古別荘の登記について

質問

土地は賃貸借契約、家は30年近く前に親が建てその後少々増築した古別荘を所有しています。

土地の賃貸借名義人は親死亡時点で子どもに変更しています。

この別荘の売却を検討しています。
その際明らかになったことですが、家自体は登記していない、土地の杭うちをしていない、ということが不動産屋から指摘されて初めて分かりました。

売却するなら登記・杭うちをする必要があるとのこと。

不明な点がいくつか出てきましたので質問させてください。
(1)　家を建てた当初から登記していなかったのに今する必要があるのはなぜか。（これまでは違法だった？　何か税金とかかかる？）

(2)　万一別荘の売買が成立した場合、その時に行われる家の所有権移転登記と同時に、これまで我々が所有していたという登記を便宜上行うことは出来ないのか（費用等節約のため）。

(3)　土地を所有し賃貸借の形で販売しているディベロッパーに杭うちをしておく義務はないのか。

(4)　別荘の売買をこのディベロッパーにまかせる場合と外部不動産屋に頼む場合、登記・杭うちの必要性に違いは出るのか。

(5)　別荘を売らずにこのまま持ち続ける場合も家の登記を今する必要があるのか。

個人的な細かい話とは思いますが、お答えをいただければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.1

noname#19073 · ベストアンサー

前提条件の詳細が不明な点もある為、推測も交えて書きます。

1.その別荘を建築した当時の時代背景と異なり、現在では所有権の対抗力としては、登記というのが重要なものとなります。「土地賃借権付建物」としての売却となると思いますが、権利関係をはっきりさせる上での建物の登記はある意味必然かと思います。
登記するには登録免許税が掛かります。過去の経緯からして特に違法だと咎められるものでは無いと予想します。

2.所有権移転登記のタイミングと合わせて手続を一本化することは可能だと思います。一本化と言ってもタイミングだけのお話ですし、この場合の建物表示登記や所有権保存登記は通常は売主側の負担となります。

3.杭打ちというのは境界杭のことと推測しますが、それに義務はありません。

4.考え方によっては多少見解が異なる可能性は有り得ますが、普通に不動産売買を考えれば、売却する対象不動産を明確にしておく必要性を感じることは自然なことです。義務では無いにせよ、売主側の責任で行う事が好ましい内容である事に変わりは無いと思います。

5.現状で特に不都合が無ければ、慌てて登記をする必要は無いかもしれません。他人に乗っ取られるようなことが万一あると、権利の対抗要件としてやや弱い可能性はあります。

その他.
借地権付という名目での別荘地と推測しますが、借地権の譲渡には地主（今回はディベロッパーですか）の承諾が必要になるケースが通常です。
又、別荘地の管理規約等によっては、売買に条件が付される可能性もありますので、まずは土地の賃貸借契約書にある「貸主」に相談する事が筋ではないでしょうか。

それと、一連のご質問にある登記や境界杭に関しては、やらなければ厳密に違法として罪を問われるかどうかは別問題としても、一般的には「売却対象物や権利関係を明確にする」という、買う側の気持ちを考えればごく当然の作業であり、売主負担で行われることは通常の事となります。

お礼

状況の背景がかなりはっきりしてきました。
知識がなかった分、「なぜ」の部分が分かってきました。ありがとうございました。

回答No.5

dr_suguru

>(1)　家を建てた当初から登記していなかったのに今する必要があるのはなぜか。（これまでは違法だった？　何か税金とかかかる？）

聞かれれば、不動産登記法違反です。
建築後、１月以内に登記しなければならない。
http://tokagekyo.7777.net/echo_t1_reg/0914.html
表示登記は税金なしで、保存登記は登録免除税が必要。

＞(2)　万一別荘の売買が成立した場合、その時に行われる家の所有権移転登記と同時に、これまで我々が所有していたという登記を便宜上行うことは出来ないのか（費用等節約のため）。

表示登記を新築年不詳で可能です。

＞(3)　土地を所有し賃貸借の形で販売しているディベロッパーに杭うちをしておく義務はないのか。
(4)　別荘の売買をこのディベロッパーにまかせる場合と外部不動産屋に頼む場合、登記・杭うちの必要性に違いは出るのか。

どっちみち、土地家屋調査士の仕事になります。
有資格者に見積もりを取りましょう。

＞(5)　別荘を売らずにこのまま持ち続ける場合も家の登記を今する必要があるのか。

別荘（建物）担保で借金する予定があれば登記要、する気が無ければ登記不要。

建物は取り壊せば「物」は無くなりますが、土地は永久ですので、境界杭は設置しましょう。

お礼

確かに新築がいつだったか今ははっきりしません。
そういうことも関係してくるのですね。
ディベロッパーが土地を賃貸借する際どのようにその面積を出したか、根拠を聞いてみます。
ありがとうございました。

回答No.4

walkingdic

>(1)　家を建てた当初から登記していなかったのに今する必要があるのはなぜか。
その家が真正に御質問者のものであるということ、そして相手が代金と引き換えにご質問者から購入したということを示すことが出来るのは登記だけです。

>（これまでは違法だった？　何か税金とかかかる？）
厳密に言えば違法です。表示登記は義務ですから。税金は登録免許税がかかります。

>(2)家の所有権移転登記と同時に、これまで我々が所有していたという登記を便宜上行うことは出来ないのか
基本的には出来ませんし、さしたる費用軽減にもなりません。

>(3)　土地を所有し賃貸借の形で販売しているディベロッパーに杭うちをしておく義務はないのか。
ないです。

くい打ちというのは境界確定と境界杭のことだと思いますけど、こちらも売却する限りは購入する人に対してここまでが敷地ですときちんと示したほうが売りやすいです。
購入する人が現状でＯＫだと言えばそれでもかまいませんが。

>(4)　別荘の売買をこのディベロッパーにまかせる場合と外部不動産屋に頼む場合、登記・杭うちの必要性に違いは出るのか。

それはなんともいえません。

>(5)　別荘を売らずにこのまま持ち続ける場合も家の登記を今する必要があるのか。

家の登記は最低表示登記しなければならないと法律で定めています。罰則規定もあるのですけど、ただ現実には未登記というケースは多いですし、それで処罰された話も聞きません。
ただご質問のように売却の時には問題になります。
特に古い建物だと自分の建物であるという証明をするのが大変です。

お礼

登記は自分の家の所有権を知らしめるためということは良く分かりました。
境界杭の設置についてはやはり土地所有者であるディベロッパーに他物件の売買の場合はどうだったかも聞くことにします。
ありがとうございました。

回答No.3

noname#19073

1です。一つ書き漏らしましたが、杭打ちというのが先に書いた通りに境界杭のこととしますと、境界に立会いをしたり位置を承諾したりするのは、土地の所有権者となります。

借りている立場の人間が勝手に行うことは出来ませんので境界標設置には、土地の所有権者の協力は不可欠となります。

現地の状況が判りませんが、例えば樹木が雑然と生い茂るような広い敷地で、どの区画にも境界標など無いような場合には、土地の所有権者や新たな買主にとっても、境界標は特に不要である、という見解も有り得るかもしれません。

それもある意味では、いい加減な話ではありますが。

お礼

ご丁寧に再度のご回答ありがとうございます。
境界杭のことです。
ディベロッパーは山林を多くの区画に分けて借地権つきの別荘地として売り出しました。古いものであまり整然としているわけではありませんが、実際には賃貸借契約書に何坪と細かい記載がありますからどのように測量し、隣地との関係を明確にしたいときにはどのようになっているか聞いてみる必要がありますね。
アドバイスありがとうございました。

回答No.2

mu634

こんにちは。私は古い家を半分取り壊し、半分を新築した経験から申し上げます。

１）とおなじく最近まで建物の登記がしてありませんでした。（明治以前から住んでいて改築、改築とずっと登記する必要がなかったためだろうと思います。）

では今回なぜ登記の必要性を言われるのかといいますと、売買が成立した場合、関係者以外の第3者に対抗するためです。
　買受人が土地の所有権もない。売買契約書だけということになりますといかにも心もとないことになります。
登記がしてありませんと売買契約する場合、所在地　字　地番　面積　などが書けませんし、２）の所有権移転登記自体ができません。

５）このまま持ち続ける場合、内々に売る場合などはもちろん建物の登記は必ずしも必要ないでしょう。

しかし、私のように家のローンを借りる場合に登記が必要となり改築前の家を1回保存登記をするのに測量していただいて、新しい部分も保存登記、表示登記をしてそのあと、相続登記をし平成10年でしたが120坪で約16万円かかりました。
商売屋さんを頼んで売る場合はしかたないでしょう。
そのかかる経費込みの条件でという訳にもいけませんしね
　私の知る限りですが登記手続きなんかは代書人、土地家屋調査士、司法書士さんにも聞いてみられるといいと思います。この際少し勉強されるのもいいかも・・・

お礼

登記は自分の権利を明確にするためにも必要なのですね。
ご経験からくる具体的なお話もありがとうございました。