住宅の登記について、お知恵をお貸し下さい

質問

現在、自宅を新築中のものです。
建物等の登記につきまして、経済的な手順についてお知恵をお借り
致したく、登記に詳しい方、お力をお貸し頂けないでしょうか。
宜しくお願い致します。

土地を購入し、現在建物を建築中です。
土地は、小さいものを２筆（隣り合った土地）を購入しました。
地目は、共に雑種地です。
土地については、所有権の移転を済ませています。
現在建築中の建物は、２筆の土地のうちの一方に建てており、もう
一方の土地は、庭になる予定です。
田舎ですので、土地は自己資金で何とか購入することが出来ました。
建物については、民間の銀行でローンをお願いしています。

そこで、今後、登記に関して、以下が必要かと考えています。

・土地の地目を雑種地から宅地へ変更（土地が宅地であることが、
銀行ローンの条件となっています。）
・土地の合筆登記（現在２筆に分かれています。合筆は不要？）
・建物の表題登記
・建物の保存登記
・土地、建物の住所変更登記
・土地、建物の抵当権設定（銀行ローンのため。土地は自己資金で
購入しましたが、建物の為のローンについても、土地、建物共に
抵当権の設定が必要とのことです。）

マイホームを構えるにあたり、予算も少なく、できるだけ費用を
抑えるため、上記の登記のうち、抵当権の設定以外は司法書士の
先生や、家屋調査士の方に依頼せずに、自分でやってみようと
思っています。
そこで、これらの登記について、どの順番で、どのタイミングで
行っていくのが、最も合理的（経済的）でしょうか？
建物の着工が２月末で、引き渡しが４月末の予定です。
銀行ローンの実行は、建物の引き渡し前の４月中旬頃かと思います。

資金不足で困っておりまして、費用が削減できそうなことは色々
とトライしているところですが、なにぶん素人なもので、知識が
少なく、詳しい方のお知恵をお借りできれば、大変助かります。

宜しくお願い致します。

回答No.2

sirousagi1 · ベストアンサー

建築設計をしています。
私の携わった住宅のお施主様のほとんどは、ご自身で登記をしています。
「提出する図面は小学生でもできるような図面ですよ。申請に関係する書類はダウンロードしてしまえばいいし、ご主人の名義のものだと奥さんが持っていく時に委任状かな？」
と言うと自分でやってしまいます。
図面は、CADを使えば簡単なので、設計者に描いてもらえばいいと思います。「こんなんで、金を取らないでしょう。」と言ってやりましょう。
宅地への変更は、建物が出来ないと変更できません。また、地目がどうの関係なく固定資産税は現況で課税してくると思いますし、雑地より宅地の方が安い。合筆の必要もありません。
抵当は金融機関が付けるものです。金融機関の取引先へ手数料を払うことになるでしょうけどそれはそれと考えておくことでいいと思います。
最近は、法務局で親切に手続きを教えてくれます。私も会社の増資や定款変更など自分でやりました。
私のお客様もみんな聞きに行って「本当だったよ。自分でやるから力かしてくれ」と言ってきます。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
自分で登記する場合、平日は仕事なので、どうしようかな、と
考えていたのですが、委任状があれば奥さんに持って行って
貰えるのですね。
皆さんご自分でされているとのことで、自信がつきました。
ありがとうございます。

回答No.1

kyossy-

大手不動産会社で管理職をしています。
自宅マンション購入時、自分で登記しました。

貴方での抵当権設定登記はご承知の通り、銀行が拒否します。
抵当権設定登記だけを司法書士に依頼する際の注意点として
まず、抵当権設定登記だけを安価で受けてくれる司法書士を
見つけておくことが大事ですよ。
抵当権設定登記だけだと嫌がられやすく、また報酬が割高に
なります。「苦労はしたが、価格は思ったよりも高くなった。」
ということになるかもしれません。

また登記手続きが多岐にわたり複雑ですので、法務局（登記所）
に電話では無く、足を運んで聞いた方が良さそうですよ。
私のお客様でもご自身でされた方がいらっしゃったのですが、
間違えたまま登記してしまいました。それを売却したのですが
引渡の間際になり気付き、大変なことになりましたので。

以上、ご参考まで。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
土地の登記をお願いした司法書士の方が親切でしたので、
今回もその先生にお願いするつもりでしたが、抵当権だけ
でも扱って頂けるか、確認しておきます。
貴重なアドバイス、ありがとうございました。