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満額ローンで決済するために、契約書を２通作成？
いつもお世話になってます。 先日、中間省略登記の質問をさせて頂いた者です。 その節は、丁寧なお返事を頂き、とても安心しました。 話が前後するのですが・・・そもそも、どうして登記の件について、質問したかといえば・・・ 仲介業者がいまひとつ信頼出来ない気がするのです。 私の取り越し苦労であればよいのですが。 というのも、事前審査にかける時に 「フラット３５は物件の８割までしか融資して貰えないですよ。もし、全額融資して欲しいのだったら、契約書を２つ作成しましょう」 「ひとつは本当にお客さんが購入する値段を書いた契約書、もうひとつはそれの1.25倍の値段の契約書にして、それを銀行に渡しましょう。そしたら、８割融資されたら、ちょうど購入価格全額が融資でカバーできます。」 「審査が通ったら、銀行に提出した契約書は破棄して、もう一つの方で契約します」 とのことでした。 その時までは、特に不信感も持って無かった仲介業者ですが、なんだかいかがわしい気がして、その案はお断りしました。 こちらから、なんとか満額融資を受けたい旨をお願いしたわけでもなく、どうしてこのようなことを平気で言ってくるのか私には理解しかねます。 親切心で言ったにしても、公庫をだます訳ですよね？ 不動産業界では当たり前の事で、いちいち目くじらを立てるほどのことではないのでしょうか？ よろしくアドバイスお願いいたします。
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全てでは無いにせよ不動産業界にそういう体質があるのか、と聞かれれば先の回答の通り「そうです」というところなのでしょう。これが当該業者の問題なのか、担当者個人の属性なのかについては判断できませんが、大きな金額の仲介という一発勝負の世界ですので、結果が良ければ全て良し、という部分があるようです。結果的には仲介業者はその時点で自己完結するが、３５年のローンを組んだ購入者と金融機関に皺寄せが来ることになります。（バブル期以降この構図は不変です） 但し、一点だけ指摘事項ですが、本件の２重の契約書での公庫申請が業者の言うままでなされて、公庫の認可が下りた場合に、「騙したのは誰か？」「詐欺を行ったのは誰か？」という質問に対する答は、「質問者です」と言う点だけはご認識しておいて下さい。金融機関側でも融資金額がどういう流れで口座から支払にながれて行ったかの記録は公庫へ提出する義務があるのも付け加えておきます。当該業者については、顧客サービスと称して関わった人間を犯罪に巻き込む業者というのが客観的な評価になります。 質問者にどうしろという気は一切ないのですが、先の中間省略登記の質問に対しても先刻答えさせて頂きましたが、こういった業者とは付き合わない、土地の購入自体を見合わせる、というのが選択肢の一つでは有ります。重なる状況からは不安・懸念・不信を感じるというのが正常な感覚です。
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もう一つ業者の存在もでてきて、なんだかこの業者から以外は買えないようになってるんです。仲介の客担分担ということなのですね。買主は買主の仲介業者に、売主は売主の仲介業者にということなのですが、２重契約書に関しては、貴方側の仲介業者からの申し出なのでしょうか。この契約書に関しては、貴方が印紙の負担を二重にすることと、多分書類別途作成費用、他に仲介料は銀行に提出した売買価格に関して要求をされるかも知れません。この件は確認されましたか。２重にはされないようにしてください。（当初の高い方で手数料を要求するようです。） きちんと購入計画を立てられたのですから、失礼な提案をされた理由ぐらい聞いてみたら如何ですか。購入の意欲をそがれたぐらいに手数料少し負けさせましょうよ。法定手数料を支払うような物件でもないように感じますけど。なんか売り急ぎで予算ない方にも売りつけようとしてるように感じますよ。私もあちこち探しましたが、買い替え購入のための売り急ぎ物件のときに提案されたこと思い出しました。中古は充分注意してくださいね。修理計画案やマンションの管理組合の財産状況も大切なのです。目に見えない箇所に大きな出費が控えてることありますから。業者にその辺を聞くか、マイナスの要因に関しての責任を契約書に加筆が必要なこともありますよ。一度とんでもない買い物をした経験からのアドバイスです。（これが宅建の免許取るきっかけになったのですが。）仲介業者２件でしょ。責任は応分負担なのでしょうか。売って後は、管理組合のみの責任になるのでしょうかね。又、マンションにとんでもない系の方いたりすると後が大変です。結局、売るに売れないので私は、ある団体に寄付をして諦めたこともあります。無論業者は知っていての仲介でした。（瑕疵担保責任を追及しても入居者の管理と賃借者までは責任なしでした。）例を挙げれば東京ならオームの入った世田谷その近辺のマンション住人が売りに出してましたが売れてませんよ。私もその近くの中古をうっかり買うことになりそうでした。具体的に言えばそのマンションから越したい方の売り急ぎにぶつかったこと、売り急ぎをの方が、売却条件付で購入した場所（らしい）をキャンセルで買うことができたという経験から書き込んだのです。（室内の色は希望に添うものでありませんでしたが。趣味が違うだけのことですから。）
お礼
またまたコメントいただきありがとうございます。 ＞２重契約書に関しては、貴方側の仲介業者からの申し出なのでしょうか。 そうです。頭金を物件の３割弱入れる予定で話をしていたのに、 「その分をリフォーム代に回したらどうか？」 と言って２重契約を提案されました。 ＞この契約書に関しては、貴方が印紙の負担を二重にすることと、多分書類別途作成費用、他に仲介料は銀行に提出した売買価格に関して要求をされるかも知れません。この件は確認されましたか。 認識が甘かったようです。その辺はまったく気づきませんでした。 ＞なんか売り急ぎで予算ない方にも売りつけようとしてるように感じますよ。私もあちこち探しましたが、買い替え購入のための売り急ぎ物件のときに提案されたこと思い出しました。 ご指摘を受けて業者に確認したところ、まさに「a741」さまのおっしゃるとおりでした。 売り主（個人）は購入したマンションが９月末に出来上がるので、あまり悠長なことはしてられないとの事でした。 ＞マイナスの要因に関しての責任を契約書に加筆が必要なこともありますよ。 瑕疵担保免責の一点張りです。 ＞仲介業者２件でしょ。責任は応分負担なのでしょうか。 気になるところではありますが、そもそも瑕疵保障がないので・・・ この業者からではなく、同じ仲介ならもう少し良識のあるところから買いたいです。・・・が、やはりこの業者を通さない限り、この物件は購入できないのでしょうか？
昔はよく２重契約をしても購入したい人もいたので、業者はしたようですが、今は禁じられています。（が、やってる会社もある。） 仲介業者が信頼できないのであれば、購入はやめることです。財産は、不安をもって求めるものでありませんから。 フラット35を使うのは、新築だからなのでしょう。マンション業者にはフラットの他に登記費用に関するローンもあるのですが、その話はありませんでしたか。多分登記費用を含み販売価格があり、後で登記費用の不足分は徴収、残りは返金とあるはずです。これは登記には自己の居住用としても購入と賃貸用の資産運用購入者とで登記費用も固定資産税の優遇処置も変わるからだと聞いておりました。７月東京テラスを購入しました時、フラットの利用と登記所費用の貸付、つなぎ費用の件、説明されました。新築であれば直接購入されないのですか。代理販売であれば、代理会社が販売主から費用（仲介料みたいな）を頂くとしても購入者から頂かないのですけど。たとえばセキスイハウス・大和ハウスにしても売り主、販売代理が、ハセコー、日本住宅・その他ありますけどね。なんとか満額融資を受けたい旨をお願いしたわけでもなく・・・それは売るためより売りつけるための親切の押し売り以上の悪意でないですか。生涯すむかもしれない財産の購入に関しては、手放さないためにも失礼と存じても資金調達、支払計画、自己資金、所得をお尋ねします。無理な状況と判断すれば、方法を提案こそしますが、購入者の決断で決めていただくのが普通です。ノルマ制の会社の社員でないのですか。不動産業界では当たり前の事で、いちいち目くじらを立てるほどのことではないのでしょうか・・・目くじら立ててください。貴方はお客様です。だいたい相談以外の違法なことを薦めることは、お客様に無礼でなことですよ。窓口代えてみたら。私も購入に当たり、「買えるの。高いよ」に頭にきて窓口買えるのでなく販売会社を変えて同じ物件購入しました。とても親切で最後まで（入居後の問題点まで）いろいろ相談しています。売るだけでなく、後の相談もできる業者いると思いますけど。社風もありますから・・・・。
お礼
コメントありがとうございます。 ＞新築であれば直接購入されないのですか。 説明不足で申し訳ございません。 中古住宅の購入です。 ＞だいたい相談以外の違法なことを薦めることは、お客様に無礼でなことですよ。窓口代えてみたら。 そうしたいのはやまやまなんですが・・・間にもう一つ業者の存在もでてきて、なんだかこの業者から以外は買えないようになってるんです。 物件自体は気に入ってるし、１年かけてやっと見つけた・・・というのもあり、悩ましいところです。 気になっている事に対して、すぱっと言って頂いて気持ちよかったです。どうもありがとうございました。
- 53r
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二重契約は断られたのですから、もう言うことはないのですが、もし、実行すれば、借主は詐欺罪、業者は詐欺罪の教唆犯というところでしょうか。 それから、先の中間省略登記の件ですが、知り合いの司法書士に依頼されるということで解決しましたでしょうか？ 確かに、中間省略登記は不動産登記法改正前はしばしば行われていました。三者の合意があれば買主は元の所有者に対して中間省略登記請求権を有するという判例と、すでになされた中間省略登記について中間者は抹消を請求する正当な利益（代金を受け取っていない等）がなければ抹消請求ができないとする判例（正確な引用ではありません）があったので、元の所有者と中間者から中間省略登記についての承諾書を徴収し、最終の買主に説明した上で行っていました。 ですが、不動産登記法上は中間省略登記を認めていなかったので、登記は直接の売買という形でなされていました。 中間省略登記の是非はともかく、Ａ→Ｂ→Ｃの取引でＢ→Ｃの取引にのみ立ち会った場合、ＡがＢに売却したか、代金を受け取っているか、中間省略登記に同意しているかの確認に非常に神経を使いました。もちろん、買主が間違いなく所有権を取得するためにです。 不動産登記法が改正されてからは、できません、と明確に断ることができるようになりました。 契約上の地位の譲渡ですが、契約の実態に合致しておればもちろん可能です。Ａ→Ｃの所有権移転登記は中間省略登記でも何でもありませんので。 ですが、通常の土地建物の売買で実態が契約上の地位の譲渡であることはまずないと考えます。契約上の地位の譲渡契約ではＢＣ間でＡの承諾を得て契約上の地位の譲渡契約をすることになります。ＢＣ間の契約が単なる売買契約ではどう構成しても契約上の地位の譲渡契約にはならないと考えます。仮にそのような契約書を作ったとしても、当事者の意思に合致しないこじつけにしかならないと考えます。 契約の内容は司法書士が登記原因証明情報に記載し、かつ虚偽の記載をすれば厳しく罰せられます。 その業者のお抱えの司法書士の方はそんなリスクを犯してまで中間省略登記をされるのですね。 しかも、中間省略登記がいやなら、業者が負担すべき登記費用の分まで買主に負担させるなんて、聞いたことがありません。
お礼
コメントありがとうございます。 ＞先の中間省略登記の件ですが、知り合いの司法書士に依頼されるということで解決しましたでしょうか？ 他の方にもご心配いただいてますが、ひとまずこのような形の登記を引き受けてくれるのかを、父に聞いて貰っています。 ＞ＢＣ間の契約が単なる売買契約ではどう構成しても契約上の地位の譲渡契約にはならないと考えます。仮にそのような契約書を作ったとしても、当事者の意思に合致しないこじつけにしかならないと考えます。 そうなんですか・・・業者側の意思には合致してるような気もしますね。 ＞中間省略登記がいやなら、業者が負担すべき登記費用の分まで買主に負担させるなんて、聞いたことがありません。 念のためもう一度業者に確認しましたが、やはりこれは譲れないそうです。やはり、負担するしかないのでしょうか？
＞不動産業界では当たり前の事で、いちいち目くじらを立てるほどのことではないのでしょうか？ そういう時代も有りました。金額をふかすなどと言われております。質問文記載の通りに融資の枠を増やす為に一種の偽装をする行為です。偽装行為ですから表面立って大丈夫ですよなどと書ける事柄では有りません。 昨今のニュース等を見ていればお解かりの通りですが、企業に対する社会の目というのは相当に厳しくなってきております。企業責任や遵法性が問われるシーンも多いですし、お詫びや商品回収の為だけにテレビCMを流すような企業も出てきております。些細な事でも企業にとっては命取りとなる時代です。 そういう時代背景もあり金融機関の融資審査も一昔前よりも多くの必要書類を求めたりし、不動産・建築業界でも大手企業を中心にそれまで利益偏重主義で黙認していた契約金額の偽装行為を社内的に禁じ始めた企業も有ります。売上も大切だが遵法性を重視して業務に当たって行く姿勢です。こういう流れは今の話ではなくもう何年も前からの話です。しかしながら大手も含めてまだまだ行われているケースも有るというのが現実のお話です。 中間省略登記にせよ契約書の偽装にせよ誠実な業者では無い事は確かです。この場合適切な表現かは判りませんが結果オーライという価値観も有るのでしょうし、判断は質問者自身でされる事なので背景を述べるに留めておきます。
お礼
コメントありがとうございます。 ＞不動産・建築業界でも大手企業を中心にそれまで利益偏重主義で黙認していた契約金額の偽装行為を社内的に禁じ始めた企業も有ります 今回の業者は全国規模の大手ではなく、同一市内に本社合わせて営業所が３店舗というところなので、やはりいたしかたないのかもしれないですね。 ＞中間省略登記にせよ契約書の偽装にせよ誠実な業者では無い事は確かです。この場合適切な表現かは判りませんが結果オーライという価値観も有るのでしょう 少なくとも誠実な業者では無いわけですね。 あとは、それを踏まえた上で、どう対処するかって事ですね。一生物の買い物なので、よ～く考えて次のステップに移ります。 どうもありがとうございました。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＞不動産業界では当たり前の事で、いちいち目くじらを立てるほどのことではないのでしょうか？ はいそうです ＞なんだかいかがわしい気がして これも正解．．．（笑）。 過去にこの掲示板でも相談が有りました 「最終は高い契約書の金額で請求された」 「裁判したが負けて結局はその契約書の金額が正当化された」 かわいそうな結果になりました 一方、私の家を建てる時も水増し融資でした これは別に念書で高い契約書を否定していましたし、騙すような業者ではなかったので無事に完了しました 水増しは両刃の刃です 使う必要の無い方・業界の裏側を知らない方は手を出すべきでは無いでしょうね 常識で言うと限りなく詐欺に近い行為でしょうね ただ、金融機関もそんなことは承知で融資しているのも事実です 建設業・不動産業はそんな世界です 正常に済めば実質損害を被る人が居ないからまかり通っているテクニックでしょう
お礼
コメントありがとうございます。 ＞過去にこの掲示板でも相談が有りました すみません。検索したつもりでしたが重複したみたいです。 ＞水増しは両刃の刃です 使う必要の無い方・業界の裏側を知らない方は手を出すべきでは無いでしょうね おっしゃる通りですね。素人が手を出さないで良かったです。 ＞常識で言うと限りなく詐欺に近い行為でしょうね 私が気にしすぎていた訳では無いとわかりほっとしました。 結局は知ったかぶりして素人が手を出すと痛い目を見るけど、業界に精通してる人なら、うまく立ち回れる業界ってことなんでしょうか？（不動産業界に限った事ではないでしょうけど・・・）
- mitsuruw
- ベストアンサー率14% (119/806)
なるほどという気もしますが、殆ど聞いたことはありません。 １２０％してくれる金融機関もあります。 20%は諸費用ということでしょう。 不動産屋とすれば頭金はいりませんと言う感覚だったのでしょうけど、詐欺になりかねない方法に加担しなくて良かったと思います。
お礼
コメントありがとうございます。 ＞不動産屋とすれば頭金はいりませんと言う感覚だったのでしょうけど、詐欺になりかねない方法に加担しなくて良かったと思います。 そうですね、頭金は物件の３割弱入れる話をしてたのですが・・・ どちらにせよ、「詐欺になりかねない行為」に加担しなくて良かったです。
- X-trail_00
- ベストアンサー率30% (438/1430)
普通に銀行でローンの相談をしてみれば判ると思いますが フラット35は8割ですが残りの2割は銀行が貸してくれる場合も よくあります。（そちらも35年固定でも可） 契約書2通ってかなりヤバイ仲介業者ですよね 審査が通ったら破棄して～～ って破棄しなかったら2通とも有効？破棄する契約も作っておかなくては？ 業界人ではない私は、そう感じました。
お礼
早々のお返事ありがとうございました。 ＞破棄しなかったら2通とも有効？破棄する契約も作っておかなくては？ 確かにそうですよね。ただ、そのような契約自体が有効なのでしょうか？ どちらにせよ、お断りして良かったと思います。
お礼
中間省略登記の件でも、的確なアドバイスをいただき、こちらの質問にもお答え頂けるなんて、本当に心強いです！ ＞本件の２重の契約書での公庫申請が業者の言うままでなされて、公庫の認可が下りた場合に、「騙したのは誰か？」「詐欺を行ったのは誰か？」という質問に対する答は、「質問者です」と言う点だけはご認識しておいて下さい。 そ、そうなんですか？ 二重契約するつもりはありませんが、いざこのような偽りが発覚すれば、責任は私にかかってくるわけですね。 うかうかと、甘言に乗らないで本当に良かったと改めて思いました。
補足
＞こういった業者とは付き合わない、土地の購入自体を見合わせる、というのが選択肢の一つでは有ります。 重々、このことは承知しているのですが・・・ 先日のこの一件依頼、業者に不信感が芽生えた為、家探しを始めてからのつきあいですが、誠実な（と私は思ってますが・・・）某大手不動産会社の営業さんに駄目もとで相談してみました。 物件自体は気に入ってるので、この業者ではなく某大手不動産会社からの仲介で買いたいと。 もちろん、営業さんは「はじめに当該物件を紹介したのは業者なので、そちらから買うのが筋です」との事。 ただ・・・近畿レインズに当該物件が載ってなかったので、業者に直接問い合わせたけど、そんな物件は扱ってない、と言われたそうです。 で、営業さんの話では私の担当は店長だったらしく、おそらく個人的に取り込んでるんだろう、との事でした。 このような場合物件自体をあきらめるか、この業者から買う・・・この２つしか選択肢はなくなるのでしょうか？この欄で質問するのはどうかと思ったのですが、もしよろしければご教授いただけると幸いです。