競売物件・居酒屋の権利

質問

家の近くを競売で落札しました、（素人です）その土地の3分の1に居酒屋(平屋)があります。
知っている人なのでそのまま経営を続けてもらい家賃を以前と同じように頂きたいと思います。

でも、その建物（建物は屋根と柱と周りの壁）だけを以前の地主が建てて、中の造作は
全部借主（居酒屋）がお金を支払ったそうです。
その時から13年経っています、またその間、店内の改装もしたそうです。

以前の借主との書面での契約はありません。
（店をやめるときにどうするかまで考えてなかったようです）
光熱費とか、掛かるもの全部借主が出しています、建物だけ月６万円の家賃です
また好意で３分の２を駐車場で提供してもらっているそうです。

居酒屋の方は結構お年なので営業も5年くらいかな。
で、店の中の物は自分の物という気持ちもあるようです
そのぶんとして、家賃を安くしてもらいたいか
もしくは２～3年ぐらい無料にしてもらいたいと聞きました。
なにかお互いにいい方法はありますか（たとえば月５万にするとか）

なかの造作は結構お金がかかったようですが13年もたてば減価償却があると思うのですが
何割ぐらいになるのでしょうか。（法的に借主の権利は）
よろしくお願い致します。

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

物件明細書等の内容がわかりました。
この買受不動産は「賃借権を負担している。」ことになりますから、とりあえずは、貸しておくことになります。
従前の契約内容を承継します。従って、賃料が6万円ならば6万円請求してください。
5万円や、それ以下とするならば双方が承諾する必要があります。
panpakamさんがダメといえば、6万円支払わないとならないので、それが怠るならば契約を解除して明渡の訴訟をし、強制執行すればいいです。
なお「期限の定めがない。」と云うことですから、何時でも、催告したうえで明け渡してもらうことができます。
ただし、立ち退き料等の「正当理由」を補充する必要があります。
なお「内装工事費一切を支出した旨主張している。」とのことですが、これは上記の裁判のときに裁判所が判断することなので上記の裁判のときに考慮すべきで、今現在考える必要はないです。
更に付け加えておきますと、裁判所の競売は裁判がつきものですから自分で法廷に立てるようにしてください。
これくらいの裁判は当然自分ですべきです。

お礼

お礼が遅くなりすいません。
とてもよくわかりました、すごく安心しました
ありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

＞家の近くを競売で落札しました

と云うことは、panpakamさんの居住している近くの不動産を裁判所から買い受けたようですが、土地ですか? それとも建物だけですか?
土地と建物の一括競売でしたか?
それによって、お答えが変わってきます。
更に、物件明細書に、その占有者の権限はどのように記載されていましたか?
それらがわかれば詳細に教えます。

補足

お答えありがとうございます。
土地と建物一括となっています
物件明細書
売却により成立する法廷地上権の概要・なし

買受人が負担することになる他人の権利
賃貸権
範囲　全部
期限　定め無し
借賃　月額6万円
借賃前払　なし
敷金　　なし
特約　なし
予備　上記の賃借権は最先の賃借権である

本件建物賃借人０００が建物の内装工事費一切を支出した旨
主張している。物件番号０の売却基準価額はこれを考慮して定められた。

前土地所有者の陳述
貸す条件として柱、壁から土間等の内装工事一切は借主負担することでした
物件０を変換するときに借主側で行った内装工事をどんな形で返還
するかについての約束はありません。

以上のように書いてあります。
よろしくお願いたします。

回答No.1

hokenyaboo

>でも、その建物（建物は屋根と柱と周りの壁）だけを以前の地主が建てて、中の造作は全部借主（居酒屋）がお金を支払ったそうです。

テナントとして建物本体を賃貸した場合、中の造作などを借り主が行うことは普通です。
その場合、退去時に造作を撤去しカラの状態に戻し返す場合とそのままの状態で返す場合がありますがどちらも通常は契約書に明示します。
そのまま返す場合は造作の買い取り請求をしない旨も明示します。

＞以前の借主との書面での契約はありません。
（店をやめるときにどうするかまで考えてなかったようです）

心配なら改めて契約をし直したら如何でしょう。

＞光熱費とか、掛かるもの全部借主が出しています、建物だけ月６万円の家賃です
また好意で３分の２を駐車場で提供してもらっているそうです。

営業していれば光熱費を払うのは当たり前です（アパートを借りれば借り主が光熱費を支払うのは当たり前で大家さんが支払うのは変でしょ？）
月６万円が安いか高いかは分かりませんが（地域の相場がありますので）
無料で駐車場スペースを貸しているのは地主の誠意ですね。
所有者が変ったのだから条件も変えてもいいと思います。
ただ法外な値上げはできませんが・・・
そうでなければ「今までの賃料のままでいいです」という事で・・・

＞居酒屋の方は結構お年なので営業も5年くらいかな。
で、店の中の物は自分の物という気持ちもあるようです
そのぶんとして、家賃を安くしてもらいたいか
もしくは２～3年ぐらい無料にしてもらいたいと聞きました。

店の中の物は借り主の物でいいのではないでしょうか、その代わり「退去時には持っていって下さい」と言う事でしょう（解体してでも）
以前の所有者も箱（建物）を貸したのであって、その箱に借り主が手を加えたのです。その箱の賃料が「月６万円」なのです。

それを「内装は自分でやったのでまけろ」とか「無料にしろ」とは・・・・

＞なかの造作は結構お金がかかったようですが13年もたてば減価償却があると思うのですが何割ぐらいになるのでしょうか。（法的に借主の権利は）

減価償却は借り主が経理上することで貸主（質問者様）が気にすることではありません。

その土地にある平屋でもマンションの1階にある店舗でも同じです。
内装は借り主がして、返すときに元に戻す（撤去する）のは当たり前のことです（店舗を借りて「内装にお金がかかったから賃料をまけろ」なんて変でしょ？）

こじれるようなら、ご自分の信頼おける不動産業者や法律の専門家に相談してきちんとしておくのが一番いい方法です（金銭の事ですから、言い方を代えると「貸主になめられているような気が・・・」）

お礼

＞法律の専門家に相談してきちんとしておくのが一番いい方法です
そうですね、素人ではなめられるし主張が平行線になると思います
ありがとうございました。

補足

早くお答え頂きありがとうございます
＞減価償却は借り主が経理上することで
貸主には関係ないんですね。
＞中の造作などを借り主が行うことは普通です
たいへん心強く思います。ありがとうございます。