土地を売りたいと思っています

質問

父（他界）名義の土地を売りたいと思っています
180坪（内、鉄筋倉庫100坪）あります　
実際土地を購入した際、ローンで900万円で購入、分割で払い終えたときには計1400万ほど支払い、売買の際の経費等含めるとトータルで1500万円くらいかかったとのことでした
個人的には、出来れば1500万程度で売りたいと思っておりますが、先日、役所へ出向き、地価を尋ねたところ、坪50,000円と言われました という事は、単純計算すると、900万円の物件だということになります

出来れば、高く売りたいと思っておりますが、手続き等も不動産業者に入ってもらい進めていくこと等を考慮するとなかなか理想通りにはいきません

今現在、1000万で購入したいという方がいらっしゃって、倉庫等の解体等は我々に持ってくれとおっしゃっており、ということは、結果900万以下での売買となってしまいます　この方は、当初は坪70,000円で購入したい旨を申し出られ、次回は倉庫以外の部分は無料にしてほしい、など、見える度にコロコロと話しが変わる方であまり信頼が持てません　私個人としましては、この方とは、売買はしたくないなと考えております

どうすることが、ベストな方法なのか、どなたかご助言をいただけませんでしょうか・・

それから、1000万円以下の売買には、税金がかからないということがありますでしょうか？

よろしくお願いします

回答No.6

e_fudousan

相続登記は不動産業者じゃなく
司法書士にお願いする形です
費用については 直接聞いてみたほうがいいでしょう

お礼

ありがとうございました！

回答No.5

e_fudousan

まず売る前に相続を確定させなければいけません
ご遺族で相談し　相続を確定させないと　売ることすら問題になります
先にご家族で話し合いをしましょう

補足

ご回答ありがとうございます

相続ですよね　一応、遺族で話し合いはしています
それはすんなりいくのですが、まずは名義書換が必要になるということですよね？
それにも、業者に入ってもらうべきなのでしょうか？
それから、どれくらいの手数料がとられるのでしょうか？

回答No.4

aka_coke

大体いい感じの回答がそろっております。
追加するとしたら消費税は土地の売却にはかかりません。　隣接地はどうなっているのでしょうか？　隣地の方が欲しがってる場合もありますし。　長年隣地での知り合いであれば売り切りでよいですが、それ以外の方であれば契約書類をきちんとした方がいいですから仲介業者に頼みましょう。　ＣＭなど出してるの大手は融通利かないし売れても売れなくても給与もらえるサラリーマンですからダメです。（特に東●トラブルに近い名前）　最寄り駅近くのバリバリの不動産屋（ネットでの広告掲載で仲介専門）に頼みましょう。その方が親切です。　（地元に君臨してる古い業者も避けてください）　　手数料は話し合いで、例えば１５００万円以上なら業法上正規な手数料３％+６万円、１２００万以上なら２％、１０００万円以上なら１％など取り決めに応じてくれますよ。（大手はダメ、そんな条件つけたら、やる気ない営業マンがダラダラ対応するだけです。）　　高く売れるといいですね。

補足

ご回答、ありがとうございます
今回、土地を購入したいとおっしゃっている方は、そこの近隣の方で、母とは顔見知り程度の関係です　建設関係の職に就かれているとのことで、ある程度売買に関する知識がおありになると思われます　しかしながら、ド田舎の方でして、なかなか融通が利きそうにもありません　このままですと、相手方にうまく丸め込まれそうな勢いがございます

やはり、仲介業者に依頼をした方が無難なようですね・・　

また、相続税・贈与税等は当然発生してきますよね？どれくらいの税が課せられるのでしょうか？

売る側も、なかなか大変なのですね・・

回答No.3

sleeveless

まず、この土地の相場価格ですが、「役所での地価」というのは固定資産税評価額か路線価のいずれかでしょうが、これは実勢価格とは異なります。
一応は「路線価」が近いと思いますし、実際に購入希望者がついた物件であることを考慮すると、その価格程度でならば売るのが難しいようではなさそうです。
実際の相場については、近隣の不動産業者に問い合わせるのが宜しいでしょう。無料で情報を教えてくれるはずです。

次に税金についてですが、売却価格から購入価格と経費を引いた金額＝利益に対しての課税となります。但し、経費にはローンの金利負担分は含まれません。
従って、もし１５００万円で売った場合は、購入価格９００万円と諸経費１００万円を差し引いた５００万円に対する課税となります。そして、住居として使用していなかったのであれば、購入した時期によりますが、その約半分の税金がかかるとお考え下さい。

１０００万円以下の売買に税金がかからないという事はありませんが、利益に対してだけ、課税されるということで、今回は偶然でしょうが１０００万円以下で売った場合は、課税がありません。

次に、売却する時の諸費用ですが、大きな金額がかかるのは不動産業者に依頼した場合の手数料３％程度です。もっとも、この手数料も交渉次第ですし、課税の控除対象にもなりますが。

こういった点をまずは頭に置いていただき、どうしたら高く売れるかに移ります。

さほど売り急ぐ事情がなければ、希望価格で一般に広告するのが一番です。
この場合は、やはり不動産仲介業者に依頼することになります。
業者を選定して「選任媒介契約」を締結し、希望価格で広告を打ってもらい、毎月報告を貰うことになります。

尚、信頼の置ける業者に委託することはもちろん大事ですが、業者は物件の売買が成立しなければ一銭の儲けにもなりませんので、安く購入したいという買い手が現れれば、その価格で取引を成立させようとしますので、金額の件でいけば「あなた側の味方とは言えない」ということを十分理解しておく必要があります。
信頼の置ける、というのは、あくまで取引行為についてのことです。

さて、今回具体的に購入希望をしてきた相手についてですが、条件がよく変わるということは当然のことです。
あなたの反応を見て、安く買えそうならば叩いてくるのは普通の商取引でもあることですよね。
むしろ、相手が欲しがっているのですから、あなたの方で強気に出ればいいことです。
できれば大手の不動産業者を選んで、そこを仲介業者として、相手方に「建物は現況渡しで坪単価いくらでなら、売ります」と答えればいいでしょう。
まあ、状況からすると、この相手に坪６万円程度までで売るのがベターのような気がします。
尚、相手が信用できない点については、仲介業者にまかせればいいことで、何も今後付き合いをする相手ではないので、人間的に云々は関係ないと思いますよ。

この場では、細かい計算や留意点など、とても書ききれませんので、仲介業者に具体的に物件を示して、税金や諸費用のシュミレーションをしてもらってください。この程度のことも、無料でやってくれますよ。

お礼

ご回答、ありがとうございました

色々と、今後の参考にさせて頂きます

回答No.2

yamanekotama

信頼出来る不動産業者を見つけましょう。
経費を節約する事より問題なく安心して取引する方がベターです。
手数料にしても3％＋6万＋消費税です。
今の買主の話は止めるのが正解です。
～売る条件は現況のまま（建物つき）売るようにしましょう。解体しても買うのを止める事例もあります。当然裁判で損害を請求できますが、支払いの能力がなければ、どうにもなりません。対策としては解体費相当の手付金を受領する方法もありますが、・・・。契約書面が面倒になるだけでしょう～
どうか信頼出来る不動産業者を見つけましょう！

回答No.1

llalpple

貴方が幾らで購入したのかは売値に関係ありませんネ
現在の相場で決まりますから信頼の置けそうな不動産屋を探して下さい。
私が5000万円で購入したマンションが現在は1300万円です ;-)

税金は100均で物を買っても5円の消費税がかかる様に、20円以上の取引なら必ずかかります。
さらに父上名義との事なので贈与税がかかりますが、1000万円以下なら無税と言われるのはこの事ではありませんか。?