二世帯住宅。名義について

質問

二世帯住宅（生活スペースは分離型ですが、内部は繋がっている形態）を、私の両親（６０歳）と購入予定です。
購入した場合、不動産８１００万、リフォーム代９００万、諸費用５００万、掛かるようです。
資金は、両親５０００万、自己資金５００万、そして私の夫が４０００万ローンを組む予定です。

この場合、名義はどのようにするのが良いのでしょうか？
将来相続する際の税金関係、また万が一私が離婚した場合の視点から、メリット・デメリットをお教え下さい。
宜しくお願い致します。

回答No.2

walkingdic

>土地を主人、建物を両親と名義した方が、相続税が少なくなるかと浅はかに考えていたのですが
そういえばそういう話を忘れていました。
土地、建物総額の持分比率は決まっているものの、夫に土地持分を多くして両親に建物持分を多くするという技はありですよ。総額で出資割合になっていれば、その中でどちらが土地に多く出したのかなどの話は特に問題ありません。

ただ土地や建物が単独所有になるのは避けた方がよいです。特に夫が単独で土地を保有する形になると離婚したときには他人となった夫の土地に建物があることになり、建物が存続できる理由がなくなるため建物という資産を持っているご両親が非常に困りますから。（夫が建物土地双方の持分がある場合には法定地上権というものが成立して建物は寿命が来るまで壊さなくてよくなる）

ご両親、夫双方が比率は程度はともかく土地、建物両方を持っているのが一番よいです。
（もちろんトータル出資割合の範囲で配分を変えるだけです）

あとこういう土地を夫への配分を多くした場合には、離婚した場合には不利になりますのでその点は認識しておいて下さい。

お礼

土地と建物それぞれで持分比率を変える事ができるとは、知りませんでした。
とはゆえ、大きなデメリットもあるのですね。
ジックリ考えようと思います。
私名義でローンを組む事が出来たら一番良いのですけれど・・・。

色々ご教授頂き有難うございました。

回答No.1

walkingdic

>この場合、名義はどのようにするのが良いのでしょうか？
出資した人の割合で登記するというのが大原則だし、それ以外は贈与税がかかります。
ですから、

>資金は、両親５０００万、自己資金５００万、そして私の夫が４０００万ローンを組む予定です。
不動産は諸費用除いて９０００万ですから、仮に自己資金５００万を全額諸費用にするとすれば、

ご両親：５０００／９０００＝５／９
夫：４０００／９０００＝４／９

となります。もし諸費用をご両親と折半するとすれば、

ご両親：４７５０／９０００
自己資金の持ち主（夫？）：２５０／９０００
夫：４０００／９０００

という持分になります。

>将来相続する際の税金関係
相続税を安く上げようという行為に対して贈与税を課税するという考えで脱税や節税を阻止する仕組みになっています。つまり出資割合以外での登記というのは出来ないということです。贈与税を支払えば出来ますけど。

一つだけ言えば、相続時清算課税制度の住宅取得特例では１０００万の完全非課税枠があるので、もしかするとこれを利用すれば多少節税になる可能性がないとはいえません。しかし、不動産の形の方が特に建物は減価償却されるし路線価は市場価格の８割程度なので、この枠を使ってもご両親がすぐにお亡くなりになるようなことでもなければ節税にはならない可能性は十分にあります。ただ土地価格が将来上昇するようだと節税になるかもしれないということも考えられます。つまり簡単に答える出せる話でもないし、将来どうなるかがわからなければ相続時清算課税制度の住宅取得特例による贈与が吉と出るか凶と出るかはわかりません。

ところでご両親は資産家なのですか？相続税は大きな非課税枠がそもそもあり、資産家にしか縁がないものですから。今回の５０００万が主要な資産であれば相続税の心配をしても仕方ないように思いますけど。
資産家なのであれば、一度税理士に相談しておいた方がよいですよ。

>また万が一私が離婚した場合の視点から、メリット・デメリットをお教え下さい。
ご両親というのは御質問者のご両親ということでしょうか？（ご主人のご両親であれば離婚について考えても意味がない）

離婚時には扱いは困ることになります。不動産は一つですからね。

ただ頭金が５割を越えているので多分売却するという選択をしたときにローンが残るということはないと思われます。ただ問題は売却代金のうち夫の持分なりそれ以外の夫の預金なりでローンを完済できるかのという話はあります。出来ない場合にはご両親の持分まで使って完済しないといけなくなります。

ご両親に資力があるのであれば、夫の持分を買い取るということは考えられます。

お礼

アドバイス、有難うございます。
やはり、名義の持分は、夫と両親で４：５とするしかないのですね。
土地を主人、建物を両親と名義した方が、相続税が少なくなるかと浅はかに考えていたのですが、大変勉強になりました。

＞両親は資産家なのですか？
資産家とまでは言えないと思うのですが、今回購入予定の不動産の他にもう一つ不動産を持っています。
株も持っているようですが、種類や持ち数など詳細まで私は知らない状態です。

＞両親というのは御質問者のご両親ということでしょうか？
私の実の両親です。

離婚した場合の事等、詳しくお教え頂き本当に有難うございました。