住宅ローンの頭金

質問

初めまして。
この度土地＆新築を購入しようと思い、ローンについてご教授ください。
現在貯金がほとんどない状態です。
銀行で話を聞くと、必要資金の２割程度頭金として必要だと言われました。
頭金を少なくし、融資を多くする場合、利率は高くなるそうです。

全額ローンという事は可能なのでしょうか？
その場合、利率は高くなるのでしょうか？
また、頭金は公庫など他のところから融資してもらい、残りは銀行から融資という事も可能なのでしょうか？

質問だらけで申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

回答No.7

noname#11476 · ベストアンサー

少し気になったのでアドバイスさせて下さい。

まずローンの返済額をどの程度に考えていらっしゃるのかです。
というのも家を購入した場合、かかる費用はローンの返済額だけでありません。

ａ）固定資産税
ｂ）火災保険
ｃ）団信保険（生命保険）
ｄ）修繕費用

がかかります。これらは欠かすことは出来ません。ａは税金なので当然として、ｂ，ｃも掛けないとローンが組めません。
またｄは大体１０年単位で最低でも１００万円以上（つまり年１０万円）は欲しいところで、これにお金を掛けないと２０年、３０年という長期間家がもちません。
ａ～ｃは毎年、ｄは定期的にまとまった資金が必要なため毎月積み立てないといけません。
全部で最低でも月３万円は見た方がよいでしょう。

現在の支払える家賃＝ローン返済額の場合は、現時点でも月３万円の貯金が出来ていないといけません。
それは大丈夫ですか？

とりあえずその条件をクリアしたとします。
家賃＝ローン返済額とすれば、月３万円は貯金できる訳なので、貯金したとすると、現時点の頭金０での購入よりも多少頭金を作ってから購入した方が結果として特になります。
これは諸経費については既にあるという条件ですから、もし現在諸経費もない状態であれば更に現時点での購入は余計な出費をすることになります。
つまり賃貸の方がまだ安いという状況になると言うことです。
（ただし土地の値段が今後上昇しないと言う前提です。土地の値段が上昇していた過去であればそれでも購入するという選択肢はありましたが、、、これから先はまずないと考えて良いです。上昇の可能性のある土地は現在既に下げどまり上昇しようとしています。）

さて、それでも購入したいとしましょう。
まず諸経費込みで借りるとすると、借りた時点で家の価値＜ローン金額となります。これは不良債権と呼ばれています。
なので通常は銀行や公庫は物件価格の２割以上の頭金を要求するわけです。
新築物件をすぐに売り出すとすれば２割程度低い価格で売却できるというのが目安になっています。
この場合は諸経費が物件価格の８％～１０％と言われていますので、物件価格の約３割の頭金を用意できればＯＫという話になります。
ただ本当は２割でも足りなくて、実は家の価値はローン残高の減少よりも早く少なくなりますので、２割頭金でも一時期は債務超過＝不良債権になります。

上記のことから本来であればあり得ない話ですが、銀行はいまはなるべく貸し倒れの少ない家のローンを売りたいところであり、また住宅会社は沢山の顧客（この中には難しいお客さんもいれば裕福な余裕のあるお客さんもいる）を抱えることで銀行に対して強い立場を持っていますので、不良債権であるとわかっていても貸してしまうという状況が生まれています。
ということで何もかも承知の上で債務超過覚悟でお借りになる場合は、住宅会社経由で借りられる所を探すというのが一番可能性が高い道となります。

以上のことをふまえてご検討下さい。

お礼

丁重な回答ありがとうございます。

かなり難しそうですね。
しかし、土地はいい場所を確保できたので、色々な方法を探して行きたいと思います。
それでもだめな時は、土地を諦めお金を貯め再度土地探しからチャレンジしようと思います。

回答No.6

yasya

現在住宅を建築中です。

詳しいことは解らないので、現在の状況を書きます。
うちも貯金はほとんど無く、全額ローン借り入れです。
払ったお金といえば、土地の手付けで１０万円だけです。
（しかもしそれは融資が始まってかえってきた）
利率は２．１５％です。
しかし、これは保証人が付いての話です。
主人は転職して１年未満だったのでこうなりましたが、
３年以上勤務していれば保証人はなくてもいけるかもしれません。これは銀行によると思います。
元々はもう少し金利が高かったのですが、
メインバンクにすること（引き落としなんかをこの銀行にする）、
銀行のクレジットカードを作ること、等々で
最終的に２．１５です。
この金利で返済額は３５年でボーナス月なし、
三年固定で８万円です。
（３年後に利率が変わるって事です）
今のアパートの家賃が７万円で、以前住んでたマンションは９万円、これを考えると私たちには金利は高くなかったです。
ちなみに、公庫からの融資は今大変難しいそうで、
しかも金利も余りやすくないので、不動産屋で
安いところを探してもらった方が無難ですよ。
うちは合併直後の信金からのローンなので
運がよかったかもしれませんが。

お礼

もう一度銀行に相談してみます。
分かりやすく説明して頂き、ありがとうございます。

回答No.5

teinen

今は全額ローンＯＫという金融機関があるそうですね。
　私がマンションを買った７年前は，住宅金融公庫の融資限度額が購入物件の８０％以内，銀行などの金融機関が９０％以内でした。残り１０％分は，ノンバンクからの融資と言うことでした。ノンバンクの融資利率が非常に高かったのを記憶しております。

　私は実際には，自己資金で１０％を頭金として納め，５０％を住宅金融公庫から，４０％を都市銀行から融資していただきました。
　住宅金融公庫の上限８０％というのは，あらゆる融資条件をクリアした場合でして，年収などの返済能力も加味されますから，実際には５０％までしか融資してもらえず，残りを都市銀行に融資してもらったのでした。

　住宅金融公庫の対象物件の条件というのがかなり厳しく，工事中何度も検査に来られます。その分，手抜き工事をされる可能性は低いと言えるのですが。（まじめに仕事をしている建築業者でさえ，検査のたびに仕事の手を止めなければならないので煩わしいのですが，これは余談として。）

　一度，住宅金融公庫のホームページを参照してみてください。

　マンション販売の折込広告に「公庫融資ＯＫ」などの文字はよく見ますが，建売住宅の折込広告にこのような文字をあまり見受けないのは，公庫融資条件が厳しいからなのかなぁと思います。対して，住宅展示場にあるような物件は，たいてい公庫融資ＯＫであることが多いようです。

　頭金が０でも，登記やローン事務手数料，火災保険料，生命保険料，保証料などの諸経費が必要ですし，新居の家具調度類の購入費用も必要です。私はこれらに合わせて３００万円ぐらい使いました。
　とりあえず自己資金を貯めた方が宜しいかと存じます。

参考URL：

http://www.jyukou.go.jp/index.html

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
公庫での融資が難しく、諸経費がそんなにかかるとは・・
もう一度考えてみます。

回答No.4

daibutsuda

全額ローンですが、銀行によっては不可能ではないと思います。が、まずは住宅販売会社に相談したほうが良いと思います。いきなり銀行に飛び込んで「頭金０で」といっても門前払いを食らいそうですから。住宅会社はお家を売りたいでしょうから、親切に相談に乗ってくれると思います（もちろん、それ相応の収入がないと厳しいですが）。

ちなみに、頭金を作り出す方法としては、見積もりを高く出してもらい、その見積もりによって融資を取り付け、その後値引きをしてもらう、という方法があるようです。実際、その方法で頭金を少なく済ませたという知人がいます（さすがに０とまでは行きませんでしたが）。この辺も住宅販売会社に聞いてみましょう。

ちなみに公庫は第１抵当権を取ることを条件に融資しますので、銀行融資と組み合わせることは困難です。組み合わせるとしても銀行融資は２００万円程度が上限かと思われます。

なお、住宅価格の２割が頭金として必要といわれていますが、新築一戸建ての場合諸費用が必要になりますので、それプラス２００万円くらいは余分に考えておく必要がありますから気をつけてください。

お礼

そうですよね。
頭金０の銀行を探して、諸経費捻出します。
ありがとうございます。

回答No.3

rekishika

頭金なしの住宅のチラシを時々見ますが、どれもその販売会社の独自ローンか提携金融機関からの斡旋ローンです。
購入物件にそのような提携ローンが無い場合、頭金なしで銀行や公庫から借り入れをすることは無理です。購入価格と借り入れ金額が同額と言うことは担保が１００％掛け目となるためです。

回答No.2

dinor

こんにちは。
私の場合はマンションでしたから若干事情は異なりますが、５つの銀行を回った結果、融資の額と金利はどうやら反比例の関係にあることがわかりました。
貸す立場に立てば当たり前のことかもしれません。物件を購入した途端、物件は「中古」となり、半減とはいかなくとも、８割以下の価値に目減りするのは避けられません。
一方、担保になるべき物件の相場価格よりも、貸す金額の方が大きくなればなるほどリスクが高くなりますし、逆に購入物件の相場価格以内で資金供与するのであれば、最悪の場合でも物件を取り上げれば損はせずに済むわけですから、金利を吊り上げる必要がなくなるわけで・・・。
また、複数の所からの融資ということですが、公庫系なら全て公庫系（公庫と年金など）とかでないと難しいと思います。（抵当権の問題とか絡んできますから）

お礼

ありがとうございます。
公庫での融資は見直そうと思います。

回答No.1

mld_sakura

去年マンションを買いました。
シロウトですが、私の経験を・・・

私の場合は１０％の頭金を入れました。
理由は２つあります。
(1)借入金が年収の５倍以内に収めたかったから（ローンの審査が下りない可能性があった）
(2)３０年で完済したかったから。

利率が高くなる理由を聞いた方がいいかもしれません。
もしかしたら(1)の理由かもしれませんよ。

全額ローンは可能みたいです。
ただ、上記の理由が大きな意味を示すものと思われます。
広告などでも、諸費用以外は全てローン可というのがよく見ますよね。
金利は上がらないと思うのですが・・・ 何かあるんでしょうか。

ちなみに、諸費用は（確か３０万くらい）必ず現金で必要です。
登記簿の登録費用などです。

不足分は銀行で融資して貰うことは可能です。
しかしながら、頭金をゼロというのは無理かもしれません。

実は最初に一番お金が掛かったのが、入居してからの家具や家財道具なんですよ。
多分、２００万くらい掛かったと思います。

可能ならば２割頭金を払って、その他現金を２００万位貯めたほうがいいような気がします。

住宅購入で私の貯金はスッカラカンになったので、妻の貯金は全て生活費になってしまいました・・・

まとまってなくてすみません。
がんばってください！！

お礼

ありがとうございます。
今から貯金して頭金２００万・諸経費２００万貯めるのは大変ですが、いい方法を探します。