田んぼを整地にしたいのですが・・・

質問

父が田んぼ(900坪)を譲ってくれるということで、そこを整地にしたいのですが、目的もなくただ整地にするだけは許可が下りないのでしょうか。例えば、店舗を建てる計画を提出し、整地にした後、計画が履行できない理由ができた時は、整地にしたままで許されるのでしょうか。なるべく費用を抑えて整地にしておきたいのですが・・・素人質問で申し訳ございませんが、どなたか知識のある方、教えてください！

回答No.3

dr_suguru

＞田のままで借りたいと言ってくるでしょうか？

借りたい人（借主）は自分の目で現地を確認して立地を考えますよね？

また、900坪の造成なら（１ｍ嵩上げで3000㎥）聖地までタダでやってくれます。

お礼

何度も質問してすみませんでした・・・！
かなり勉強になりました。
前向きに考えていきたいと思っております。
ありがとうございました。

回答No.2

dr_suguru

＞父も80歳を超え、田んぼを維持する体力がなくなったので、私に譲ってくれるということなのですが、田んぼのままでは価値はないですし、せめて整地にしておくと、人に貸したり、自分でも将来店舗を建てて商売をしてもいいんではないかと思っているんです。
＞測ってはおりませんが、国道沿いになります。

土地を処分せずに「貸す」前提の質問と言うことで回答します。
国道沿いの土地である。
ので、
これが間違いなければ、今後何とでもなりますよ。

今現在、借主が無いのであれば、田のままのが正解です。
相手が借りたいと言って来たときまで待ちましょう。
先に、農転すると、固定資産税が「雑種地」で課税されます。

お礼

ありがとうございました。
しかし田のままで借りたいと言ってくるでしょうか？
課税されたとしても、整地にしておけば借り手が増えるような気がするんですが・・・。
何度も申し訳ございません。

回答No.1

dr_suguru

＞父が田んぼ(900坪)を譲ってくれるということで、

譲り受けるのにも農地法の許可が要りますし、贈与税が発生します。

市街化は農転は届けになりますので、農業委員会に届けるだけですので省略します。

調整区域で、所有権移転が伴うものとして、

・農地法３条許可
親からあたな（子）に土地（農地を農地として）を贈与する場合は農業委員会の３条許可が無いと移転登記ができません。
また、この許可で移転したものは、３年（３作）農地転用できませんので、あなたの目的から言って意味なしです。

・農地法５条許可
土地所有者以外の者が農地を農地以外のものとして移転する場合で、目的が無いと転用できません。

＞そこを整地にしたいのですが、目的もなくただ整地にするだけは許可が下りないのでしょうか。例えば、店舗を建てる計画を提出し、整地にした後、計画が履行できない理由ができた時は、整地にしたままで許されるのでしょうか

安易に店舗（都市計画法３４の１）の考えはやめましょう。
許可敷地面積は150坪までですし、それ以外の広大な敷地を駐車場として転用する理由が見つかりません。

結局、900坪を農地以外の用途にし何をしたいのか？
市街化隣接の土地であれば目的次第ですね。
ただ、農業振興地域のど真ん中であれば農振除外も難しいでしょう。

補足として、
１　900坪を農転したい理由は？
２　土地は農業振興地域の内か外か？
※役所の農政担当課で聞けます。
３　接道する道路幅員は？
※適当に自分で測れます。
４　道路は、国道、県道、市町村道のうち、なに？

まずはこんなとこを補足してください。

＞なるべく費用を抑えて整地にしておきたいのですが

農地を農地以外のものにする時は、土地改良区に農地転用決済金を支払うことになりますが知ってますよね？

補足

早急なお返事ありがとうございます。助かります。
補足質問の答えとしては、
１　900坪を農転したい理由は？
・・・ 父も80歳を超え、田んぼを維持する体力がなくなったので、私に譲ってくれるということなのですが、田んぼのままでは価値はないですし、せめて整地にしておくと、人に貸したり、自分でも将来店舗を建てて商売をしてもいいんではないかと思っているんです。
２　土地は農業振興地域の内か外か？
・・・ まだ確認しておりませんので農政担当課で聞いてみようと思います。
３、４接道する道路幅員は？道路は、国道、県道、市町村道のうち、なに？

・・・ 測ってはおりませんが、国道沿いになります。

農地転用が必要になることは知っていますが、決済金の事は知りませんでした。

私の思いとしては、譲り受けるにしても言われるように贈与税が発生しますし、900坪ですから相当な金額になると思います。今譲り受けないとしても父が亡くなれば(母もいませんし)私が何とかしなければならないですから、田んぼのままでは何もならないと思うのです。場所も国道沿いで車の通りも多いですし、整地にしておけば、何らかの活用法が広がるのではないかと考えているんですが・・・。