競売になりそうな物件

質問

ある地域で中古の戸建を探しており、かれこれ１年くらいになります。
そして気に入った物件があり、実際見にいったら、その物件は持ち主が事業に失敗した事が理由で今は銀行の管理下にあるとの事でした。値段の交渉も銀行とです、と。
物件は中まで見ましたが、家財道具もほぼ一切そのまま引き渡しだそうです。
（ほとんどがいらないもので、かつ大量にある）

こういった物件を見たのは初めてなのですが、我々としては、物件の値段が予算オーバーなので数百万安くしてもらいたいのです。家財道具の処分費用もかかりますし。
たぶん、今までここの地域の中古戸建てを見てきた感じでは今の値段では売れないと思います。

我々の希望額は以前他の人が打診して銀行からNGが出たそうです。
不動産屋は「買い手がつかないと競売になる」と言っていました。
我々としては急いでいるわけではないですし、安く買えるなら競売になるのを待ってもいいと思っています。（競売になる前に他の人に買われたらそれは諦めます）

競売になったらもう自分達の希望額をぶつけるしかないと思っているのですが
不動産屋は「競売になりました！」なんて情報くれませんよね？仲介手数料無しになっちゃうわけですし。
差し押さえている銀行がどこかも分かりませんし、今後どう動いたらいいのかが分かりません。
素人が競売に手を出すな！とかそういった批判的ご意見以外で現実的なアドバイスをどなたかいただけませんでしょうか？

競売になる前に買ってしまった方がいいとか、競売ではこういった事を気をつけてた方がいいとか、何でもかまいません。突然の事だったので、競売については無知です。これから色々勉強しようと思っています。よろしくお願いいたします。

回答No.6

kanrishi

「素人が競売に手を出すな」を覚悟しているということはご自分の認識レベルを自覚しているということなのでしょうが、やはり同じことを云いたくなります。
いろいろな人がいろいろな回答をしてくれていますが、知らないことを知ってもらうというのは難しいと思いました。知らないというのは単に知識ではありません。
ご説明の内容はほとんど仲介業者の受け売りではないですか。そこに出てくる「専門用語」をどの程度理解されていますか。
一言だけ、競売について。
競売は登記簿上の手続きであり、現実に物件の引き渡しには及びません。占有の排除は別の手続き(申し立て)になります。せめてそのリスクを覚悟して競売に臨んでください。

回答No.5

doraemonhimitu

まず、所轄の法務局に出向き、その物件の登記簿謄本を請求してください。不動産の番地等が判らない場合はこの土地の公図を請求して番地を確認してください。登記簿謄本の乙区（債権者欄）に抵当権設定の銀行名が判明します。
抵当権者の銀行の支店名が記載されていますので、銀行と直接交渉が必要です。次に、銀行の抵当権はローン保証会社が設定している場合もありますので、保証会社とも交渉しなければなりません。債権者は競売に付した場合の価格は事前に算定している場合が殆どで、購入希望価格か競売予想価格から上の金額であれば任意売買に応じることもあります。

競売に付された場合は、自ら競売に参加しなければうま味はありません。不動産業者は競落後利益を上乗せして販売するためです。しかし、素人個人で競売に入札に参加するには法務局で相談しながらすることになりますが、時間があれば無理なことではありません。競売に参加する場合は、入札最低価格の１０％の保証金が必要になります。また、銀行からのローンを利用するには時間的に無理があり、自己資金で購入しなけばなりません。

価格の算定は物件周辺の状況次第ですが、駅から近く、売り物が少ない地域であれば若干高めの価格になります。通常は土地は路線価（インターネットで検索可能）から土地の用途に応じて土地価格を計算し、建物は経過年数を考慮して算出、、残された家財の処分用をマイナスし、地域の状況を±し、合計額を出して提示すれば概算が予測できます。もし、近所に不動産会社があればその物件の価格を聞くことができればその価格を参考にして、マイナス分を考慮してください。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。
他の方とお礼の内容がだぶってしまいますがご容赦ください。

「競売」というものは種類は１つしかなく、そのサイトを見ていればそのうち出てきて見落としは無いという事で良いでしょうか？
不動産屋が銀行にどこまでの金額まで値段を下げられるか聞いてくれたのですが、ほとんど下がりませんでした。持ち主は家以外にも会社の事務所なども差し押さえられているようで、銀行としても価格は下げられないのかと思います。 現時点の任意売却では家財道具はまるまる置いていくようです。
ですが、もし競売で買ったら逆に動産は動かせなくなってしまうんですよね？
動産の処分は強制執行か残留物処分の承諾書をもらうという事で良いですか？　競売になったら立ち退き交渉は自分でやらなければならないかもしれません。競売にかけられるまでに退去していてくれたらいいのですが。
資金はあります。 親切にご回答頂きましてありがとうございます。

回答No.4

Mokuzo100nenn

不動産を安く買う一般的法則はありません。不動産を高く売る一般法則もありません。

そんな方法があったらな、その方法を知った人は必ず億万長者になります。

ほしい不動産は相手の言い値で買う。
不要な不動産は相手の言い値で売る。

これが一番上手くゆく、一番後悔の少ない方法ですね。

不動産屋から銀行の支店名を聞き出し、その銀行さんの希望売値を聞いて、買うか、諦めるかを決めましょう。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。
銀行の希望額は聞きましたが下げられないとのことで大差はありませんでした。

今の値段では買いません。ですが、競売で希望額で買えるなら欲しいです。
今の段階で他の人に買われたら諦めます。競売で自分達の希望額が通らなければそれもそれで諦めます。

おっしゃりたい事はわかりますが…。
それだと買う時に損、売る時も損ですね。
もめないかもしれないですけど、私はきっと後悔します。

回答No.3

titelist1

貴方がその物件に興味を持ったのは、すでにその物件の値段が安かったのではありませんか。しかし、その物件の現状を知るともっと安く買える可能性があると踏んだのですね。個人経営の不動産屋が言っていましたが、最近は競売落札価格が高くなってうま味が減った。
売主と銀行は値下げに応じるとマイナスになるので簡単には応じないでしょう。売主がそこに住んでいないようなので競売よりも任意売却になる可能性が高い。抵当権から銀行を調べて、任意売却について銀行と相談する方が競売を待つよりも確率が高いと思います。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。
こちらの物件は現時点で任意売却になっている物件だと思います。確かに価格は安めなのかもしれませんが、それほど目を引く安さというわけではないと思います。
そして不動産屋が価格交渉をしてくれましたがほとんど下がりませんでした。
たぶん負債が多いのだと思います。
そして今まだ人が住んでいます。任意売却では引き渡しは４月と書いてあったので、それまでに必要最低限のものだけ持って退去するようです。競売になったらたちのきは自分達でやらなければならないかもしれませんね…。そんなこんなで競売の代行業者に頼もうか迷っています。

回答No.2

masa180828

＞不動産屋は「競売になりました！」なんて情報くれませんよね

　ご自分で調べるのが普通です。

競売検索のサイトです。
結果をみると必ずしも競売だからと言って安くなるとは限りません。
いい物件は皆がそう思うのでびっくりするような金額で落札されています。
http://bit.sikkou.jp/

＞不動産屋は「競売になりました！」なんて情報くれませんよね
　金融機関は貸出金にみあう価格でないと難しい。
　結局、いろいろ時間をかけて買主と交渉するより、競売という選択をした方が、
　経理処理上簡単で、どっちみち貸付金を回収できないなら
　他の仕事に時間をかけた方が効率的だと言う事を、金融機関から聞いたことがあります。
　上記のサイトの売却結果を見ても分かると思いますがいい物件は高く落札されています。

＞謄本を見てみれば分かります。

＞競売については無知です
　無知な方がすべきではない。
　一般の不動産業者でも手は出しません。
　かえって高くつく。
　特に、動産（荷物の処分）は細心の注意が必要。
　売却結果で個人と記入があるのはアドバイザー的な業者さんが教えている。
　もちろん有料で。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。

「競売」というものは種類は１つしかなく、そのサイトを見ていればそのうち出てきて見落としは無いという事で良いでしょうか？
不動産屋が銀行にどこまでの金額まで値段を下げられるか聞いてくれたのですが、ほとんど下がりませんでした。持ち主は家以外にも会社の事務所なども差し押さえられているようで、銀行としても価格は下げられないのかと思います。
でも、任意売却で売れなかった場合、安く買われてしまう競売に回ってしまう理由はご回答頂いた理由で良く分かりました。ありがとうございます。

現時点の任意売却では家財道具はまるまる置いていくようです。
ですが、もし競売で買ったら逆に動産は動かせなくなってしまうんですよね？
動産の処分は強制執行か残留物処分の承諾書をもらうという事で良いですか？

回答No.1

angiras

不動産は縁です。
欲しいなら買うことをお勧めします。
競売になったら買えるかどうか分かりませんし、金額も安くなるとは限りません。狙っている人たちが、自分の目的にペイする値段をつけてきます。現金買いです。
欲しいなら買うことをお勧めします。家財道具なんか簡単に処分できます。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。
手持ちがあるので現金買いはできます。
確かに競売ですと買えない可能性もあると思いますが、競売で希望する（これ以上は出せない）という金額で買えないならば諦めらると思います。
現時点では予算オーバーなもので…。