建替えは現金とローンどっちがお得？（高齢者の場合）

質問

自宅の建替えに際し、ローンにするか現金にするかで疑問があります。

現金でも十分に払えるのですが、住宅ローン控除があるので、もしやローンがお得？と思っていろいろ調べてみました。結果、控除額と金利を比べると、現金で払った方が普通は得だということがわかりました（間違っていたらご指摘ください）。

ここまではわかったのですが、調べている過程で、こちらの過去の質問で「年金生活者が住宅ローンを組んだ場合（勿論組むことが可能な場合ですが）、万一のときは保険代わりになる」という内容の回答を見ました。

これは「債務者が死亡するとローン残金は払わなくていい特約」のことをおっしゃっているのだと思いますが（間違っていたらご指摘ください）、この特約をつけるためには保険料（？）が必要だと思うのですが、年金生活者＝高齢者がこの特約に入るには相当高額の保険料が必要だと思うのです。

果たしてこのような方法は一般的なのでしょうか？高額の保険料とローンの利息を払っても、確かに債務者が早く亡くなれば得をするかもしれませんが、長生きすれば金利と保険料でかなり損をしますよね。それに、債務者の早死にを想定しているような気がしてちょっと心情的には気がひけます。

現金払いが無難ですよね？どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#20102 · ベストアンサー

民間銀行で借入する場合、団信の加入は必須条件ですから、60歳でも70歳でも審査に通る人がいるということは、年齢制限はないということです。
ただし、借入期間は制限があるところが多いです。
75歳まで完済などという条件をつけているところは多いですね。まずはご希望の銀行に確認してみましょう。
年齢的に団信加入ができるのか、借入期間の制限はあるのかなど。

団信に加入できるのならばローンは組んだ方が得になります。
ちなみに公庫で借りる場合、団信は任意加入で、保険料は自分持ちです。(借入額の0.3％くらいの保険料です)
民間銀行の場合、保険料は銀行持ちですが、借入の保証料がかかりますので、公庫と銀行はあまり差はありません。
公庫(フラット35)の方が全期間固定で銀行は短期固定や長期固定の商品があるという差です。

＞高額の保険料とローンの利息を払っても、確かに債務者が早く亡くなれば得をするかもしれませんが、長生きすれば金利と保険料でかなり損をしますよね。

これは違うのでは？
確かに高齢者の保険料は高いのですが(それでも団体扱いなので安いそうです)、ローンの利息を払うのは債務者です。
債務者が長く生きるほど、利息収入が入って銀行は得をしますよ。
逆に早死にされると銀行は損です。
保険会社から保険金が降りるだけです。保険金は貸付した元金のみですからね。

だから早死にを想定するようならば高齢者には貸付はしません。だから完済年齢の制限をつけているのです。
私が質問者さまの立場でしたら、難しいところですが、金利が低いうちはローンを組むと思います。保険代わりとして。
ローンを組むメリットは団信の機能以外にはないんですよ。
ローン控除は金利より低いのでこれで得するわけではありませんから。
実際、ローンを組んでから病気になった人が、35年で組んでいたので、ゆっくりゆっくり返済していくことにしたそうです。多分、完済よりも団信のお世話になる可能性が高いだろうって。
参考になさってください。

お礼

大変詳しい回答をありがとうございました。とても勉強になりました。じっくり考えてみて、どうするか決めたいと思います。本当にありがとうございました。

回答No.3

bottan

長期返済では金利分が大きく、マイナスになります。
（預金をローン金利以上で運用できれば別です）
そこで現金を運用しないものとして、以下を考えましたが・・。
　１０年の格安変動金利ローンを組んで（控除には１０年以上の返済期間が要）１２月に１回目支払い、１月に全額返済とする。
１回目の控除だけほぼ満額返還。ただし、
　契約の際における、司法書士費用、貸し付け手数料、団信解除手数料（１０年分の団信）、保証料返還手数料、証紙代、諸証明書発行代、一括返済手数料など苦労の割に損をするような結果でした。
　また控除は支払った所得税から控除されるのであって
借入金の１％の返還ではないことをお忘れなく。
　以上正確に計算したわけではないので参考まで。

お礼

回答をありがとうございます。また裏技的（？）なアイデアをお教えいただきありがとうございました。確かに手間に見合った結果になるかどうかは？ですが、知識として知っておいて損はないと思います。ありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

通常団体信用生命保険（住宅ローン加入時にかかる生命保険）に加入出来るのは５１歳以下なので、年金生活者はそもそも加入できないでしょう。
年齢により保険料が異なるわけではないので年齢制限があるのです。

団信加入が強制の住宅ローンは組めませんし、公庫のものでもやはり団信は無理です。

ただ現金払いして別途生命保険に加入する道はないわけではないと思いますけど、これは保険料が高すぎるでしょう。

お礼

回答をありがとうございました。年齢からして「門前払い」で、この手は使えない、ということですね。よくわかりました。ありがとうございました。

回答No.1

gamigami

年金生活者が組めるローンは公庫系融資になるので、
保険料が別払いになります。
これは年齢ではなく「借りる金額」によって変わり、
毎年支払わないと保険契約が打ち切られます。

借りる金額にもよりますし、利息３％程度も別に必要なので、
例えば1,500万円借りたとしても初年度単純計算で、
45万円の利息＋保険料５～６万円を払うに似合うだけの保険か？となります。

ご参考までに、普通の銀行の住宅ローンであれば利息に含まれているので、
別に持ち出しはありません。
でも審査を通せるだけの返済能力者かどうかの判断がつきません。

お礼

回答をありがとうございます。公庫では非常に高額になり、やはりメリットはなさそうですね。ありがとうございました。

補足

仮に銀行の審査を通った場合ですが、銀行の方は保険料はいらないとのことですので、余分にかかるのは利息のみですよね。しかし普通公庫より銀行の方が利息は高いというイメージなのですが、結局公庫と同じくらいかかるか、安くてもわずかだろうという認識でよろしいでしょうか？度々申し訳ないですが、お教えいただければ幸いです。