家族間の土地使用問題

質問

現在、父の土地に自分の倉庫（建築費600万円）を建てています。
建てる時は祖父名義の土地で、祖父には土地を無償で貸してもらっていました。
建築後、１年位して祖父は他界し、現在は父名義の土地になっています。
最近（数年前から）、父とは仲が悪くなってしまい、親子関係がうまくいっていません。
そこで、
(1)もし、この土地は自分（父）の土地だから土地の使用料を払え、と言われれば支払わなくてはならないのでしょうか？
(2)もし、倉庫を撤去させろと言われれば、解体しなくてはならないのでしょうか？
私が家に居る場合と、家を出て行く（別居する）場合での回答をお願いします。

家族間で、こんなことになるとは思っていなかったので、貯金のほとんどを投資して倉庫を建ててしまい、とても悩んでいます。
宜しくお願いします。

回答No.3

heartpapa · ベストアンサー

No2 です。

>有償であれ無償であれ、借り手は貸し手側の機嫌を損なわないように、常に貸し手の言う事を聞かなければならないように思えました。とても恐い事です。

誤解があってはいけませんので、この点補足いたします。

有償の場合（賃貸借）

ここでの貸主と借主、というのは、多くは契約でのみ結ばれたアカの他人同士です。
ですから、ここでいう信頼関係とは、ただお互いに結んだ契約を順守している関係、ということにすぎません。
それ以上の親密な関係が要求されるわけではありませんし、もちろん借主が貸主の機嫌をとる必要も、言いなりになる必要もありません。
そして、契約解除事由の一つとされる「信頼関係の破壊」とは、賃借人側に限って言えば、許容範囲を超えた債務不履行（長期に渡る家賃滞納等）があるとか、賃借物を通常考えられないような非常識な方法で使用しているとか、このような事情があって初めて、貸主と借主の間の信頼関係は破壊された、ということになり、契約解除が認められることになります。

無償の場合（使用貸借）

先の回答でも述べましたが、通常は貸主と借主の間に、親子、兄弟、友人同士等、特別な人間関係があるのが前提です。
つまり、誤解を恐れずにあえて言うなら、貸主は好意で、借主はそれに甘える形で契約が成立しているわけです。
とは言え、使用貸借も契約ですから、契約した以上は、賃貸借の貸主、借主の関係とそれほど違いがあるわけではありません。
原則は、ただお互いに契約事項を順守していればよいだけです。
ですから、賃貸借同様、とりたてて借主が貸主の機嫌をとる必要も、言いなりになる必要もありません。
ただ、使用貸借は、あくまで貸主の好意があって成り立つ契約ですから、両当事者の関係が、多少の仲互い程度の域を超え、お互い憎しみあったり、絶縁に近い状態に至れば、その前提が崩れ、当然契約関係の継続は困難になります。
よって、法定の契約終了原因（相当期間の経過等）が生じれば、それを更に継続（更新）するのはまず無理ではないか、ということです。

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祖父の存命中に倉庫を建てられていますので、祖父とご質問者との間には、土地の使用貸借にあたり、倉庫建築を前提に、建てた倉庫が朽ちるまでは半永久的に貸して貰う、そういう約束があり、その前提で倉庫を建てた、と主張なされてはいかがでしょうか。
役所への提出書類の件は、便宜的にそうしただけ、と言われればよいかと思います。
あくまで祖父との契約内容が重要なのであって、その内容が半永久的期間（倉庫の耐久年数相当）の使用貸借となっていればそれが優先するかと思われます。
※契約は口頭でも成立しますので、祖父との使用貸借契約書はなくてもかまいません。
もともと倉庫を建てる以上、契約にそれ相応の期間が設定されていたとみるのは、極自然ですし、また、祖父が倉庫建築に反対しなかった、ということは期間について暗黙の合意があったとも考えられます。
※ただ、裁判になれば、この辺りがどう判断されるか、微妙なところだとは思います。
いずれにせよ、父に法的手段（訴訟等）をとらせないことが重要で、たとえ不仲でも、倉庫の維持（土地の貸借）については、ご質問者が根気よく説得し、お願いするしかないように思います。
※こちらの主張を通した上、わずかばかりの地代での賃貸借への変更、というのも一法かと。

お礼

再度の回答と詳しいご説明有難う御座います。

もし、裁判などという事になった場合、
heartpapa様の御提案通り、私と祖父との間で口頭で契約が交わされていたことを主張するようにしてみます。

今回の御回答を読ませて頂いて、少しは希望が持てました。
とても参考になるアドバイスを有難う御座いました。

回答No.2

heartpapa

ご質問者と父との間には父名義の土地を目的とする使用貸借契約が成立しています。（民法593条）
より正確には、ご質問者と祖父の間に成立していた使用貸借契約が、祖父の死を契機として、父が土地および貸主の地位を相続することにより、親子間に引き継がれたことになります。

無償の使用貸借は、全くのアカの他人同士の間では観念できないように、通常、貸主と借主の特別な人間関係に基づき行われるもので、言わば貸主の好意でなされる契約です。
※ご質問例も、祖父・孫→親子関係に基づいています。

ところで、有償の賃貸借契約において、なんらかの理由で貸主と借主間の信頼関係がもはや破綻しているとみられるような事態に至った場合には、当該契約の解除理由となり得ます。
有償の賃貸借契約でさえ、貸主借主の間の信頼関係は、契約の存続にとって重要な事情です。
ましてや、無償で、かつ特別な人間関係に基づく使用貸借にあっては、貸主借主の間の人間（信頼）関係はより重要であることは当然です。
従って、たとえ親子と言えども、通常の親子関係が破綻し、貸主がもはや好意として貸せない程の状況に至れば、当該契約の解除（解約）をなし得るものと考えます。

本件における使用貸借は、返還時期の定めのない契約のようですが、倉庫保有の目的がありますので、原則は民法597条2項に該当します。
参考：当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。（民法597条2項）
従って、今後倉庫保有の目的がなくなった時、または使用及び収益に足る相当期間が経過していると判断されれば、貸主側から返還請求されることになります。
ただ、本件ではそれに加え、貸主借主の関係がもはや破綻していると判断されれば、祖父の時から現在に至るまでの契約期間をも勘案して則解除、ということもあり得ると考えます。
※上記の「判断」とは、当事者間での話し合いで折り合いがつかない場合、最終的には司法が関与せざるをえませんので、その際の司法の「判断」という意味です。

>もし、この土地は自分（父）の土地だから土地の使用料を払え、と言われれば支払わなくてはならないのでしょうか？

父からの使用貸借契約解除が認められ、今後は賃貸借ならば、という場合には、ご質問者が倉庫保有の必要があれば、当然、支払わなければならないことになります。

>もし、倉庫を撤去させろと言われれば、解体しなくてはならないのでしょうか？

使用貸借契約解除後、父が賃貸借契約も望まない場合には、借主には現状回復義務がありますので、建物を収去（解体）しなければなりません。
勿論、どこかへ移転するため等、自ら収去することは借主の権利でもありますが。

>私が家に居る場合と、家を出て行く（別居する）場合での回答をお願いします。

原則は、同居と別居で変わりはありません。
要は、親子の間の関係が良好か否かの問題です。
ただ、訴訟等になれば、同居と別居とでは、親子関係の破綻の程度について判断が違ってくるものと思われます。
同居であれば、ご質問者に幾分有利に働く可能性がありますし、別居であれば、親子関係破綻の証左ととられることもあるかとは思います。

以上、個人的にはこのように考えます。

お礼

御回答有難う御座います。
返答が遅くなって申し訳ありませんでした。

有償であれ無償であれ、借り手は貸し手側の機嫌を損なわないように、
常に貸し手の言う事を聞かなければならないように思えました。
とても恐い事です。

倉庫保有の目的ですが、
仕事や車庫、将来は二階に子供部屋をと考えておりました。
一生をともにしていく倉庫として建てたので、
「契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時」「倉庫保有の目的がなくなった時」
ということは考えてなかったです。

返還時期についてですが、
倉庫を建てるとき、役所へ提出しなければいけない書類があり、
それに借りる期間を書いたように思います。
10年だったか20年だったか・・・。
宅地変更を依頼した業者さんが妥当な年数を書いたと思います。
「祖父が亡くなった場合、親に再度借りればイイと思いますよ。」
みたいな感じで話した覚えがあります。
その際、「100年くらい書いたらいけないのですか？」と聞いたら、
まあ常識的な範囲内で、ということを言われました。
終了時期を定めてしまった以上、はやり解体しなければいけないのでしょうね・・。
自分の唯一の財産がなくなってしまうし、さらに解体費用が必要になってくるとは・・とても残念です。

解体には費用がかかるので、出費を抑えるには倉庫を父に（もしくは母か兄弟に）譲渡するしかないと思っていますが、いかがでしょう？
もちろん買ってもらうなんて事は出来ないと思うので、無償で譲渡することになると思います。

御回答、本当に有難う御座いました。

回答No.1

law_amateur

無償での貸借を使用貸借といいます。親族間で土地を無償で貸し借りした時も，使用貸借契約が成立しています。

　使用貸借契約は，契約で定めた終了時期か，契約に従って貸借の目的物の使用・収益を終わった時，あるいは，使用・収益をするのにたりる期間が経過した時に，終了するとされています。

　倉庫を建てているということですから，倉庫を倉庫として使用する目的を達した時か，使用する必要がなくなった時，要するに，倉庫を建てておく必要がなくなった時（例えば，他に十分な広さの倉庫を借りた，事業をやめた，など）に終了することになるわけです。

　あるいは，もう，土地を貸して○十年になるから，もうよかろう，という場合にも，終了になるわけです。

　ですから，法の理屈だけでいえば，それまでは地代を支払う必要はありませんし，倉庫を壊して明け渡さなければならない，ということもありません。

　もちろん，使用貸借契約が終了すれば，倉庫を撤去して，土地を明け渡さなければならないことになります。

　まあ，しかし，そうはいっても，親族同士ですので，現実には話合いの世界ということになるでしょうね。

お礼

御回答有難う御座います。
返答が遅くなって申し訳ありませんでした。

＞契約で定めた終了時期
倉庫を建てるとき、役所へ提出しなければいけない書類があり、
それに借りる期間を書いたように思います。
10年だったか20年だったか・・・。
宅地変更を依頼した業者さんが妥当な年数を書いたと思います。
「祖父が亡くなった場合、親に再度借りればイイと思いますよ。」
みたいな感じで話した覚えがあります。
その際、100年くらい書いたらいけないのですか？と聞いたら、
まあ常識的な範囲内で、ということを言われました。
終了時期を定めてしまった以上、はやり解体しなければいけないのでしょうね・・。
自分の財産がなくなってしまうし、さらに解体費用が必要になってくるとは・・とても残念です。
御回答本当に有難う御座いました。