収益用賃貸住宅購入の際の融資について

質問

表題の件について、消費者金融や銀行などの金融機関や、住宅金融公庫以外からの資金調達方法についてご存知の方、教えてください。

当方借り入れ等の負債は、軽微なローン等も含めまったくありません。
貯蓄は流動性のものが３００万円ほど、他に株券で７０万円ほど運用しています。

必要な知識の習得や負うことの出来るリスクの範囲なども含め、資金調達の方法の選択肢の１つとして考えています。

将来にわたって利益をもたらしてくれる、ガラクタではない本当の資産が欲しいんです。

出来れば経験者の方、アドバイスをお願いします。

回答No.2

maisonflora

１．生命保険会社は、あなたのいう金融機関に入ってませんか。
２．リスクのある商売をする割には、３７０万円では資金がすくない。
３．収益用賃貸住宅の経営への助言
　(1)１０年超なら、修繕費用がかかってくる。家賃の５％くらい。
　(2)入居率は８０％で、利益がでるかどうか。
　(3)家賃はアップせず、むしろ１０年後下がるくらいの計画が必要。
　(4)「利益確定」をうたう業者は危険。今の時代に確定することは、ほとんどない。
　(5)つぶしやすい建物（鉄筋コンクリートでなく）のほうが、リスクに対処しやすい。

お礼

御返答ありがとうございます。

実際に運用されている方の生の御意見、とてもありがたく読ませていただきました。

最近まで続いた区分所有住宅ブームの将来への影響や居住用住居の過剰供給の現実、現在及び将来の人口推計の推移等から、最早郊外の住宅地などの一戸立て貸家等には将来はない事は、現時点で考え得る実現の可能性の高い未来図として、私の中で描かれております。

「３０年一括借上」「満室渡し」等のカラクリにつきましては、当方の負えるリスクの範囲を超えておりますので、今ではほとんど考慮に入っておりませんし、今時物件を自力で新築して・・・などと時代遅れな事を考えているわけでもありません。節税対策等といった消極的な運用方法を探している訳でもありません。

いろいろと失礼なことを申しました。ただ、“今までとは違うやり方”の一端を覗き見させていただけるかも、と期待した次第です。何か心当たりがございましたらぜひとも追回答をお願いいたします。

回答No.1

legalmindcojp

事業用土地建物を取得しての収益事業は、大雑把ですが、土地があって建物を建ててもプラマイゼロ程度となる場合が多く、負債による相続税対策や、事業用資産の買い替えなどの税効果に着目して行われるものと考えられます。
　資産取得の資金と、家賃として回収される売上との収支計算をしてみないことにはわかりませんが、信用情報制度の一応存在しない借主の審査や、とくに今日では貸主に建物管理コストが課せられる傾向が強いこともあり、賃貸住宅市場は堅実路線ともいえますが、負債を負ってまで事業となるかどうかは疑問です。
　間違ってもパンフレットのあるようなものを取得するのではなく、500程度の自己資金で取得できる面白そうな競売不動産を取得し、この運用を経験され、それからステップアップをされるという方法を提案します。

お礼

御返答ありがとうございます。

うーん、なんというか・・・
私自身、既存のパッケージ商品から競落物件の運用まで、現在手持ちの資産の更なる運用方法を探して不動産の分野に目をつけて以来、さまざまな方法を探索してきました。

これまでのさまざまな資産運用の過程でわかったことは、
「自分のことは自分で守る」
「今までと同じやり方では生き残れない」
「無知であることこそが危険だ」
等といったことです。

借主に使用収益させるものである以上、貸主の種々の義務については承知しているつもりです．管理会社に委託する事になるとは思いますけれども・・・

広く知られている資金調達方法以外の方法を活用されている方の”必殺技”を知りたい、と思いをめぐらせてみた次第です。