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倉庫に入居前契約解除されました
- 倉庫に入居前の契約が解除されました。具体的な原因は、倉庫が事務所として登録されていたため、契約は破棄されました。
- 管理会社の落ち度により倉庫の契約が破棄されました。問題の物件は元々貸し倉庫として案内されていたにもかかわらず、事務所として登録されていました。
- 倉庫に入居するための準備を進めていた中で、役所から事務所登録の指摘があり、倉庫の契約が無効になりました。管理会社の管理不備による違約金請求の可能性を知りたいです。
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＃１，２，４です。 >業者がそれを知らなかったのです。 建築基準法は取締が緩い法律です。 東横インのケースが有名ですが、目的物が建築基準法に引っかかる場合、検査までは法令を遵守したものにしておいて、検査後に改修して目的物に変更するようなことも横行しています。 意図的かどうかはわかりませんが、貸し主側の責任が大きいと思います。 用途地域の問題なら調べれば簡単にわかる問題ですし、土地の取引で、倉庫を契約しようとしている顧客に対しては建築基準法の用途制限は常識として、宅建業者は調査しますが、賃貸の場合は仲介に入る段階では、既存物として存在していますので、調査が甘くなったのでしょう。 たまたま質問者の目的上、認可を要するようなものであったために、建築基準法違反が明らかになったのであって、そのようなことがなければ、違法が発覚せず倉庫として利用し続けることは可能だったと思います（違反であることは変わりませんが）。そのため、以前から倉庫として賃貸していたかもしれません。 用途変更が認められるようでしたら、そういう方向で変更手続きを取ればよいのですが。また、そうしないと違反であることが判明したので、今後は役所の指導が入り貸し手も倉庫として貸し出すことはできなくなると思います（東横インのケースで役所もうるさくなっていますし）。 ＞次の物件で優遇してもらえるようなのでそちらの方向で解決していこうかと思います。 仲介業者とはそのような方向で話を進めるとよいと思います。 むしろ非は貸し主にあるので、仲介業者だけではなく、貸し手に対して損害賠償を求めることもできるのではないかと思います。
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＃１，２です。補足します。 ＃３さんのいわれるように、質問者の事業上の問題である場合、やりのとりの中で、倉庫としての利用目的を質問者が明示しておかなければ、説明義務に該当しないという場合もあります。 でも話の流れからいって、該当建物が事務所になっていたことが問題で、質問者の事業自体の問題ではないようです。 だから、この問題は多分役所が指摘したのは建築基準法による用途変更上の問題ではないかと思います。 住居系の地域では事務所は良くても倉庫業は不可という地域がありますので、用途変更が不可というケースもあります。 また、事務所では良くても、倉庫の場合耐火建築又は準耐火建築にしなければならないもの地域もあります。すなわち倉庫が認められる地域であっても、既存建物の場合構造上の問題で用途変更ができない場合もあります。 この場合建築基準法上の用途変更の手続きをしておかなければ、倉庫として家主が貸し出すのは建築基準法上の違反と見なされる可能性があります（この場合、質問者の利用が問題ではなく、建物が倉庫として利用できないものなのに倉庫と表示していること自体が問題）。 何の手続きが必要だったかは私もわかりませんが、話が進んでいたところに建物の用途の問題があがったということは、上記のような理由ではないかと推測します。 役所としては質問者の事業上の問題ではなく、建築基準法上の問題で事務所と登録してあるものを倉庫として利用するのは認められないので、そのためのを倉庫として利用することは許可できないという、建物上の問題ではないでしょうか？ 建築基準法の用途制限のようなものについては、対象建物が建築基準法上問題ないかどうかは、風営法のようなかなり特殊な法令と異なり建物の取引に極めて関連の深い法令ですので、業者が調べるべきものです。対象物が法的に違法である表示をしているということでしたら、それは宅建業法上の不当な表示に該当する可能性もあります。 建物の用途上倉庫が問題ということが建築基準法上の問題でしたら、業者の調査ミスは問えると思いますし、むしろその建物を倉庫として取引しようとすること自体が問題です。 ただ実際問題として、かかった費用というのは主に人件費だと思われますので、その損害額を証明することはかなり難しいと思います。
お礼
３さんへのお礼にも書きましたが、当方の業務に関しては 全て知っていただいております。 その上で一旦業者に営業許可を頂いているのです。 ただそれは、倉庫であればＯＫだった話で それが、事務所として申請されている建物だったのでＸになったわけです。 semi-zzzさんのおっしゃるように建物上の問題です。 業者がそれを知らなかったのです。 そして用途地域の問題で用途変更ができません。 ＞建物の用途上倉庫が問題ということが建築基準法上の問題でしたら、業者の調査ミスは問えると思いますし、むしろその建物を倉庫として取引しようとすること自体が問題です。 ということですね。 とてもいい物件だっただけに気持ちの切り替えがすぐにはできませんが 次の物件で優遇してもらえるようなのでそちらの方向で 解決していこうかと思います。
- nasuchan
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地方都市で不動産仲介業社でつとめております。 質問者さまの質問も他山の石としたいもので、よろしければもう少し掘り下げてお伺いしたいと思います。 まず「事務所として登録」ということですがこの登録とはなんの登録でしょうか？ 固定資産台帳上の建物種類のことでしょうか？ 登記簿上の種類でしょうか？ それとも何かそれ以外に市役所に事務所もしくは倉庫として届出義務があるのでしょうか？後学のためおしえてください。 そしてその「登録」が倉庫でなければ質問者さまが営業許可が下りないのであれば質問者様はそのことを仲介業者にお伝えし、不動産屋はそのことを理解して仲介をすすめていたのでしょうか？ （私だけしらないのかもしれませんが）質問者様のようにあるいくつかの要件に合致しないと営業許可がおりないような特殊な方が借主、買主の場合は私の会社ではある程度はお客様にて確認していただくことにしております。 たとえばカラオケ喫茶をやりたい方の場合、かかわってくるのは風営法や保健所などだと思いますが不動産屋の調査では（風営法、保健関係の知識が本業の方より乏しいため）限界があります。ふつうの不動産屋さんであればどうしてもそういう許可の必要な業種の場合に「許可が100％とれます」という保証できるまで調べ上げるのは難しいと思います。 （よっぽど店舗専門の不動産業および建築もやっているような会社は別ですが） その仲介業者が質問者様の業種を深く理解しており、「その業種ならこの建物を借りても営業許可はとれますよ」と断言されたのなら別ですが・・・ 仲介料は返してもらえると思いますが上記のようなやり取りを不動産屋と交わしおられないのであれば違約金（というより賠償金だと思いますが）請求はむずかしいのではと思います。
お礼
ありがとうございます。 物件種目が倉庫で、建築確認申請が事務所になっているという説明だったと思います。 当方の業務内容については全て業者にお伝えして 業者が市役所に営業許可を取りにいっております。 その結果、一度は市役所が許可を出したのですが これで大丈夫と、仲介手数料を払い終わった後、 市役所が建築確認申請の書類に気づきＸになったわけです。 その時にはじめて業者も倉庫で通してきた物件が 実は事務所であったと気づいたらしいです。
＞違約金を請求できるのかどうかということです。 標準的な媒介契約書には、違約金の定めは、依頼者が契約違反をした場合についてのみ規定しています（例えば紹介された大家・売り主と直接取引を行った場合など）。 だから違約金としての取り決めはなさそうなので、請求は難しいのではないでしょうか？ ただし、主に住居の場合ですが、業者の重要事項説明に問題があった場合などは引越代などを負担するケースもあります。 また、仲介手数料の授受があったので、今回の契約を結ぶに当たって実際に要した金銭は、損害賠償としては請求可能と思います。ただし、その被害額を証明する必要があります。
お礼
そうですね。違約金の定めは依頼者に対してのみです。 何か不公平といえば不公平ですね。 ありがとうございます。
賃貸契約の順番がおかしいようです。 重要事項説明は契約の前に行わなければならないことになっています。 そして仲介手数料は成功報酬ですので、契約が成立してから受領するものです。 契約前に授受した金銭は、契約が成立に至らなかった場合は、宅建業法で全額返金することになっています。本契約の前に契約が流れたということですから、契約前に授受した金銭は全額返還してもらえるはずです。 また、仲介手数料は契約成立に対する成功報酬なので放棄する必要は全くありません。 それと業者のミスにより契約が解除になった場合も、仲介手数料の返金を要求できます。 万が一返還を拒むようでしたら役所の宅建指導担当部署に相談に行ってください。
お礼
回答ありがとうございます。 本来は仲介手数料、本契約の後に渡す物なんですね。 勉強になります。 返金はまだですが、拒むということはないと思っています。 ただ、違約金を請求できるのかどうかということです。
お礼
ありがとうございます。 そうなんです。建築関係の法律、罰則も軽そうですしあいまいですね。 なのでちょっとぐらい目をつぶってくれてもいいのにと思うんですが・・・ この物件は、２個１で以前から倉庫として契約者が入居していて 作業なども堂々としていました。 いまも１件は自動車工場として使っております。 私も同業種なんですが私が入れず今入居している者は これからも使っていけるのかということに疑問とやりきれなさを感じます。 結局入った者勝ちなんでしょうかねえ？ 事務所で入って勝手に作業してやりたいところです（＾＾； 実際これから借りる入居者もそういう手段を使ってくるかも知れませんね。 なにせ入れば後は追い出すことできないんですから・・・ 強制退去なんて権限、役所にはなさそうですもんね。