所有地を探したい

質問

25年前に相続し、登記簿上、5坪の土地を保有しています。しかし、その土地は建物と駐車場の間に公図上で存在しているだけで、現在は影も形もありません。
駐車場と当方の土地の間に国有地（水路・形跡は一切なし）があり、公図の形状から想定するに駐車場に水路と私の土地があると見て取れますが、私個人では残念ながら立証出来ません。
しかし、固定資産税だけは支払っている状況であり、今更ですが明確にしたいと考えています。駐車場も建物も現存の形状を保持してから25年以上経過しており、この状況で自分の所有地を境界確定させる方法はあるのでしょうか？宜しくお願い致します。

回答No.5

noname#53555 · ベストアンサー

取得時効については、万が一時効が完成していたとしても、どの範囲で取得時効しているかを確かめなくてはいけませんので、結局「筆界（公図に描いてある地番と地番の境の線）」を求めなくてはいけません。
なので、時効の話を考えるのは時期尚早です。
それに、時効の起算点を求めるのも大変ですので、そんなに簡単に時効が成立することはまずありません。
なので、もし相手が「時効だ！」と言っても、認めないでください。

公図上で存在しているだけ、ということはまず無いと思ってください。
必ずや筆界はあります。
見た目に境界となるものが無いだけです。

法務局の登記官に相談なさっても良いかと思います。

また、
土地家屋調査士が境界についての専門家です。
是非とも信頼できる調査士に相談なさってください。
（法務局で尋ねたらそれとなく良い調査士さんを教えてくださる場合もありますよ。）

お礼

非常に参考にありました。有難う御座いました。

回答No.4

poponponpo

取得時効の成立は、時効期間の経過と時効の援用によって確定します。
ですから相手に法的知識の無い状態で契約を締結しなければ、専門家に相談した時点でＯＵＴになると思います。
相手が「確かにこの土地はあなたの持ち物です。」と認めれば時効の中断となりますが、それも難しい状況だと思います。

よいこは絶対にまねしちゃダメな方法ですが、一度土地の売買契約をした上で一方的な契約破棄をすれば、一定の違約金を支払って時効の中断ができるかもです。
あとは公図上の証拠を元に賃貸契約を結べば、固定資産税分は回収できるかもね？

お礼

有難う御座いました。

回答No.3

moonliver_2005

１．厳密には不動産鑑定士さんとか土地測量士さんに依頼しないと無意味なのですが、他人の土地を測量するため、その許可が必要になって・・・と、問題をこじらせる方向に行きます。こういう有資格者による測量は後回しにしてよいでしょう。
２．法務局に行って公図の謄本もらってきます（有料）
３．会社でOHPシート１枚失敬してきて、コンビニで、方眼紙買って、方眼紙を倍率100%でOHPシートにコピーします。
４．OHPシートを公図に重ね、これをスキャナーにかけ、PhotoShopLEみたいな画像ソフトで、関係する土地部分だけ切り出し、A４サイズまで拡大します。そうすると方眼紙１目盛りが何メートルか証明できていますから、この図面は測量図と形式上同じであることになります。
５．そこでホームセンターに出かけてプロが使う巻尺（10ｍとか20ｍのようなもの）買ってきて、現地に行き、駐車場の４角にある境界石、あるいは関係する境界石を探して、デジタルカメラに収め、買ってきた巻尺でなるべく正確に相対距離をすべて測り図に記入します。

６．不審者と疑われますから登記簿謄本と免許証を所持しあやしまれたら「この土地の所有者で、土地の境界をさがしているものです」と必ず証明できるようにしておきます。
　形式上は質問者の行為は「住居不法侵入罪」ですが、土地所有者の業務行為で、業務で行う行為については刑法が適用されない刑法規定で、逮捕拘留を消すという作戦ですから、必ず書類持っていてください。

７．この測量が終われば、質問者所有の土地が探せたことになります。チョークで線引いて写真とるか、角に目印になる物を置いて写真を撮り
PhotoShopで境界線引いても同じでしょう。ホームセンターで道路に打ち込むような錨を買っておいて、かなづちで４隅に打ち込んでおけば、後日駐車場のオーナーと話し合うとき便利でしょう。

８．法律的には、境界には３種類あるので本件はややこしいですが、解決は容易です。
イ.法律的には公図の境界が、正規の境界です。だれが何と言うと関係ありません。ということは、上の作業で作った図面が正式境界であることは、間違いないということになります。
　これがおかしい、とするには「境界確認訴訟」という大変やっかいな裁判をしないと変えることが不可能です
ロ．ところが、法律的には「境界は境界。その土地の所有権とは関係がない」とされていて、これを根拠にした「所有権界」の存在が認められることになります。
　本件の土地は20年以上駐車場に使われているとすると、駐車場のオーナーは「善意・公然・無過失」で質問者さんの土地を占有していたから、時効取得が成立していて、所有権境界は公図境界とは変わってしまっているからこの土地の所有権は駐車場の持ち主のもの、という論理が簡単に成立します。No１さんはこう言っているのです。
ハ．ところが、本件に限っては「時効は成立していません」と簡単に反論できてしまいます。「公図に載っている、登記謄本にも記載されている、境界です。あなたが知らないわけがないでしょう。ということは、貴方の所有は善意ではなく、明らかに悪意です。公図を見ればわかることですから、それは知らなかったと言えば無過失ではなくなります。ですから時効は成立していないということになるわけです」と私なら反論します。
二．駐車場オーナーが変人なら「では裁判所に行きます。この土地を返せと判決もらえれば、貴方は返さざるを得なくなります。それで満足ですか？」と私は突っ込みます。
ホ。裁判は双方に時間とお金がかかるめんどうな解決策ですから「（近隣取引価格（時価）基準に計算した土地価格）＋（駐車場の登記を行った時点から計算した年数×年間地代）＋（同年数分の質問者さんが払った固定資産税の総額）を売買価格とする売買契約を締結し、この土地を駐車場オーナーに売却することで解決しませんか」と提案すれば、基本的には解決します。金額が高い、安いの争いなら多少は負けてあげればよいでしょう。１時金で払えないなら、３年払い、５年払いにしてあげればよいでしょう。駐車場オーナーはこれらの支払いをすべて駐車場事業の経費にできます。税金が減る利益で負担は多少軽くなります。
　駐車場の台数×相場の駐車料金で、この駐車場オーナーのフトコロ具合が推定でき、足元はミエミエで、あまり安請け合いしなくて、なるべく高い値段で売却成功でしょう。
へ。こういう結果になるとすれば不動産鑑定士さんや土地測量士さんに費用払って測量せすに本件解決できるわけです。裁判になった場合、土地明け渡し請求訴訟になりますから、正式測量は必要でしょう。

お礼

有難う御座いました。

補足

貴方の所有は善意ではなく、明らかに悪意です
そう言いたいところですが、悪意（この場合は知っていたちいう事実でしょうか）でも20年所有しているのならば時効は成立するのではないでしょうか？

回答No.2

noname#251407

役場の「名寄帳」で閲覧すると詳しいことが解るかも

お礼

有難う御座いました。

回答No.1

poponponpo

25年が経過しているのであれば、占有者の取得時効の期間が経過していますので、法的な扱いになれば固定資産税を支払っただけ損をする事になります。
現在の占有者に交渉して、格安の金額で買いとってもらうのが最善の方法かと思います。

補足

説明不足で申し訳御座いませんが、その占有者が駐車場の保有者ではないかと思っているのですが、保有者には「今更あり得ない話で立証してからにしてくれ」と言われています。それに対してまず、どのように動けば宜しいのでしょうか？