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法律に詳しい方よろしくお願いします
マンションを借りて10年くらい住んでいます 最初の２～３年くらいは家賃を３～４ヶ月払わないと 家賃が未納になってますと、マンションのドアに 紙がはさまっていて、そのたびまとめて家賃代を振り込んでました。 しかしいつの日からか、それもなくなり何ヶ月、何年と家賃を払ってなくても何も言ってこなくなっていて、気がつけば300万くらい滞納になってしまいました そんな時マンションの管理会社が変わってしまい振込先なども変わりました。管理会社が変わってからは毎月払っていますが不気味なのはどちらとも何も言ってこないこと、これについてどう思われますか？ いったいいくら滞納したら言ってくるのでしょうか？請求される場合は昔の管理会社からくるのでしょか？ 今の管理会社から請求されるのでしょうか？
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質問者が選んだベストアンサー
回答４ですが、質問者からはスルーされてしまいましたが、法律カテゴリーなので確認すべき論点を３点あげておきます。 １． 時効・時効中断理由について 債権者は大家であって管理会社ではありません。且つ賃料債権は３００万円という１本の債権ではなく、（仮に）１０万円×３０回あると考えた方が自然です。大家が変わらない状態で管理会社だけが変更していたとすれば、新管理会社が旧時代の債権を請求することに違和感は無い筈です。質問者が今月入金した家賃が３０ケ月前の家賃に充当されておれば、毎月入金の度に、時効対象の一番古いの賃料債権が消滅して新しい家賃債権が発生している、と考えるべき事象です。 尚、裁判によらない請求での時効の中断は６ケ月以内に裁判上の請求に移す手続を経て初めて有効になりますので、「4年11ヶ月目に請求があると、またゼロに戻って5年間がスタートします」という考え方は二重の意味で誤解です。 ２． 債権の譲渡について 債権譲渡の対抗要件は、債務者宛通知か債務者の承諾ですので、これ無しには質問者側は債権譲渡を受けたとする者からの請求に応じる理由は勿論有りません。 ちなみに先の回答では債権回収会社の免許制のコメントがありましたが、債権管理回収業法は金融機関から譲渡される債権についての譲受業者の免許制度であって、民事上で正当に譲り受けた自己の債権を自身で取立することまでを制限し、免許を必要としているという法律では有りません。 ３． 貸主の側に契約不履行があるのか この点は、質問者のコメントだけでは判断がつきませんが、居住する部屋を提供すれば大家側の債務の履行がなされたと考えるのか、それ以上に契約上で明記された（のかされていないのか不明）環境を継続的に維持する義務が大家側にある、と考えるのかで議論の余地がありそうです。（大家側が家賃の滞納を重ねる質問者へ意図的に加害行為を行っているのではないという前提で）
その他の回答 (8)
昔の管理会社の時代の家賃ですから、昔の管理会社が請求すべきものです。 仮に昔の管理会社から今の管理会社に対し、あなたに対する債権が譲渡されていたとしても、そこのことを昔の管理会社からあなたに対して通知しない限り、今の管理会社はそれを請求することはできません。 したがって昔の管理会社からあなたに対する債権譲渡の通知がない限り、債権者はいつまでたっても昔の会社というわけですから、今の管理会社からの請求にはなんら時効中断の効力はなく、またあなたが今の管理会社にお金を払ったからといって、それは今現在の家賃を支払っているというだけであって、昔の家賃３００万円の支払を承認したことにはならないでしょう。よって時効は進行し続けます。 とはいえ、あなたは期限がきても家賃を払っていないことは事実なのですから、時効成立前に昔の管理会社から３００万円の請求を受けることは十分考えられますし、またその際は年６パーセントの利息を支払うことになるでしょう。
- o24hit
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こんにちは。 >５年で時効なのですかぁ。管理会社が変わってからは毎月払っているので、大家に払ったことになり、時効は成立しないということでしょうか？ ○時効には中断があります。 「時効の中断」とは、時効がリセットされて、また5年の時効が始まると言うことです。 ○どういうケースでそうなるのか 民法などで定められている物としては、 ・承認…滞納していることを認めること ・請求…支払の請求があったこと ・一部納付…滞納分の一部を支払ったこと などが考えられます。 つまり、5年間何も請求がないと、滞納している分は時効になりますが、4年11ヶ月目に請求があると、またゼロに戻って5年間がスタートしますし、貴方が現在支払われている家賃が滞納分に当てられていたとすれば、滞納分の一部を支払っていることになりますから、いつまでも時効が来ないことになります(この辺りのお金のやり取りについては管理会社に確認しておかれたほうが良いかと思います)。 >ある日突然に怖いお兄さんが複数で債権の取立に来る可能性はゼロでは無いです。 ・ゼロではないですが、勿論違法なことです。 債権の管理回収をするには国(法務省)の認可が必要ですから、恐いお兄さんのいる会社が認可されることはないと思います。 http://www.moj.go.jp/KANBOU/HOUSEI/chousa15.html ・ただし、300万円ともなりますと、公営住宅でも明け渡し訴訟がされるでしょうから、のんきな管理会社ですね。かえって不気味です…
- tac_001
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>電話で現在の管理会社に片付けてくれと言ったのですが3回いっても未だそのまま、片付けると言っても 見に来た様子もない感じで、なめまくってるって感じでして今の管理会社大きい会社なんですが、なぜこんなに適当なのか？ 洗濯機が置けないマンションなのに洗濯機も2台中1台は壊れていてなかなか洗えない状態、乾燥機は２台とも1年壊れたまま洗濯機も１台は壊れて半年くらいそのまま、これは貸している側に何の問題もないのでしょうか？（法律的に） 家賃を払わないほうが法律的に問題があるのでは？ 文句はきちんと家賃を払ってからにしたら！ 常識の範囲を超えてるぜオタクのは、 請求してこないから払わないなんてばかげている。
- tac_001
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っていうか人間性を問われる問題だね
- mahopie
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あくまでも想像です。 １． 当初は元のオーナーがキッチリと家賃管理をしていた。 ２． 個人オーナーの病気・死亡或いは法人オーナーのトラブル（担当者変更・破産その他）などが発生して当該家賃の管理がないがしろになる事態が発生した。 ３． 上記のトラブルに連動して管理会社への委託自体が自然消滅した。 （管理会社は業務として管理を行う以上担当者変更等の単純な理由による徴収漏れは考えにくく、問題はオーナー側にあると考えられる） ４． 賃貸物件に所有者変更が起きた。（居住のままで売買は良くあるケース） ５． 新管理会社が設置されて、居住者宛に通知が届いた。 ６． 新所有者は引継ぎ以降の家賃が確保されているので問題なしと考えている。（購入前の家賃は新所有者が請求できる筋の資金ではない） 恐らくはオーナーの死亡や倒産といった事象が絡み、資産状況の管理が漏れた（資産としては計上してあったが、家賃の補足はされなかった・ミスで漏れた）と考えるしかなさそうです。 管理会社が変わった際の通知書に何かのヒントが有りそうですが、手許に残っていませんでしょうか？ もっとも、分っていた上で家賃の滞納を重ねて３００万円にまで積み上げた質問者に何かの恐れを抱いたオーナーが、未払い家賃の請求権をその筋に債権譲渡していると、ある日突然に怖いお兄さんが複数で債権の取立に来る可能性はゼロでは無いです。
- goo1326
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５年で時効ですが、その間、請求を行ったりしていれば時効は成立しない場合もあります。 時効が成立したとしても債権者は、請求可能です。そこから先は裁判になります。 もちろん、今の管理会社は、前の管理会社から業務を引き継いでいるので請求する権利はあります。 ※もちろん大家の代行業務ですが 何れにせよこのサイトでの回答は、時効にかかわらず速やかにお支払いくださいとしか言えません。
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goo1326さんご返答いただきありがとうございます。 ５年で時効なのですかぁ。管理会社が変わってからは毎月払っているので、大家に払ったことになり、時効は成立しないということでしょうか？
- yoshi170
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民法第169条の規定で、賃料支払い期日から５年の時効にかかることになります。請求された場合は、時効になっているといえば支払いは回避できます。 上記のような法律がありますので、なぜ請求がないかはっきりとは分かりませんが、会社間の引継ぎがうまくいかなかったなどが考えられそうです。
補足
yoshi170さんご返答いただきありがとうございます。 ５年で時効なのですかぁ。昔の管理会社には払ってないのですが、管理会社が変わってからは毎月払っているので、大家に払ったことになり、時効は成立しないということになりますかねぇ？ 管理会社が変わってから結構てきとうでして、住んでるマンションの通路のあちこちに放置されていたゴミが私の玄関先にまとめられていて、でもこれは前の管理会社の時からあり、一時的にこちらにまとめました後ほど処分しますと言っていたのに、そのまま管理会社が変わってしまい玄関先には山のように（炊飯器や生ゴミ靴、棚など）があり日に日に増えていって、ゴキブリやコバエやブトなどが集まり玄関を開けるたびに部屋に入り込んできてる状態でした。 電話で現在の管理会社に片付けてくれと言ったのですが3回いっても未だそのまま、片付けると言っても 見に来た様子もない感じで、なめまくってるって感じでして今の管理会社大きい会社なんですが、なぜこんなに適当なのか？ 洗濯機が置けないマンションなのに洗濯機も2台中1台は壊れていてなかなか洗えない状態、乾燥機は２台とも1年壊れたまま洗濯機も１台は壊れて半年くらいそのまま、これは貸している側に何の問題もないのでしょうか？（法律的に）
- AVENGER
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家賃の時効は５年ですから、５年を経過した物は支払わなくて良いと思います。 （ただし、その一部でも払うと時効の援用はできない） 何も言ってこないのは、まともに管理されてないからじゃないでしょうか。 普通だったら退去させられるか、裁判になると思いますけど。
補足
AVENGERさんご返答いただきありがとうございます。 普通だったら退去させられるか、裁判になると思いますけど。＞そーですよねぇ私も不気味で怖いくらいです。まともに管理されてないとあるのでしょうか？ ５年で時効なのですかぁ。昔の管理会社には払ってないのですが、管理会社が変わってからは毎月払っているので、（ただし、その一部でも払うと）にあてはまり大家に払ったことになり、時効は成立しないということになると言うことでしょうか？ しかし5年経過して支払わなかった人っているのでしょうか？結構すごい話なのでドキドキです 管理会社が変わってから結構てきとうでして、住んでるマンションの通路のあちこちに放置されていたゴミが私の玄関先にまとめられていて、でもこれは前の管理会社の時からあり、一時的にこちらにまとめました後ほど処分しますと言っていたのに、そのまま管理会社が変わってしまい玄関先には山のように（炊飯器や生ゴミ靴、棚など）があり日に日に増えていって、ゴキブリやコバエやブトなどが集まり玄関を開けるたびに部屋に入り込んできてる状態でした。 電話で現在の管理会社に片付けてくれと言ったのですが3回いっても未だそのまま、片付けると言っても 見に来た様子もない感じで、なめまくってるって感じでして今の管理会社大きい会社なんですが、なぜこんなに適当なのか？ 洗濯機が置けないマンションなのに洗濯機も2台中1台は壊れていてなかなか洗えない状態、乾燥機は２台とも1年壊れたまま洗濯機も１台は壊れて半年くらいそのまま、これは貸している側に何の問題もないのでしょうか？（法律的に）
補足
mahopieさんお礼のお返事が遅くなってすみません。 こんなに沢山わかりやすく教えて頂き大変ありがたく思います勉強になりました。ありがとうございました。。。念のためお金は貯めることにしました。