国有地の払い下げについて

質問

財務局の国有地の払い下げのことを新聞で知り、めぼしい土地があったので入札できないものかと考えています。現況は宅地ですが、特に何も建物はありません。つきましては、以下の点について教えていただけませんでしょうか。

１．素人が入札するにあたり注意すべき点はどのような点でしょうか。考えられる危険性はどんなものでしょうか？

２．不動産屋さん等、プロの方に見ていただいたほうがよいものでしょうか？その場合、どのような方にお願いするのがよいものでしょうか。

３．価格は相場に近い金額を入れるべきものでしょうか。最低入札価格は相場より２，３割安いようです。

４．こういった入札はプロの方が参加する者であまり素人は手を出さない方がよいのでしょうか？

以上どうぞよろしくお願い致します。

回答No.4

mayuna1114 · ベストアンサー

素人ですが国有地の入札に参加して落札し、現在自宅を建築中の者です。

私の場合はずっと近所で土地を探していて、地元の不動産屋（今住んでいる賃貸の管理会社）に声をかけていました。
すぐ近くに「国有地　売却予定地」という看板がかかった空き地があったので調べてもらったところ入札が近いことがわかり、担当者に相談しました。

その不動産屋さんは親切で、その土地に関する情報収集や入札に参加するための事務手続き、入札価格のアドバイス、入札本番の同行など、すべて落札できた場合のみ成功報酬１０万円という約束でサポートしてくれました。

土地と平行して建築業者も探していたので、入札前に何社かのめぼしい業者に土地を見てもらい、家を建てるのに都合がいいかどうか検討してから入札参加を決めました。
正式にサポートをお願いしたのは不動産屋ですが、各建築会社の営業マンも、知り合いの不動産業者から情報収集するなどして入札価格をアドバイスしてくれました。

入札価格について。
そういった入札に参加するのは、だいたいが建て売りや建築条件付きの土地として売る業者か、そこに家を建てたい個人かだということでした。

業者が相手の場合、利益や税金などの絡みでだいたい出せる金額は決まってくるので、入札価格は予想しやすいらしいです。
ところが相手が個人となると、どうしてもその土地がほしい人は、利益など関係ないので高値で落札するケースもあり、なかなか予想するのは難しいと言っていました。
一般的には業者対個人だと個人が落札するほうが多いそうです。

私が入札に参加した土地は、他の参加者が不動産業者だけだったので近隣の取引相場より少し安い程度で落札できました。

入札に関して自分なりに調べていた時に、そういった入札のサポートを専門にしているような会社もあることを知りました。
成功した場合のみの報酬か、失敗しても何らかの報酬を支払うのかシステムは忘れましたが、成功報酬は落札価格の数％という感じでした。

国有地の払い下げといっても個々のケースは知りませんが、私の場合は相手がお国ということで、契約の時なども騙される心配がなく安心感がありました。

ちょっと得した気分だったのは、国有地なので買った年の固定資産税はなかったです。（普通は日割り分が発生すると聞きました）
登記のときも印紙代（登録免許税？でしたか）のみで、司法書士に支払う報酬は要りませんでした。
確かその省庁の契約している司法書士だったからだと思います。

あとデメリットかもしれない事として、通常土地を買うときは重要事項説明書が付いてくる（？）らしいのですが、私のときは「国有地なのでそういうものは特にない。入札の書類の中にある土地の説明がそれに変わります」と言われました。

その「土地の説明」は簡単なものだったので、不動産屋さんが気を利かせてその土地の「重要事項説明書」なるものを作ってくれました。
家を建てる際に銀行で住宅ローンを組んだとき、重要事項説明書の提出を求められたので助かりました。

あと、もし入札価格分の現金が足りなくて少しでもローンを利用する場合は事前に金融機関に相談しておいたほうがいいです。
落札できても一ヶ月以内くらいに全額を納めなければ購入資格が取り消されます。
うちの場合は結果的にはローンを使わなくてすみましたが、念のため入札日より一ヶ月以上前に銀行に相談に行きました。
入札によって手に入れる土地にローンが使えるかどうかわからなかったのと、使えるとしても融資実行が間に合わないと困ると思ったからです。

長々とまとまりのない話になってしまいましたが、少しでも参考になればと思い体験談を書かせていただきました。
がんばっていい土地を手に入れて下さい。

回答No.5

mayuna1114

＃4の者ですが、不動産屋さんにおしえてもらったことをもうひとつ。

入札の金額を決める時は、切りのいい数字ではなく10円とか100円とか1000円とか端数を上乗せしてみるといいということでした。

業者同志の競争になるとそれぞれの入札価格にあまり大きな差がなく、そういうちょっとした金額差で決まることがあるそうです。

例えば1000万で入札しようと思ったら10,003,000円と書くとか…。

なるほどと思いました。
相手が誰であれ、もし数千円数百円の差で負けたら悔やんでも悔やみきれないでしょうから。

まあ私の場合はどうしてもその土地が欲しかったので、大丈夫と思われる金額に坪当たり２万くらい追加した金額で入札してしまいましたが。（小心者）

それでも業者相手だったので、近隣の取引相場よりは少し安く落札できました。
びっくりするほど安くはありません。

いずれにしても、落札できる金額は当然のことながら競争相手次第でケースバイケースです。

回答No.3

noname#20895

自分の考え通りの土地利用ができるかどうか（目的の建物が建築できるかどうか）については十分に確認が必要です。不動産屋、建築士などの助言もあった方が良いと思います。
ところで、国としては後々問題が起きては困りますので、払い下げる物件の権利関係などについてはきれいに整理してから売りに出すのが普通です。ですから裁判所の競売物件のように、権利関係で問題が残るようなことはありません。

回答No.2

walkingdic

>１．素人が入札するにあたり注意すべき点はどのような点でしょうか。考えられる危険性はどんなものでしょうか？

その土地を何に利用されるのかにより注意点が異なります。自分の土地というだけでどんなことにも利用できるというものではないのです。手に入れたけど目的にかなわず使い物にならないということのないように気をつけましょう。入札の金額も何に利用できるのかによりかなり変わります。

>２．不動産屋さん等、プロの方に見ていただいたほうがよいものでしょうか？
そうですね。
>その場合、どのような方にお願いするのがよいものでしょうか。
不動産屋に目的を告げてお願いすることになるでしょう。

>３．価格は相場に近い金額を入れるべきものでしょうか。最低入札価格は相場より２，３割安いようです。
それはなんともいえません。

>４．こういった入札はプロの方が参加する者であまり素人は手を出さない方がよいのでしょうか？
そんなことはないですけど。知識が乏しい状態での不動産購入は危険が伴います。
不動産屋などの助言が最低合った方がよいでしょう。

回答No.1

takuranke

１．入札保証金が必要です。
http://www.mof-tohoku.go.jp/b6_baikyaku/setumei/tetuduki.htm
大体の流れはこんな感じです。

２．アドバイスを受けるなら、不動産鑑定士、土地家屋調査士などの資格を持った方。
３．金額だけはなんともいえません、入札参加者が多ければ、それだけ競争が激しくなり高値がつきます。
（入札はオークションみたいなもので、それがいっせいのせで、金額書いた札を見せるようなものです、実際はランダムに読み上げます）
４．誰でも参加は可能です、国有地なので権利関係がしっかりしていますので、気に入った物件があるならチャレンジしてもいいと思います。知られていないだけで、競売より安心です。