三角地のセットバック

質問

25坪の三角地に現在母屋と小屋がつながって建っております。
三角地ですので、Yの字の道路の真ん中に位置しております。
現状では建ぺい率ギリギリの状態です。
容積率は余裕があります。

小屋の老朽化が進んでおります関係で、できれば建て直しをしたいです。また、建て直しのついでにその小屋を2階建てにしたいと思っております。

ただ、ここで気になるのがセットバックについてです。
片方の道路は6m程度で問題はないのですが、もう片方の道路は2.4m程度しかなく、中心よりあと80cm程度下がらなくてはいけないようですが、この場合でも、やはりセットバックをしないと建物が建てられないのでしょうか？
ちなみに、セットバック分は4坪強となりますので、それを差し引くと建ぺい率もオーバーしてしまうと思います。

或は、建て直しをあきらめて外壁補修でしたら現状でも可能でしょうか？
宜しくお願い致します。

回答No.5

kkknagisa · ベストアンサー

＞増築も考えたのですが、構造上大丈夫であっても、違法になってしまいますでしょうか？
構造上大丈夫であれば、適法にすることは可能と思われます。
というか、構造上、適法にするのは難しそうだなと想像しています。

他の方との話の中で、角地の建ぺい率＋１０％の話が出ていますが、道路幅が６ｍと４ｍでは難しいのではないかと思います。最も緩い規定の地域でも、それぞれが６ｍ以上でなければ該当しないと思いましたが。

小屋を建て直す際に母屋も壊さなければならないか、ですが、小屋を母屋に棟続きで造る場合など、母屋部分にも現行の建築基準法規定が適用され、不適合部分を改修しなければならない、それが根本的な問題の場合は、最終的には母屋を解体しなければ小屋を建てられない、となる場合があります。
別棟なら大丈夫なのですがね。
また、母屋の２０分の１以内ならＯＫとかもあります。

状況がかなり込み入っているようですので、図面を見せて建築士に相談するのがよろしいかと思います。
知り合いに建築士がいない場合などは、役所でもある程度、どういう建物なら建てられるかなどの相談にはのってくれると思います。
道路の状況などを確認するついでに、問い合わせてみてはどうでしょうか。

お礼

いろいろありがとうございましす！
非常に参考になりました。

>構造上、適法にするのは難しそうだなと想像しています。
これは1Fの柱が耐えられない、ということのみでしょうか？
その他の要因もありますでしょうか？

>角地の建ぺい率＋１０％の話が出ていますが、道路幅が６ｍと４ｍでは難しいのでは
これは過去に実家のほうで（都内です）両側4mの角地で適用されていました。今回はそれより狭いのでちょっとわかりません..

正確な情報はやはり役所に行ってみます。

回答No.6

kkknagisa

>これは1Fの柱が耐えられない、ということのみでしょうか？
のみではありません。
木造だと仮定して回答しますが、既存がいつ建てられたかにもよりますが、基礎、土台、柱、筋交、金物等々、各種の規定が変更されており、適合しない場合があります。
特に、平成９年以降の建築基準法改正により、基準が大きく変っていますので、厳密に適合させるのは難しい場合が多いです。
どこまで適合させるか、との考え方も有りますが、あまり良くない話なので省略します。

>これは過去に実家のほうで（都内です）両側4mの角地で適用されていました。
失礼しました。
東京都では、２以上の道路で角地が取れるのですね。勉強になりました。
ただし、「法第四十二条第二項の規定による道路で、同項の規定により道路境界線とみなされる線と道との間の当該敷地の部分を道路として築造しないものを除く。」（東京都建築基準法施行細則第２１条中）とあり、今回の場合は、この除くに該当しそうで、やはり難しいかもしれませんね。

お礼

いろいろ難しいですね...。
正直な気持ちでは、購入時には坪200万円近くする土地を何坪も無償で提供するのはどうかと思いますが（その金額をどれだけ働けば回収できることやら...）、みんなで安全に暮らすためなら仕方ない、ということですね。
建築基準法を詳しく勉強したいですが、あまりにもいろいろな要素があるようなので、そこはプロの方にお任せしようかと思いました。

回答No.4

walkingdic

>小屋を建て直す時に確認申請を出すと母屋も壊さなくてはならなくなるような事が書いてあったのですが、本件も可能性はありますでしょうか？

役所に母屋を壊せと命令する権利はありません。それは財産権の侵害になりますから。
もしセットバックに母屋がかかるのであれば、「母屋を壊した後にはきちんとセットバックするように」という念書を書かされたりしますけど。

お礼

なるほど、ありがとうございます！
大変参考になりました。
またよろしくお願いいたします。
（近々、役所で正確な図面を見せてもらってきます。）

回答No.3

walkingdic

ご質問の話からするとセットバックの可能性が高いということですね。
仮にそれを前提とすると、セットバックは絶対なので、その部分に建築は無理です。

ただ母屋を残して小屋をということなので、あとはその小屋の建築で確認申請が必要なのかどうかなどの話が出てきます。まあ厳密にいうと多分確認申請するかどうかは関係なくて法律は守らねばなりませんから、、、、規制範囲内で対処するしかなくなります。

どういう方法があるのかなどは建築士の人に相談した方が早そうですね。色んな話があるので簡単には言えません。
建ぺい率についてもご質問の場合には２つの道路に接している敷地に該当して通常より＋１０％大きくなり、もしかしたらまだ余裕があるかもしれませんし。

お礼

詳細をありがとうございます！
やはり建築士に相談するしかなさそうですが、自分でもある程度知識を持ちたいと思い、ここへたどり着きました。
ご親切に教えて頂き、とても勉強になります。

なるほど、+10%の件、忘れておりました。
そうすると、建蔽率的には現状よりは建築面積が小さくなりますが、建てられる可能性が出てきました。
しかし、気になることがもう一つあります。
他の書き込みを見たところ、三角地ではないのですが、母屋+小屋の話題が過去に出ていました。そこには、小屋を建て直す時に確認申請を出すと母屋も壊さなくてはならなくなるような事が書いてあったのですが、本件も可能性はありますでしょうか？

回答No.2

kkknagisa

まず、その2.4m幅の道路が、建築基準法４２条２項による道路なのかを確認しましょう。
幅が2.4mであるだけでなく、特定行政庁の指定がされた、４２条２項の道路なのか否かが問題です。
指定がされていない、建築基準法上の道路ではない可能性もあります。
４２条２項による道路である場合は、中心線から２ｍ（３ｍの場合もありますが、今回はたぶん２ｍでしょう）のセットバックが必要となります。

No.1の方も書かれていますが、役所にまず確認しましょう。

ちなみに、外壁改修のみなら可能です。
ついでに２階部分だけの増築という手も無いではありませんが・・・。構造上、ヤバイかな？

お礼

素早いご回答、ありがとうございます！！
確認は近々してみます。

増築も考えたのですが、構造上大丈夫であっても、違法になってしまいますでしょうか？
ちなみに、小屋の大きさは3坪以下です。
或いは、本体と離してガレージとすると状況は変わりますでしょうか？

回答No.1

walkingdic

セットバックしなければならないかどうか、また道路中心はどこでどの程度セットバックが必要なのか確認しましたか？
未確認であればまず役所でそれを確認してください。

必ずしも現況道路の中心がセットバックの中心とは限らないし、セットバックを要するとも限りませんので。

お礼

こんなに早く回答を頂けるとは思っておりませんでした。
ありがとうございます！
正しくはもう一度役所に確認する必要がありますが、以前に入手した図には問題の道路の中心線とセットバック分の点線が書かれておりました。その図によると、私の土地が80cm程の幅で切り取られているようです。