管理費修繕費の上昇

質問

マンションの修繕費は長期修繕計画の通り上昇していくものなのでしょうか。初年度は２６７０円なのですが３０年後に２万５千円と表記されていたのですか、とても払えるとは思いません。ずっと据え置きはありえないですか？あの修繕費には建て替えの費用も含まれているのですか？

回答No.4

noname#56103 · ベストアンサー

管理費であればどれだけ快適な管理をしてもらうかにより金額が決まります。高いとか安いとか、それはその管理内容との比較により判断すべきものなのです。修繕積立金も将来に向けてどのような修繕をしなければならないかを見通して判断するもので、それにより高いか安いかの判断をします。
　このためには、5年ほど先を見通した短期修繕計画と、10年20年を見通した長期修繕計画により、絶えず時価相場に合わせた金額修正を毎年しなければなりません。そのため建築と設備両面の診断を10年ごとにする必要があります。（管理会社に任せてはなりません。管理組合が主体的に）そこで出た概算金額を占有面積で割り勘したものが修繕積立金になります。これをケチると一時に多額の追加負担を強いられます。(あなたのマンションの修繕計画書ありますよね？）
　マンション販売のときは売主が「修繕積立金」「管理費」こんなに安いなどと言うことをウリにしても、完売すれば後は居住者で作る管理組合が負担しなければなりません。ロビーが豪華だとか、アプローチの照明が多くて明るいと喜んで買っても売主が面倒見ない）
　もちろんこれらは共用部分の話で、あなたの住んでいる専有部分の修繕も（浴槽、電気温水器、トイレのロータンクのパッキンなど）もちろん念頭に置かなければなりませんね。

回答No.3

sindoiyo2

修繕費は、安ければ安いほど良いと考える方がいますが
将来の事を考えると、あまり喜ばれません。

修繕費は、マンションを修繕するための積立費用です。
一人頭の負担額が低いと、なかなか貯まりません。
何かしら修繕すべき箇所が発生しても、直すための費用が貯ってない訳ですから
直せずに放置する事になり、建物は痛む一方になります。

マンションの築年数が経つほど、修繕費が高くなるのは
大規模修繕のための積立＆小まめな修繕が頻繁に必要になってくるためです。
修繕が必要な状況はまだ先との見通しから、新築当初は安めです。

ヒビだらけのマンション、見たことないですか？
修繕したくても、費用がないんですよ。価値も下がる一方です。
永遠に積立修繕費が２６７０円だったら、将来同じ事になってしまいます。

２万５千円は高い方だと思いますが、同じマンションでも
専有面積によって負担額は変わるので、質問者さんの部屋は広いのではないでしょうか。
もしくは戸数が少ないと、一人頭の負担額はどうしても大きくなります。

修繕費に建て替え費用は含まれていません。
日々、小まめに修繕し、１０年に１回は大規模な修繕を行い
なるべく長く快適に住めるマンションとして維持する、これが理想的な分譲マンションの形だと思います。

回答No.2

timeup

国内外でアパートメント・マンションの大規模修繕に住民として関係しましたが、初年度その値段だとかなり安いのではないでしょうか。
１０年後前後に一回目の大規模修繕があると思いますが、そのときにいったい幾らたまっているかが不安です。

都内のマンションの場合だと、積立金だけで１万ちょっとです。
大規模修繕を行ったときは、それでも一回目、二回目は大丈夫だが、三回目は不足するようでした。　もちろん建て替え費用などは入っていません。

回答No.1

nachiguro

元管理会社の者で、現在コンサルティングを行っています。

文章からすれば分譲マンションだと思いますが、それを踏まえてお答えいたします。
基本的に長期修繕計画と言うのはあくまでも目安であって、10年後の建築資材費などは現時点ではわかりません。故に5年単位で見直しをするのが通常です。また積立金に関しては初年度から据え置きで外壁修繕工事の際に住宅金融公庫等から借り入れを起こすと言う方法も在りますし、逆に今では管理委託費を管理会社に対し減額請求を起こし、其処で発生した剰余金を積立金に振り替え、マンション積立保険や割引債などで資産運用する方法も在ります。

これを決定するのは管理会社ではなく管理組合の指針であり、もし不安と判断すれば初年度から2700円台の修繕積立金を6000円台や8000円台に増額改定する方法もありますし、実際長計を算出してあっても1期目の総会で増額改定を提案し、すんなり通過したこともありました。

もし不安があるならば理事会に提案するのが良いかと思います。
提案の方法としては「優良住宅の基準は積立金が概ね6000円前後」と言うのがキーワードになると言うことを伝えておくと良いでしょう。

マンションの資産価値というのは修繕積立金の積立額の多さによって売却時の売却額が大きく変わってきます。このことを頭に入れておいてください。