農地を転換して宅地と雑種地にするのは可能でしょうか？

質問

この度、父が所有する農地に娘である私の家を建てることになりました。
そこで、農地（400坪）の内、80坪を宅地に、残りを駐車場に使用と考えているのですが、そういうことは可能なのでしょうか。
また道路は南に面しているのですが、宅地はそこから80坪を区切らなければいけないのでしょうか、それとも400坪の田んぼの好きなところを宅地に区切って残りを駐車場に・・・ということはできるのでしょうか。
無知な質問で申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。

回答No.2

pocorino · ベストアンサー

これは失礼いたしました。
自動車整備工場の利用としての農地転用となると、許可基準が違ってきます。この場合は、
１．自動車整備工場として、自動車置き場を拡張する必要性。
２．農地転用申請地が自動車整備工場利用地として使用できる距離か。（せいぜい隣の市町村程度が限度でしょう）
３．その土地が「農地保全の観点」と「利用者の経済的事情」等を勘案して、妥当であるか。（例えば、お父様の土地として、他に自動車整備工場の近くに所有地がある場合は、そちらを工場用地として使用するように指導されます。）
４．その自動車整備工場が、農地法違反や他法令違反をしていないか。

が、審査基準です。

また、４０坪の自宅でしたら、ちょっと広めの敷地で100坪程度が目安だと思いますが、物置用倉庫を建てるとか、自家用車を今後家族分購入するとかの敷地利用計画があれば、上限５００平方メートルの内で、その必要な面積だけ宅地への転用が認められます。（不必要に宅地面積を増やすと、固定資産税が高くなりますので御注意。）

ちなみに、次の点に気をつけてください。
・農地転用申請は、自己用住宅と工場敷地は全く別の申請になります。申請用紙は農地法５条転用許可申請書で同じですが、申請人が自宅用は「建築主　と　土地所有者」、工場用地は「工場が法人の場合は法人名＋代表者、法人で無い場合は経営者　と　土地所有者」です。転用目的も違います。よって、一通の申請書ではなく、二通の申請書が必要となり、それぞれ別に審議されます。

・農地転用希望地が農業振興地域の農用地（農振農用地とか、青地（あおじ）とか、青青（あおあお）とも呼ばれている地域）だったら、農地転用の前に「農用地除外」の手続きをしなければなりません。この手続きは、市町村にもよりますが、１年近くかかるのが通例です。（農地転用は約１ヶ月半でできます。）
　お住まいの役所に、その土地が農振農用地かどうかを聞いてください。

・農地転用希望地が市街化区域だった場合は、私が述べたことは忘れてください。農地から宅地や雑種地にするのは、農地転用届けを出せば済みます。期間も２週間程度ですし、面積基準もありません。

・農地転用申請は、土地開発許可申請や建築確認申請と同時提出が必要です。（役所内で、虚偽の申請でないか、実態を内部で確認しています）
　そういう面もあって、実際に許可申請をするのは専門家が行うことが多いです。

　※　あくまで、一般基準だと思ってください。特に農地転用は、行政事務とはいえ地域特性が出ていますので。

お礼

言葉不足の質問であったのにもかかわらず親切に詳しく教えていただきまして、本当にありがとうございます。
いままで色々調べてもわからなかったことだったので、本当に助かりました！！
なんと御礼を言っていいことやら・・・。
なんとか基準はクリアしそうなので、pocorinoさんに教えていただいたことに気をつけながら申請の方をしていきたいと思います。

本当にありがとうございました。

回答No.1

pocorino

農地法の理念は、「農地の保全」です。
農地を宅地や駐車場にする場合は、「必要性」が許可基準となります。
一般的に、農業をしない世帯としての分家の最大転用面積は500平方メートルです。（これも、必要性は問われます。例えば床面積が70平方メートル程度の小さな家を建てる計画の場合は、500平方メートルの宅地は必要ないとして却下される可能性が高いです。

ご質問者さまの事例では、農地400坪（約1325平方メートル）の農地転用は、基準オーバーです。

80坪（約265平方メートル）を宅地にすることは基準内です。これは認められるでしょう。残りを駐車場にすることは認められません。自家用車は、宅地内に置くことになります。もし、宅地内に置くことが無理ならば、宅地としての転用面積を増やして農地転用申請します。

宅地に転用する場所は、前面道路に最低４メートルは接していなければなりません。
つまり、道路面につけて宅地転用するならば、そのまま長方形の形で農地転用すれば良いのですが、もし、少し奥に宅地を作り、道路面と宅地の間に農地を残したい場合は、引き込み道のような形で４メートル以上の幅の宅地と、実際の敷地になる部分を合わせて宅地として農地転用することになります。
形としては、「旗ざお（Ｐの字）」か「しゃもじ（甲の字）」型になると思います。（しかし、農地が活かされない形は、農地保全の観点から却下される場合があります）

もっとも、各地域の基準は、過去の農地転用事例により多少変わりますので、農業委員会事務局に問い合わせるか、農地転用申請を依頼する行政書士に相談することをお薦めします。

補足

早速のご返答ありがとうございます。
とても参考になりました。

もう一つ質問させていただきたいのですが、父は自動車整備工場を所有しており、その中古車両などの置場として駐車場にしたいそうなのです。その場合もやはり無理なのでしょうか。

また建てようとしている住宅の大きさは、約40坪を予定しております。

ご面倒ですがよろしければご返答お願い致します。