家の名義はどうすればいいですか？

質問

いつもお世話になってます。

●現在建築が始まり、11月末引渡し。
●11月下旬に入籍。義母と同居予定。
●自己資金600万（諸費用＋頭金）を私が出す。
●残金は彼名義で借入（銀行1500万＋サポートローン250万）。

　私が出した分、私の名義にしようと思ってたんですが…
不動産屋の担当さん曰く、
「まだ入籍してないので『自己資金は義母が出す』という事で事前審査を通した」
という事で、「彼名義→入籍後名義変更（手数料がかかる）」となるそうです。
更に「共同名義にするメリットはそんなにない」との言われました。

もし夫が亡くなった時の相続税が減るかな、とか
最悪離婚になった時、全て彼名義だと私が不利なのか、とか思ってたんですが。

わざわざ共同名義にするメリットはあまりないのでしょうか？
最終契約が火曜日で焦ってます。
よろしくお願いします。

回答No.4

aka_coke · ベストアンサー

渋谷駅前１分の業者です。　＞まだ入籍してないので『自己資金は義母が出す』という事で事前審査を通した」という事で「彼名義→入籍後名義変更」となるそうです。「共同名義にするメリットはそんなにない」との言われました←　こんな馬鹿な業者は訴えた方が良いですよ。行政指導を受けてもらいましょう。宅建協会、東京都知事に宅建業の相談窓口ありますから月曜日連絡して、業者にもその旨を伝えましょう。自己資金は自分じゃないと”自己資金じゃないです”。祖母だろうが婚約者であろうが”借りてる”事ですよね？共有持分にしないのであれば彼が貴方から借りた内容の金銭消費貸借契約（借用書）を作成しましょう。　そのままなら例え祖母でも贈与税の対象です。お勧めは共有持分（割合は６００万円分でも十分＜旦那一人で勝手に売却できない）、共有名義の際に貴方の苗字が今のままで問題ないですよ。入籍後登記もそのままにしておいて問題なし。（名前の変更しなくても）彼が不思議がらないのも（？？）未来の旦那と業者がグルでない事を願っております。その不動産をどうしても購入するなら業者は変更できないから馬鹿な担当者を変えてもらって手数料も値引きしてもらいましょう。　がんばってください。

お礼

…担当さんが馬鹿なんでしょうか？
今日も向こうの都合が付かず、電話で「火曜の契約時に仲介料も必要」と
連絡が入りました。
「（土曜に言うのを）忘れてました」との事です。
そんな大金の事を言い忘れてたなんて、
「この人大丈夫？新人？それとも作戦？」と益々不安になりました＾＾；

共有名義で、入籍後は旧姓のままにしておいても大丈夫なんですね。
良かったです。

彼氏がグルという事はないです。
日曜にきちんと聞いてみます。ありがとうございました。

回答No.3

tarotaro001

なぜ、もっと早くその辺を明確にしなかったのでしょうか？来週火曜契約だと、今更動けないかも知れませんよ。

本来お金を出した人の割合で登記すべきです。

あまり無いのですが、登記後に税務署からお金の出所の問い合わせがある場合があります。
そうしたときに、義母が出したことにしておくと色々と不都合がでます。

1.実際のお金の出所があなたのために証明できない
2.更にはご主人名義だけだと６００万円の贈与と見なされ贈与税が発生する

今日にでも、不動産屋に相談して、もう一度、事前審査をし直してもらうべきです。
不動産屋の落ち度なので、契約日も交渉しましょう。
不動産屋は、契約までが仕事なので、契約が完了すると急に疎遠になります。
ですので、不動産屋は、この贈与税とかいう問題はそんなことはないとかいって無理やり強硬する可能性がありますので、絶対にＮＧといってください。

また、これはめったにないことですが、ご主人一人の名義ですと、将来ご主人があなたに内緒で借金したときに、あなたの知らないうちに抵当権設定されてしまい、気づいたときに、もうどうしようもない状態になって手放すしかない・・・・という可能性も０％ではありません。

そういった意味で、出資割合の
ご主人：１７５０万円
あなた：６００万円（これから諸費用分を引いた金額）
で登記したほうがいいですよ。

いずれにしても、このままご主人だけの登記だと、贈与税が発生します。（相続税とちがって控除額が少ない）

もしかして、ご主人＋義母で登記される可能性すら有ります。
いずれにしても、離婚率が年々上昇しているこの昨今ですので、絶対にあなたの名義での登記を加えるべきです。

お礼

確かに「自己資金は600万」としか伝えてなかった事もあるんですが、
昨日「事前審査で1500万可能」と連絡が来て、
「義母が出資した事にしている」とか初耳でした。
No３さんのお礼に書いたような方法らしいのですが、
確かにそれだと、税務署の問い合わせにはどう対応すればいいのか疑問ですよね。
その件も確認してみます。

ありがとうございました。

回答No.2

mukaiyama

単純に考えて
600 対 (1500+250) = 1/4 対 3/4
の共有登記でしょう。

全部を彼名義、あるいは姑さん名義にしたら、あなたが出した 600万円分は彼または姑さんへの贈与となります。
贈与税の基礎控除は 110万円しかありませんから、残り 490万円分について 73万円の贈与税がかかります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4408.htm

また、万が一離婚されたときは、あなたの持ち分があることを主張できなくなります。

彼が先に亡くなった場合は、たしかに相続税は少なくなりますが、その前に相続税の基礎控除額は、
【5,000万+1,000万×相続人数】
です。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4152.htm

そのときに建物以外にどれだけの財産を残してくれるか分かりませんが、現在の建物だけを考えるなら、相続税の心配をする額ではありません。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。
　相続税の件は心配しなくてもいいようですね。

　離婚対策に、共有名義にしておきたいと思うのですが…
契約時にはまだ入籍していないので、「義母が出資した」という事で
銀行借入が出来るそうです。
担当さん曰く、証明として
「私の通帳の中身コピー」と「義母の通帳表紙コピー」を提出するとか…？？？
こういう事はよくある裏ワザなんでしょうか？
↑のやり方で借入をして、登記は共有でする、というのは無理なのでしょうか？
入籍もしていないのに共有にするのはややこしいのでしょうか？
（入籍は11月下旬にしたいのです）

回答No.1

poioro

＞わざわざ共同名義にするメリットはあまりないのでしょうか？

一概には言えませんが、共同名義にするメリットは余りないような気がします。
なぜかと言いますと共同名義にすると奥さんに半分贈与税がかかります。

相続税は条件、金額、環境にもよりますが、億ぐらいにならないとかかってこないのではないでしょうか。
相続税がかかるほど財産を残す人は、ごくわずかの人だけです。

余り相続税など、気にしすぎる必要はないかと思うのですが…。

離婚での有利不利は、その時になってからご夫婦で話し合ってください。名義は関係ないです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
　財産が億になる事はまず無いと思います。
離婚時の話し合い…やはり共同名義のように「証明」できないと
不利になってしまうのでしょうか？