アパートローン金利の妥当性は。今は変動短プラ＋０．３％ですが。

質問

アパートローンの組み方のアドバイスをお願いいたします。

アパート事業の現状ですが、
・アパートローン、残高８千万円、あと２０年あります。
・出発点は相続税対策ですが、現時点での経営のほうが　より大切だと感じています。
・土地の評価は六千万円ぐらいです。
・築１０年です。今は満室です。
・銀行から短プラ＋０．３％で借りています。よって、変動金利１．６７５％です。
・年間賃料９６０万－ローン４６０万－固定資産税１００万＝４００万（修繕積み立て前）程度です。

そこでお伺いしたいのですが、
(1)　金利の先高観から、今後は変動でよいものか迷っています。
　　５年固定なら２．６％、１０年固定なら３．１％で借りることができます。
　　どのような戦略がよいと思われますでしょうか。

(2)　最近の金利情勢を踏まえると、変動１．６７５％というのは、相場なのでしょうか。それとも、もっと割安に借りることができているのでしょうか。ケースバイケースだとは思いますが、事例がありましたらご教示ください。

よろしくお願いします。

回答No.1

kpmg · ベストアンサー

銀行によって対応姿勢に差があるかと思いますが、

金利水準は短プラ＋0.3だと結構いいレートのような気がします。いつ借りられたのかわかりませんが、10年前後前ですと短プラ3年超（つまり短プラ＋0.5）ぐらいだったと記憶しています。

固定金利に今の契約で変更可能なのでしょうか？
さもなければ、評価額＜借入金なので借り換えだと厳しいような気がしますが。

貴殿の金利上昇見通し次第ですが、5年以内に一気に2%も上昇するかはやや疑問視しています。

また、上記の収支状況ですとかなり繰り上げ返済のための資金もおありの感もあり、金利が上昇した場合は一定の繰上げ返済でも対応可能ではないでしょうか？

したがって
１：金利変更可能性の調査。可能であれば変更する。金利水準は良いほうだと思います。住宅ローン並です。
２：金利変更可能性がない場合、一定の繰上げ返済用の資金プールをする。金利が極端に上昇した場合、繰上げ返済後は同程度の収支になるよう用意する。金利は結局損金処理ですから、割り切るより他ないでしょう。

変動1.675%は割安に感じます。

今後も満室経営で手元資金を潤沢にされるのが良いかと思います。自民党総裁選後は消費税が２から3%UPを覚悟しないといけないので、金利が3%も上がったら、民主党以外だれも喜びませんから。

お礼

ご丁寧なご回答ありがとうございます。

現在の借り入れ金利は割安という評価ですね。住宅ローンのキャンペーン並なので割安かなとは感じていましたが、他の状況がわからないので確信が持てませんでした。通常は　アパートローン金利＞住宅ローン金利　なのでしょうから、この金利で仕方ないと思いました。

固定金利にはいつでも変更できます。確かに、借換えは　評価額＜ローン残高　なので、厳しいかもしれません。抵当権関係の費用も馬鹿になりません。

あとは、固定にするか変動のままかですが、５年固定にすると、返済が８０万もアップするので、二の足を踏んでいます。マスコミでは、今は長期固定が鉄則だと報道しますが、kpmgさんのおっしゃるように、急激な金利上昇はない可能性が高い気がします。国債のこともありますので。

kpmgさんのご指摘のとおり、手元資金を潤沢にしておき、万が一急激に金利が上昇したら繰上げ返済するように想定しておこうかなと考えるようになりました。

ありがとうございました。