラグラしています。 もちろん、色々なモデルルームをまわって勉強しなければとは思っていますが・・・ 頭金を貯めるよりも購入する気持ちで物件を探したほうがいいんでしょうか？ 焦らず、頭金を貯めたほうがいいのでしょうか？ アドバイスをいただければ嬉しいです。よろしくお願いします。
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こんにちは。散々な言われようの元業者営業です。 ＞・決算期が迫っており、金利も低いままと思われるので、今こそ買い時 普通日本の企業の多くは２月～３月が決算期ですよね？金利が低いのも事実です。決して嘘は言ってませんよ。 買い時かどうかは確実ではありませんが、売り時でない事は事実です。（不動産価格は概ね下落してますので） ＞・頭金を貯めながら家賃を払っている方がもったいない もったいなくはありませんが、家賃を払いながら頭金を貯めるのは言うほど簡単ではありません。 不動産は恋人と同じです。理想ばかりを追いかけても一生買えません。 しかし、妥協しすぎると後悔します。 出会ったその日に買って成功する人もいますし、５年探してやっと買っても失敗する人もいます。 そして一度別れた恋人と復縁出来ることは「滅多に」ありません。 「あの時付き合って（買って）おけばよかった」となっても後の祭り。 取りとめのないことを書いてきましたが、実は正解なんてないんですよ。 強いて言えば「買った人が満足すればどんな物件でも正解」「どんなに周りが褒めても買った人が満足できなければ失敗」です。 今回の物件もご質問者様が満足できるのなら他人がとやかく言う事ではありません。 しかし、何も知らない「お嬢様（買主）」を食い物にする悪い輩（業者）から、自分の身を守る為には必要最低限の恋愛経験（お勉強）は必要でしょう。 参考までに。。。 ◆資金計画は慎重に。目安は物件価格の２５％以下の支払いです。 ◆自分の力でどうにもならない事（立地、広さ、周辺環境）は特に精査しましょう。 ◆相談するなら不動産に詳しい人にしましょう。「保険、税金、不動産」は素人に聞いても明確な答えは返ってきません。 ◆決して「多分●●だろう」「きっとそうだ」等、勝手な解釈はしない事。契約書にハンコを押してから「そうだとは思わなかった」「私は素人だ」は通用しません。 まだまだありますが、最低限このくらいは絶対です。 なお、営業も一般人です。別に詐欺師ではありません。（多分） 確かに成績で給料が決まるので熱が入りますが、それは不動産営業に限らず「営業」ならどの業種でも当然です。 その営業がどんな人かはわかりませんが、折角完成済み物件なのですから、「冷静に」その物件を「見て」検討すればいいだけのことです。 そして、わからない事や納得がいかない事があったらその場で聞く事。 それに対する対応でその営業（会社）のレベルがある程度判断できます。 以上、ご参考まで。
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- a_tomo
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頭金を貯めるべきです。 冷静に考えてください。マンション価格の5%は消費税です。業者も利益がないと商売にはならないので、10%位は利益を積み増してます。仕入れ値はそれ以下の値段です。4000万円の家を買えば、頭金無しでは4300万円は借りることになるでしょう。そして買ったマンションは、買った途端に売っても、3400万円程度でしか売れません。この時点で900万円の債務超過。 マンションの価格は最初の方で急激に下がります。一方借金は最初は利息を払っているようなもので、元金はなかなか減りません。たとえマンションを売っても1000万円以上の負債を抱える期間が結構あります。銀行はローンを完済しない限り、抵当は外してくれません。抵当権つきの不動産なんて、捨て値でしか売れません。ローン残高が売却価格より高い場合、実際には売ることはほぼ不可能で、たとえ植物状態になろうが、ローンは返済していく必要があります。出来なければ破産しかありません。 ですので、ローン残高が売却価格を上回らないようにするのが基本です。そういう状態なら、最悪不動産を処分すれば、住宅ローンも無しに出来るからです。実際に計算してみれば判りますが、頭金を20~25%準備すれば、ローン残高の方が高い期間はかなり圧縮され、不足額も桁で小さくなります。つまり、数年しのぐことが出来れば、不動産を処分すれば、どうにかなる状態を維持出来ます。頭金なしで35年ローンとかだと20年位は何かあればにっちもさっちも行かない状態になります。 運良く何事もなく、20年以上返済を続ける自信があるなら、何も言いません。が、20年間何事もないと保証することは誰も出来ません。何かあっても最悪不動産を処分すれば、借金からは逃げられると言う逃げ道は確保すべきです。その為には頭金を20~25%は準備する事が必要です。これは金利が今安いとか、土地が今安いとかの話しではなく、その程度のリスクコントロールをして買いなさいと言う意味です。そうしないと、本当に困ったときににっちもさっちも行きませんよ。 不動産のような高額商品の購入で長期の返済が続くものは、20年は失業も大病も無い事にかけるというバクチを打ってはいけません。冷徹に計算すれば判る話しです。
お礼
ご意見ありがとうございます。 ばくちを打つなんて、怖くてできません。 焦らずに頭金を貯めながら、見学に行って勉強しようと思います。
＃４です。 こういう事態を考えてみてください。 今４０００万円のマンションを自己資金が４００万円くらいで買えたとします。 さて、５年後に物件評価額が２割下がっていたら３２００万ですよね さて３６００万のローンを３５年３％固定で返済していたら ５年後のローン残高は32,863,932円です。 この時点で、ローンの借り換えはもとより売却すらできなくなっている。 1.5％優遇の変動で借りていてもにたようなもので残債は31,941,468 とはいえ、変動なら110,196 固定なら138,528で、月々２万５年で１２０万繰上げ返済できたら 多少はマシですよね。 さて、５年待って、新築相場が今より１０％下がったらどうなんでしょう。 いい加減なこと言うなというかもしれませんが インフレならモノの値段はあがりますが、デフレならものの値段は下がる。 ことにマンションのような需要と景気に左右されるものは、５％程度の 値動きはざらにあります。 ４０００万円で５％といったら２００万。待っていたら５％上がっちゃうって いうのなら今すぐ買うほうがいいですけど、そういう雰囲気ありますか？
お礼
再度のご意見、ありがとうございます。 具体の数字をあげていただいたので、とても参考になりました。 先のことはわからないですが、確かにインフレの雰囲気はありませんよね。 焦っても後悔することが多いので、今は腰をすえて勉強したいと思います。
- dorce0000
- ベストアンサー率29% (872/2971)
本筋以外のアドバイスになりますが・・・ 質問者さん、ちょっと世間とズレている気がしました。 営業さんを何と思っているのでしょうか。 お人よしなお友達？ 営業というのは、販売の促進をして実績をあげることで 会社からお給料を貰っている人達です。 だから、口がうまい→ひどい、世知辛い なんて考えること自体がナンセンス。 物事には必ず、裏と表があります。 何にでもメリットは見つけられるし、デメリットもしかり。 ですからどうせならお客様のために「買い」の要素を提案しまくる これが営業さんの主な仕事です。 難しく考えることはありません。 スーパーや（今はあまり見ませんが）八百屋さんと一緒。 まずいみかんもあの手この手で「これは買いだ」と思わせる。 そして営業も相手をみて話をします。 相手が知的でその分野に造詣が深ければ、 あまり安っぽいセールストークも控えます。 ですからデメリットは自分で見つけ出し、判断できないとダメ。 自分に能力がないのを、お人よしの営業さんにおんぶして いい買い物をしようっていう発想じゃ、無理なのです。 質問者さんも取引の当事者という意識が必要です。
お礼
ご意見ありがとうございます。 営業職の方は、それが仕事ですからね。騙されるとかは思ってないですよ。 お互い、どれだけ自分に良い条件をそろえることができるか、ですものね。 私たちはモデルルームに来るのが初めてであることを最初に伝えていたため、まったくの素人であることはすぐに分かったと思います。 こちらを利用しながら、勉強して知識を増やして行きたいと思います。
物価や地価が上昇する時代は借金してもマンション買うほうが 金持ちにつながる道がひらけた。 物価や地価が下がる時代に、家賃より得だからと長期の 負債を抱えて不動産を買うのは、余計に貧乏になるだけ。 下落の時代に買っていい人は、資産に余裕のある人だけ。 高価な不動産は値下がりが少なく安価な不動産はすぐに 下落する。 資産デフレで貧富の差はますます拡大する。そういう時代に 我々は生きているのだと思います。
- rcc123
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営業の口車に乗ってはだめ。 向こうは今とばかりに、ありとあらゆる口実つけて攻めてきます。 衝動で買ってしまい、転売したくても 買った瞬間からどんどん売値は下がります。 車と違って高いものです、家は１年位かけて探すものです。 あなたの家庭の経済状況は？ですが。 しばらくは景気悪いです。 リストラと、いかないまでも、賃金カットなどあります。 ご主人の転勤もあるかも。 子供が小学校入学にあわせたらいいのでは。 転校で友達と別れるは子供のとってつらいです。 あせらず、じっくり探しましょう。 その間にマンション購入の知識を増やしてみては。
お礼
ご意見ありがとうございます。 やはり一年くらいかけてじっくり検討すべきなんですね。 高い買い物を後悔したくはありません。 ただ、この不景気で住宅販売数がかなり減ると言われました。 いい物件にあたることも難しくなるので、お買い得ですと。 営業さんは口がうまいのでしょうか？
- tarotaro001
- ベストアンサー率27% (513/1900)
まず最初に・・・・ 「営業の話は鵜呑みにしないこと」 営業は、購入希望者にはかならず同じことを言います。 しかも、実際にローンが組めるか微妙なお客に対しても大丈夫といいローン審査にもっていこうとします。 それでローンが落ちたら笑顔で別のお客へ、もしローンが通ったらこれまた笑顔で契約へ。 しかもかなりキツイローンであってもオクビにも出しません。 営業は契約を取るまでが仕事で、契約成立後に購入者が破綻しようが関係ありませんから・・・ 営業トークはいつも決算期です。（笑） それはさておき、頭金を勘違いしていませんか？ 一般的には、頭金なしといっても、諸経費分の現金は必要ですよ。 大体物件価格の１０％くらいです。 これは、登記費用、ローン手数料、火災保険料、引越し費用などです。 銀行は物件価格までは融資してくれますが基本的に諸経費分は融資してくれません。 この辺を勘違いしてはいけません。 このため頭金というより諸経費分の現金分は貯蓄していないと銀行にいっても門前払いですよ。 まあ、極稀に諸経費込みで融資してくれるところもありますが、審査が厳しかったりしますし、あまり多くありません。
お礼
ご意見ありがとうございます。 〉営業トークはいつも決算期です。 そうなんですね。無知な素人はすぐ引っかかってしまします・・・ 頭金は現時点で400万ほどありますが、3500～4000万円の物件購入を考えていたので、もっと貯めなければならないと思っていたところです。 営業の方には、諸経費は150万円ほどだといわれました。 （引越しや家具購入を除いて） なので、頭金を必死で貯めることに疑問がでてきたのです・・・
- ichirou628
- ベストアンサー率16% (1/6)
間取りや立地、お値段的にも魅力的なものだったのなら話を進めた方が良いと思います。例えば頭金を３年で貯金した場合の損得勘定は、３年後を考えれば分かるかと思います。 例 物件２５００万、頭金３００万３５年ローン（金利計算しない） 【頭金貯める場合】 頭金３００ー（家賃８万×３６ヶ月）＝プラス１２万 １２万－２１４万（３年分ローン）＝－２０２万 【頭金無しの場合】 ２５００万－２１４万＝ローン残２２８６万 この先、親族や友人、上司にご相談されても比較的、ネガティブな返答が多いでしょう。それは、ポジティブな意見には、リスクがあるからです。言い変えれば、他人の営業マンや私だから勧めれるんですけどネ
お礼
ご意見ありがとうございます。 営業の方にも、同じような計算をされました。 損得で考えると、早く購入したほうがいいのかもしれませんね。 リスクを考えると、落ち着いて勉強しなければいけないと思いました。
お礼
ご意見ありがとうございます。 とても分かりやすい例えだったので、よくわかりました。 説明をしてくださった営業の方は、丁寧にわかりやすく説明してくださり、言われることも納得することが多かったのですが、初めての見学だったので、冷静に判断できているかどうかわからず、こちらで質問させてもらいました。 必要最低限の勉強、ほんとに大事だと思います。 いろいろなところに見学に行き、目と知識を肥やして、いい物件にめぐり合いたいと思います。