公図と土地面積について

質問

公図と土地面積について

今回役所から地籍調査がありましたが隣地と地境について折り合いがつかなくて困っています。

当該土地は先方が当方より１段と高いため石垣とそれに接してみぞがあります
状況から当然そのみぞが境と当方は認識していましたが
先方の言い分は
公図の面積より実際の面積が5％ぐらい少ない。隣地の当方の面積は公図よりやや多い。
したがって公図と合致するように差額を買い取ってくれ。
そうすれば　みぞを境と認めます　　との言い分です。

このあたりは石垣もみぞも１００年ぐらい前からの地方の住宅地です

質問です
(1)先方が云うように　公図は絶対的に正しいものでしょうか？

(2)地境が決まらないと地籍調査は出来ないのでしょうか？
100年以上の間　みぞを境にして使用してきたことで地籍調査は進行出来ないものでしょうか？

回答No.5

noname#121701 · ベストアンサー

No.４の方が測量をすすめてますが、その測量を国がやるのが地積調査です。
地積調査という言葉と趣旨は知ってますが、実務を知らないため、先ほど知りませんと答えました。

基本ですが、土地境界は国が定めるもので、民間人がかってに決められるものではありません。
そのため、境界画定の訴えという条文をもうけ、国は境界について準備いたしました。
しかし、一つづ裁判をおこすのは国民になじみがなく、隣地の承諾でよしとするのが通例となり、法務局もそれを認めてます。

地積調査は国がやるものですから、職権で境界を決めることができそうですが、これでは国民の合意がえられません。
従って、質問にあるように、境界画定を国から依頼されているのです。

お隣さんの理不尽な要求に応えてでも、境界画定しなければいけないというこではありません。
そうしますと、いつまでも地積調査が出来ないということになります。
それはそれでしかたのないことでしょう。
国がやってることなので、強制力がありそうですし、また国に従わなくてはいけないと錯覚してしまいます。
税務署の場合は、根拠なき権利の移動は、「みなし贈与」と認定して国家権力で税金を徴収します。
鳩山さんの例がそれです。鳩山さんのお母さんは、適当な名義で政治資金として鳩山さんに寄付をしました。これを国は贈与と認定し、鳩山さんは国に従ったのです。
小沢さんは検察審議会の行政の決定を不服として訴訟をおこしました。
このように、行政は強制力を持っていますので、地積調査にも強制力がありそうに思えますが、土地に関しては、国民の同意をえずに勝手にはできません。
お役所の仕事に協力出来ないのですが、これは隣人との合意が出来ないので仕方ありません。

東京・大阪のような都心での地積調査はまず永遠に無理でしょう。
数年前、ＮＨＫスペシャルでこの問題を取り上げてましたが、１００年くらい前の資料を取り出して、境界の言い合いをしてました。
個人の境界に合意が得られないように、県境でももめている箇所がかなりありますし、国との境でもめているのは、報道でごぞじのとうりです。尖閣諸島のようなことが、民間でも起きてもおかしくないのです。

いずれどちらかが土地を売却するか分筆するかで境界の確認は必要となります。
言い出した側が譲歩するしかありませんので、それまで待つしかありません。
しっかりした証拠があれば別ですが、それがない場合は適当な所で落とし所を見つけるしか方法はありません。それは、必要になった時、必要とした人が譲歩するしかありません。
今は、役所の依頼での境界画定ですから、話し合いは無理です。
双方、自己主張をするだけで話し合いは平行線でしょう。
あなたの次の世代、お隣さんの次の世代、世代が変わって、新しいお隣関係になったら、合意が出来るかもしれません。
そのくらいの感覚でいいのです。
５０年先に地積調査が完了するかもしれないということでいいのです。

お礼

解りやすいご回答有難うございました
地積調査の持つ意味とその現実。
大変参考になりました

回答No.7

noname#121701

返信いただきました。

既に書きましたように私は地積調査の経験はありませんが、司法書士としての実務と国土交通省のホームページの解説で主要なことを理解し説明いたしました。
国民の皆さんが誤解を招くのは、行政のやる事ですから強制力がある、また罰金があるかもしれないということです。

隣地との立ち会いについては民民の問題ですので、国は強制力を出せません。

隣地との承諾がとれずに、地積調査が進まないことによるデメリットは無いと言っていいでしょう。
実際はあるのですが、あなたが譲歩して境界を画定してまで行うメリットはありません。

尚、先方の言い分地積が公簿より云々。公図の土地をはかり土地の面積を計算をしたように思えますが、求積計算により土地の面積を算出するというのは、素人には出来ない計算ですし、公図から土地の辺の寸法を出すというのはばかげた行為です。おそらくなんの根拠もなく、５％と言っているものと思われます。
こうした場合は、先方の人が死ぬまで待つしかありません。
相続が発生し、新たな所有者が話しのわかる人なら解決するでしょう。
その人がまた話しが通じませんと。先に書きましたように、必要な人が譲歩するしかありません。
この回答でおしまいにします。地積調査のことは棚上げにしてください。

お礼

有難うございました
素人にも具体的によく理解できました

回答No.6

takapiii

No.4です。

No.5の方が補足していただいたようですね。
地積調査は公図を更生するために行う物ですが、現実的なお話として筆界を認めない等のトラブルがある場合、地積調査では筆界未定のまま公図が作られます。

No.1の方が書かれているように、自治体は筆界を強制する事が出来ないので当人同士がトラブルになった場合は、その後に自費で測量して筆界を決める必要があるという事です。
出来るだけ地積調査時にトラブルを解消しておく必要があるのは言うまでもありませんね。

回答No.4

takapiii

建築及び宅建業者です。

古い公図は所詮地租改正時に作られた地図ですので当てにはなりませんので、それを公正するのが地籍調査です。揉めていると筆界が決まらないままに筆界未定で公図が作られますので、今後分筆や合筆などの登記異動で面倒な事になります。
出来れば、一度測量を行う事をお勧めします。測量費用は負担せざるを負えませんが、後のトラブルを考えると致し方ありません。
なお、臨地所有者が言う買取に関しては、今の時点では不当と思えます。

お礼

有難うございます

回答No.3

noname#121701

追加

公図のもとは下記のようなものからの流れのようです。
http://www.soumu.metro.tokyo.jp/01soumu/archives/0701syoko_kara01.htm

公図という言葉から公（おおやけ）ということになり誤解を生じてますが、固定資産税を課税する図面が基本で、今は法務局に移管されましたので、あたかも土地の図面のように錯覚してます。
役所で違いはありますが、市区町村にも公図がある場合があり、市区町村の方が現場を調べてますので、正確な場合もあります。山をくずした土地などは、土地が変形してしまいますので、市区町村の公図を参考にする場合が多いです。
いすれにしても、土地の位置の確認にしか使用いたしません。
隣地の所有者を特定する程度です。

お礼

有難うございました
大変参考になりました

回答No.2

noname#121701

公図と現況のズレについて
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/03/031122_.html

公図は、昭和２０年代台帳の一元化に基づき、市区町村・都税事務所から法務局に移管されたもので、土地の位置を明示する参考資料です。
地積を証明するものではありません。
自分の土地の隣は地番が何番ということを知る程度です。
ですから先方の言い分はでたらめです。

地積調査の実務は知りませんので以上です。

お礼

有難うございました
参考になりました

回答No.1

oyazi2008

（1）公図は絶対的に正しいものでしょうか？
面積や形状など全くあてになりません。それを今回、国土調査で正しく更生するために行うのです。
一般的に国土調査後に作成された、17条地図が正しい公図です。

（2）それが絶対正しいとは言えないのですが、国土調査時には各宅地すべて測量します。その結果、おそらくここですよ、という結果を元にした境界点を指摘されます。但し強制力はありませんから、認めなければ、筆界未定のまま17条地図が作成されます。

例えば地積が隣地の主張通りに、質問者さんの方が公簿より多くとも、南北どちらの筆界が縄伸びしているのか、不明ですし、買い取りという主張はおかしいでしょう。正しい境界点を復元するのが正しいと思います。１００年も前の公簿地積なぞ全くあてになりません。違って当たり前です。

当方で経験した住宅地の最大の誤差は、公簿700平方メートル、実測880平方メートルでした。やはり街道筋の古い土地だったと思います。

お礼

有難うございました
大変参考になりました