買い換えの場合の住宅ローンの組み方

質問

自宅を新築して引っ越し→現在のマンションを売る→売ったお金を支払いに回す。

という場合、住宅ローンはどのように組むのがいいのでしょう？教えてください。

ちなみに、素人なりに考えたのが次の方法。

１．売れる予定のお金を上乗せして借りておいて、売れたら繰り上げ返済。
２．売れる予定分をつなぎ融資
３．最後の支払いを、売れるまで工務店さんに待ってもらう。

３ができれば一番いいのでしょうけど、無謀なことのようで、工務店さんに切り出しかねています。

同じような経緯をたどった方もみえましたら、どうされたのか、経験談を教えてください。

回答No.1

kpmg · ベストアンサー

金融機関の立場で通常は

上記１が妥当だと思います（私はそのようにローン組ませていました）。

その際、現在の自宅と今回の物件の双方を担保として抵当権の設定を義務付けていました（たいした登記費用でない。5から10万円程度の費用）。

現在の自宅が売却されると、売却代金－経費、残債の分を先行実行したローンの返済に充当していました。

よってポイントは現在の物件の売れ行きでしょう。これがうまく契約できて、同時期に決済できれば、上記のようなことせずとも済みます（同時決済と不動産屋は言います）。
先行決済せざるを得ない場合の措置ですが、その場合でも銀行は（現自宅の）売れ行き、売却価格の妥当性は十分チェックしますので、無理しない売却価格での資金計画を立てることが肝要かと存じます。

なお、３はありえないでしょう。不動産屋が現自宅を下取りで買い取るってのは聞いたことがあります（但し相場より安くなる）。

２のつなぎ融資はきちんとした金融機関では聞いたことがないです。自宅売れ残りリスクを背負えないからです。

ご自分では実感ないと思いますが、現自宅の売れ残り、価格下落などのケースは結構あるので、2,3はかなり難しいと思います。
適正価格での売却を前提に１あるいは同時決済でしょう。

お礼

アドバイスありがとうございます。
やっぱり専門家の方にこうやって説明していただけると、すっきりわかりやすいです。

同時決済が理想で、無理なら１ということですね。
欲をかいてマンションに高値を付けすぎないように気をつけます。

回答No.2

yumiko123

経理マンです。
原則(2)だと思います。私はゼネコンの経理マンですが、ほとんどの方は(2)になってます。
なぜなら、(1)は新しい家の資産価値が借入金額を大幅に下回ると考えられるため難しいです。要するに担保不足です。頭金などで資産価値がローンを上回れば大丈夫ですが、普通はなかなか難しいでしょう。
そのほかにも、あなたの年収等で新築分＋旧住宅ローンの残財を一括借入することが厳しいかも知れません。
あくまで銀行の見解によるでしょう。結局は銀行の言うがままになることになりますので、銀行に相談するのが一番いいと思います。
(3)は不可能ですのできっぱり諦めましょう。

お礼

３は問題外として、２と１をくらべると、１の方がいいけれど、難しくて２になる方が多い、ということですね。
自分の進む方向性が見えてきました。
ありがとうございました。