住宅ローン

質問

先日住宅ローンを組もうと団体保険加入の記載を行いましたが、団体保険の加入が出来ませんでした。
2000年に心筋梗塞になり、日常生活には問題がありませんが、身体障害者3級の認定されました。そろそろ自宅をと考えていましたが、私が受けられる金利の低い住宅ローンはありますか？　
　希望　2500万円　20年ローン　
年齢41歳　会社員　年収　850万円　自己資金　2500万円

回答No.4

kensaku

団信加入なしでも確かに組めるローンはあります。

ほかに生命保険に御自身で加入なさっておいででしょうか？

万一の事故などでもあなたが亡くなると、ご遺族に残債の請求が行くことになります。それをまかなうだけの用意をなさっておいでであればよろしいのですが・・・。

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（プロパー、住宅金融公庫融資とも）を担当したことがある者です。

私が知る範囲では、団体信用生命保険（共済）が非加入・不加入であっても借りられる住宅ローンは、「住宅金融公庫融資」と「フラット35」の２つしかありません。
＃２さんが仰るとおり、団体信用生命保険（共済）には、「条件付加入」という余地はありません。
「可」か「不可」です。

また、混同される方も多いのですが、「住宅金融公庫融資」と「フラット35」の２つは、全く別の「商品」で、いずれも銀行等金融機関を窓口としている点、住宅金融公庫が関わっているという点では一緒なのですが、似て非なるものなのでお間違いのないように。

では、いずれを…と考えた場合、金利が低い－という点では「フラット35」が選択されます。
自己資金2500万円で、融資希望額2500万円とのことですから、住宅取得資金の80％までしか融資を受けられない「フラット35」でも、この点はクリアですね。
ただし、「フラット35」は、「住宅金融公庫融資」と金利の設定方法が違います。
まず、「住宅金融公庫融資」の場合は、原則『借り入れ申し込み時点』で適用金利が決まりますが、「フラット35」の場合は『資金の受け取り時点（金銭消費貸借契約時点－ということになります）での融資金利が適用』となります。
ですから、この先金利が上昇する局面では、申し込み時点と資金実行時点では、金利に差がある場合もあります。
また、「フラット35」では、融資金利と融資手数料は、取扱金融機関ごとに異なります。
「フラット35」には、「住宅金融公庫融資」と同じような「段階金利型」と、完済まで全く一定の金利が適用される「全期間同一金利型」があります。
多くの方は、先々の返済計画が建てやすい－ということもあり「全期間同一金利型」を選ばれます。
先に、金利に関しては、取扱金融機関ごとに異なる－と申し上げましたが、実際、「フラット35」の３月の金利は2.591％～3.650％で、平均金利は2.958％でした。
これは、「全期間同一金利型」の場合です。
ここで参考となるのは、各銀行の店頭表示金利です。
２月と４月の主要銀行の住宅ローン店頭表示金利を比較しますと、（変動金利型）は変化がないものの、多くの銀行の固定金利選択型で上昇しています。
アップ率が低いものでは0.05％程度の上昇ですが、高いものでは0.40％以上も上昇しています。
これが「量的緩和政策の解除」の影響です。
この先はどうなるかは分かりませんが、下がることはないと思います。
ですから、最低でも現状金利での借り入れは想定されるべきです。
私自身は、（この秋頃か？と言われている）ゼロ金利解除によって上がる－というより、その前に上げてくると思いますので、できるだけ早く手続きをされた方がよろしいかと思います。

あとの問題は、やはり万が一の際のことでしょうね。
心筋梗塞を起こされたとなると、この先加入できる「保険商品」自体も殆どないことでしょう。
41歳の方が、既に加入されている保険で、住宅ローンの残債返済までをカバーできる場合は殆どありません。
万が一の際、遺族の「生活の一部」を「一定期間」支えるのがせいぜい－という場合が殆どです。
そして、本当に「万が一」を考えるのならば、融資を受けた直後に借入者本人に「万が一」のことが起こった場合まで想定してください。
そして「万が一」の際に受取ることが出来る退職金や保険金は想定しないでください。

2,500万円、20年返済、フラット35を利用し年利3.00％で借り入れ、ボーナス返済なし、元利均等償還という条件としますと、毎月の返済額は138,649円となります。
年間返済額は、×12で、1,663,788円。
これを返済可能と見るには、×４必要です。
現在、奥様に700万円近くの年収があればよろしいのですが、そうでなければ、手に入れた自宅を手放す覚悟の上で住宅ローンを組む－とお考えください。

そのうえで私がオススメする最適は、「団信不加入」による「フラット35」です。
金融機関については、お住まいの地域や勤務地が分かりませんので、お答えしかねます。

回答No.2

noname#20102

住宅ローンの団体信用生命保険は、死亡時にローンを弁済するものですから、条件付で引き受けということは原則ありません。
つまり心筋梗塞だけ免責というような条件では受けないということです。
団信は可か不可かどちらかですから、持病を持っておられるならば加入はまずは無理だと思います。
ただし住宅金融公庫のフラット35ならば団信なしでも借入できます。
万一の場合に資金調達できる見込みがあるならば(他の生保をかけているとか、家を売却するとか)、団信無しで公庫というのが一番よい方法だと思います。

回答No.1

mahopie

団信生保不付保での住宅ローンは、個別銀行でのローン規定に従うことになりそうです。住宅金融公庫借入でも不付保型の選択余地はありそうですが、病名・症状による個別判断はこの場では確かなことは言えません。

恐らくは奥さんなり、実父なりを連帯保証人にしての住宅ローンで、借入人に万一の場合は返済義務が承継される形態になりそうです。

金利に関しては、銀行負担での団信生保料見合い部分が控除される筈ですが、積極的に取扱をするか、取り扱をしないかは銀行毎に異なるように感じます。