借家の追い出し、正当事由になりますか？

質問

東京都心に１５坪程の木造平屋を25000円／月で戦後すぐから貸しております。有効利用を考えており、出て行ってもらいたいのですが以下のことは追い出しの正当事由になるのでしょうか？正当事由に当てはまる場合でも、借家人にいくらかのお金を支払うべきなのでしょうか？（その相場は？）また、追い出しを専門家に頼むとトータルでいくらくらいかかるのですか？1.築年数が５０年以上経っている。2.大家に断り無で、改築・増築を繰り返している。3.２０年ほど前の契約書（コピーのみで原本は無い）には、借主の死亡の場合はこの契約を解除する、と記してあり、その借主は死亡し現在はお子さんが住んでいる。4.ボロ家ながらも都心で家賃25000円と相場からは程遠い値段で長年貸してきた。

回答No.2

maisonflora · ベストアンサー

No.１の方が言われるように、最終的には弁護士に相談することです。
１．築５０年以上であっても、それが「危険」と言われる状態か？
２．増改築＝退去理由とはなり得ないのでは？
３．借主死亡の契約は、居住権から言えば、解除できないのでは？
４．安さも、固定資産税が払えない程度なのか？
立ち退きは、１件３００万円くらいかかっても仕方ないと思って、交渉はじめること。それ以下なら、良かったと思えるか？

お礼

立退き料の目安は、一件３００万ですか・・・今後検討の良い材料になります。ありがとうございました。

回答No.3

sigino

契約書の内容にもよりますが、無断増改築は解除事由になりうると思います。
借家権も相続されますので、相続の発生は解除事由になりません。

追い出し屋に頼むのは余計な紛争を呼び込む可能性があり、おすすめできません。

まずは内容証明郵便にて、建物が古くなっているので取り壊し予定があることを告げ、解約を申し入れては如何ですか。6ヶ月前に申し入れたら、家主からの解除もできます（借地借家法）。借家人がこれを拒否し、引き続いての居住を望めば、借家人に退去を求めるには正当事由が必要になってくるわけです。

おそらく拒否してくると思われますので、そのあとは皆さんおっしゃってるように弁護士に依頼するのがよいでしょう。あとのトラブルがないようにするにはこれが一番かと思います。

その上で、あくまでソフトに立退き料を払って出て行ってもらうか、無断増改築等を理由に強く出るか、を弁護士に相談されるとよいでしょう。
おそらく立退き料の支払いは必要だと思われますので、あとはどれだけ抑えられるかが弁護士の腕の見せどころです。

また、借家（マンション等）としての有効利用をお考えなら、新築の借家に現在の借家人の住居を確保し、建築中の仮住まいの費用を補償する、という選択もあるのでは？　これも新築に今の家賃では見合いませんので、家賃等の交渉や契約に弁護士を入れたほうがよいとは思いますが。

お礼

確かに、マンション建築を検討しているのですが、新築借家の家賃にもやはり弁護士さんに交渉していただいたほうが良いのですねー。何かとお金がかかるものですねー。ありがとうございました。

回答No.1

ryuuoyakata

拝見するに従来型借家契約での解約ですので、質問者ご本人の書かれているとおり解約には正当事由が必要となります。（一時使用及び期限付借家でないとして）
この、正当事由については個別案件毎に判断されることになっておりますので最終判断は裁判所判断となります。過去の判例等から以下の事由は正当事由として認められることがあります。
・賃貸人の自己使用：賃貸人が居住している借家からの立退きを余儀なくされている場合や老後の生活を維持のため賃貸している建物を取り壊してアパート経営を予定しているときなど。
・家族などの使用：賃貸人が高齢となり賃貸建物に長男家族と同居する必要を生じたときや、家族が増加して分かれて住む必要があるような場合。
・高度利用：建物の老朽化がかなり進んでいるときは，立退料の提供により正当事由があるとされることがあります。
・売却目的：賃貸人が賃貸建物の売却を予定している場合、生計維持や債務の弁済その他やむを得ない事情があると場合。
・賃貸借に関する経過：家賃不払いのある場合、賃貸人の同意を得ないで土地や建物の現状を甚だしく変更した場合、賃貸人の同意を得ないで第三者に転貸し又は賃借権を譲渡した場合、その他賃貸借の条件の違反がある場合など。

これらからして、ご相談の内容は解約の正当事由として認められる可能性があると思われますが、その場合でも立退料や代替建物の提供などが必要となる場合があるかもしれません。

その他に、賃借人の事情として、賃借人と同居している家族その他の建物使用の必要性は、その同居者が無断転借人に当たらないときは原則として考慮されます。

どちらにしても、弁護士会等に相談された上で処置された方がよいでしょう。
なお、追い出し専門家に依頼した場合、居住権侵害や周辺住民からの住環境侵害での争議となる場合がありますのでご注意を・・

お礼

早速のお返事ありがとうございます。最後は、裁判か弁護士さんにお願いするしかないのでしょうかねー。法的処置はお金も時間もかかりそうでどうも避けてしまうんですが、きちんとした方法でないと、余計な問題（周辺住民の問題など）まで発生してしまうんですね。ありがとうございました。