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資産としての不動産
専門家の方にお聞きしたいです。 現在家族４人での賃貸暮らしです。現在の環境にまったく不満はありませんが、最近の地価上昇傾向、金利、消費税などの観点から、早いうちに家を購入したほうがいいのかと悩んでいます。 年収は８００万円程度、貯金は１０００万円ほどあります。３年後こどもたちが成長したら共働きの予定です。インフレになる前に現金を資産に交換したほうがいいとも聞きますが…。投資目的には都内のマンション、生活には郊外の一戸建てが希望で、的も搾れていません。 今後、持ち家を持ちたくても持てなくなっていくのでしょうか？ 回答お待ちしています。
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インフレ傾向、値上がり、将来買えなくなる惧れ。 こういうものはいつの時代もありました。１９８０年以降マンション転がしなる言葉も生まれ どんどん上がる地価に、追いつかぬ貯金。 １９７０年代後半に就職した我々は永遠に持ち家は持てないだろうという不安と闘いながら 生きてきた世代です。 不動産は相対的なものですから、買えなくなるというのはウソ。買いたければ買える物件は あるのです。ただし遠いか狭いか古いか不便かというだけの話。 地価がまだ４割も高く、公庫の金利が４％台だったころでも、買える家を求めて、人は埼玉や千葉の新興住宅地を求めていきました。 別の回答にも書きましたが １９７７年の岸辺のアルバム（これは、実際に水害のあったのは狛江市ですが、多摩川付近の一戸建が舞台） 当時は、マンションといえば６０m2以下の時代。低層高密度集合住宅なんてのがまじめにテーマになっていました。 戸山ハイツをはじめ公共の開発が主導的で藤和や大京が都内には２ＬＤＫの小ぶりなマンション。郊外にはタウンハウス を作っていた時期です。 １９８３年～１９８５年の「金曜日の妻たちへ」のシリーズは田園都市線の一戸建てやマンションの人気を象徴するもので その後当時アクロスにいた『下流社会』の著者三浦展さんが「第四山の手論」を展開し、王禅寺ニュータウンや港北ニュータウン人気はますます高まりました。 都心では１９８７年に広尾ガーデンヒルズが３年がかりで完成。時代はバブルの頂点を極め 大川端リバーシティが１９８９年～１９９３年にかけて竣工 千葉県土気に東急が開発したあすみが丘。いまでは３０００万円台の庭付き一戸建て（５０坪の土地に３０坪の建物）が買えるのですが ワンハンドヒルズという、ハリウッド高級住宅地さながらの大区画の邸宅が売りに出されたのもこの頃。 １９９３年頃、バブル崩壊直後のシリアスなホームドラマはというと民間の分譲は高くなりすぎてリアリティがないということで、ついに 多摩ニュータウンの公団高層分譲マンションベルコリーヌ南大沢が舞台（「誰にもいえない」賀来 千香子主演）になったりしました。 港北ニュータウンではアオキインターナショナルの店舗が好評を博し、その後のユニクロの都心郊外の出店に拍車をかけます。 １９９６年の周防正行監督の「Ｓｈａｌｌ ｗｅ ダンス？」に出てくる郊外の一戸建ては、駅の周りに店舗一つない新興住宅地そのままの風情です。 多くの会社の住所録で５０代の方々の住所をみると大半が郊外。それも半端じゃなく遠くにお住まいになっているのがわかります。 逆に３０代の中堅はここ２～３年の間に、かなり立地のよい便利な地区の物件を楽々購入していたりします。 しかし下記のグラフでわかるように２０００年でも２００１年でもまだ機は熟していなかったのです。 http://www.stepon.co.jp/column/ig/23-1.jpg ２０００年から２００５年にかけて毎年４～０％の値下がりがあったわけで当時４０００万円の物件も６年待てば３６００万円で買えた 計算になるのです。 逆にみれば、同様の勾配で値下がり率が変化していくと読めば、都内の新築物件は６年待ったら１０％高値になるという予測もある かもしれません。 上昇に転じたのは東京２３区平均値だけではないです。 http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20060324/index.html 川崎市宮前区、横浜市青葉区など同様に下落が上昇に転じた地域もあります。しかし川崎市横浜市全体でみれば0.2～1.4％減。 また、市川市、浦安市の4.1％ 5.9％の上昇は注目すべきですよね。 簡単に言えば今単価の高い土地ほど今後新規分譲価格は高くなる傾向にあるし、安い土地は安いからといって値上がりする懸念は 少ない。これが二極化ということでしょう。 頭金１０００万円あって年収８００万円なら今すぐ４５００万円の物件が買えます。 ４人家族で３ＬＤＫというと延床面積２３坪はほしい。坪単価195万円のマンションというと結構選べる気がします。 世田谷、目黒の新築は無理でも江東区なら通勤に便利な新築物件があるでしょう。 タワーマンションの低層階という選択なら中央区港区も可能でしょう。転売リスクを覚悟すれば定期借地権物件も 視野にいれればhttp://www.b-t-o.jp/?iad=adwords まだまだチャンスはあります。また築７年以内の築浅中古物件なら世田谷でもベイエリアでも選び放題ですね。 マンションは２０年以内の転売を考えるべきです。 ２０年以降は市場の評価が著しく落ちる傾向にあるからです ３５００万円の３５年ローンは金利2.5％で借りていれば２０年後の残債は約 １８８０万円です。仲介手数料を含んで最低でも1950万円で売れてくれないと困ります。坪単価で84.5万円です。 今都内で築２０年２３坪で２０００万を切る物件はほとんどないです。 ｙａｈｏｏ不動産で、江戸川区の駅徒歩１７分というのがひっかかる程度。しかし川崎市宮前区、高津区、中原区で２１件出てきます。 本来１０００万の資金を投入するわけですから１０００万円はまるまる返してほしいところです。そうなれば、３０００万で売れてほしい。 世田谷で築２０年のマンションの坪単価が約１６０万円ですから、２０年後坪１３０万以上で売れる場所を選べばいいだけです。 マンションが資産か資産でないかは、昔は売却して利益が出るかという尺度でした。今はせいぜい売却して残債を払ったあとにキャッシュが出るかどうかという基準だと思います。 残債をやまほど抱えた人は負の資産であって資産とは呼べないです。 １９８５年以前に取得した渋谷世田谷目黒のマンションは２０年たって売ってちょうど買値で転売できる価格になっています。 ということは、上昇した地価が建物の減価分を補うレベルで下げ止まったという意味です。 面白いのは、金利が変わっても残債はそんなに変わらないということです。 ４％の金利でも２０年後の残債は２１００万円。ただし月々の返済は１５．５万円になります。 それゆえに、値落ちのしない転売の効く場所を選ぶことがいかに大切かということです。 今３５歳なら２０年後は５５歳です。二人暮らしなら何も郊外の一戸建てでなくて都内の便利な場所に住むほうが楽です。 妙に広い家を買うからパラサイトシングルが増えるという説もあります。 地価がここまで大きく揺れうごいた２０年。今後２０年まだまだどうなるか二極化の行方をどう見極めるかで 無駄な住居費を払い続けるか、日本経済のゆがみを住宅ローンで救済する羽目になるかの分かれ目です。
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簡単そうで難しいご質問です。 二極化や一部上昇機運にある（実際上昇してますが）と言われる地価、政府の政策的に通常では有り得ないような？金利政策を通常の水準に戻すというような話。（政府や日銀の考えとしては金利を上げる、というよりも政策的に下げていた水準を健康的な水準に戻していくという考えでしょうね。今の水準が普通と思われたら困ると言うのか何と言うのか笑） 過去の流れから現在を見ても、将来を正確に読むのは難しいです。 話はそれるかもしれませんが、昔公庫が6%7%なんていう時代がありました。当時の人は現在の水準が羨ましいと思うのかもしれませんが、時代は高度経済成長の波に乗り、定年までのある程度安定した昇給等含めた収入が読め、実際年齢が上がることで11年目以降の2段階金利にも備えられたという時代背景だって有ったのだと思います。（タイミングによってはババを掴まされた人も居るとは思いますが・・） 今とは時代が違います。ボーナス払い併用？使わない人も多いです。11年目以降金利上昇？給料が上がる根拠が薄いです。 強く主観を入れて書かせて頂きますが、何やかんやで時代時代に合わせた政策というのを国は取りますし、私から見れば金利が上がるとか消費税が上がるとか、住宅ローン控除が無くなるとか、そんなのは住宅屋の営業トーク以外の何物でもないだろうと考えています。 資産運用とか不動産投資とか、そういうことを別とすれば一番肝心なのは、あなた個人としてどういう住まいが欲しいのか？それを買うにあたり頭金や月々の返済として、ある程度無理の無い計画におさまるのかどうか？そういうベーシックな部分というのはどんな買い物するにしても同じだと思いますけどね。 極端な話になりますが、無理のあるキツキツな状況で家を買うが金利は1.5%、金利は4%だが全体的に楽な資金計画、私ならば後者を取ります。しかしこの部分は価値観です。正解というのは無いと思います。 ただし、経済力も安定しないのに低金利だとか何とか踊らされて結局破綻して家を手放すことになっている人が多いのも事実です。私もごく普通の貧乏人ですが（笑）買いたいなら買える為の経済力を付ける事が先決では？と思います。 不況不況と言われても、1億円のアクセサリーを買う人も高級車を買う人も億ションを買う人もいるわけで、所得の二極化も進んでいる傾向を強く感じます。 異論、反論もあるとは思いますが、時代がどうだからとかインフレが金利が、という前に個々人が無理の無い範囲で買い物をするということが何に置いても肝心なことではないでしょうか。 今後持ち家を持ちたくても持てなくなるというような事も有り得ないと思います。いつの時代にも持てる人も持てない人もいるわけですから。 他人に強要する気はありませんが、個人的には周囲の環境云々をあまり意識し過ぎるよりも「自分の計画としてどうなのか？」という部分が大切だと思います。 時流に乗ることは大切ですが、時流に乗ろうとするあまり足元が安定しなくなるというのは支離滅裂かと思います。
お礼
回答ありがとうございます。 本当におっしゃり通りだとおもいます、時流にのるだとか、損得、の前に個人としてなにが必要か、が１番大切でした。不動産は大きな買い物の上に価値が変動する、他人からも評価されやすい（あいつはうまくやった、とかあんなカス物件でかわいそうなど）のでついつい本質を見失っていました。自分自身の価値観を信じてもう一度再検討してみたいと思います。ありがとうございました。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
大家してます よく皆さん勘違いされます 不動産は資産．．．これは正解です しかし、不動産は、資産＝財産．．．これは間違いです 簿記・会計上では間違いなく不動産は資産ですが、個人の不動産は消耗品です ３０００万円 返済３０年ローン 土地１５００万円 建物１５００万円の家を買います ３０年後は、 支払総額は４５００万円＋５００万円（税金と修繕費） 土地は１５００万円 建物は．．．価値なし ３５００万円で３０年間住んだことになります １０万円の賃貸 ３０年間入居 １００，０００×１２×３０＝３６００万円 持ち家ですと１０万円の賃貸よりか設備が良いでしょうね でも、財産が形成されたと言えるでしょうか？ 同じ生活をしたとしたら、 持ち家３０年で５０００万円出費して１５００万円の財産 賃貸３０年で３６００万円出費して財産１４００万円の現金 そんなには変わらないと思いますよ 財産を形成するなら賃貸物件に投資です これは消耗品では有りません、利益を生んでくれます １０００万円有れば１億円の物件が買えます （９０００万円の借り入れ利息３％として） 実質利回り５－６％で廻りますから １０００万円×０．０５×３０年＝１５００万円 ９０００万円×（５－３％）×３０年＝５４００万円 １５００＋５４００＝６９００万円の財産形成 しかも所得税は損益通算で最初の２－３年はほとんど払いません ５０００万円の家は７５００万円払って購入 年間１５０万円の消耗品 （支払いは給料から） ５０００万円の投資物件は５００万円払って購入 年間１５０万円の利益を生みます （支払いは家賃から） 粗すぎる計算ですがそうなります 「自分の住む家は資産ですが財産では有りません」
お礼
回答ありがとうございます。 賃貸用として購入した場合、実利５－６％も出るものですか？修繕費や空室となった場合は、別に費用がかかりますよね？まったく専門外ですので少し調べてみたいと思います。 自分の住む家は財産ではない、ということ、良く分かりました。ありがとうございました。
■まず、投資目的で家を持とうとは思わないことです。目的が金目当てでは「ご家族に何が必要なのか」という家取得のために最も大切なことから外れます。 ■ご自身が不動産投資のプロであればご自由にしていただいて結構ですが、投資の要素がある場合素人ではそうそう得をするものではありません。 ■収入と貯金の具合から、ご家族に必要ならば購入できる経済状況と考えます。ご家族のためという以外に資産云々という考えがチラついてきたなら危険な兆候です。
お礼
回答ありがとうございます。 実は他でponsuke04さんのコメントを見て、わかりやすく的確だと感じておりました。 やはり、素人が投資としての不動産は難しいのでしょうか。新聞などで経済格差がつくとこれほど言われていると、中流と思われる我が家は今のうちになにか投資でもしなければ…とつい欲を出していました。 もう少し冷静に考えてみたいと思います。
- nrb
- ベストアンサー率31% (2227/7020)
最近の地価上昇傾向 公示地価２３日に出てますね 土地の値段はこれから二極化します 全体としては、人口が減るので土地の需要が減るの値段が下がる方向です しかし、人が集まる地点に商業地は下がることは無いです むしろ公示地価をみても値ごろ感から上昇に転じてます しかし郊外は下がる傾向は変わりません 金利も重要ですが、さして上がるほどではありません １つは、国や地方自体の借金が１０００兆円もあり あげれないのです もう一つは、借り手が不在になって来てます 貸したくても借り手くれる人がいないの 金利は極端に上がりません 昔の７％なんか過去の夢です 一番重要なのは資材の値上がりです ・鉄 ・コンクリート もろもろ 中国の需要のおかげで高騰してます 意外とアメリカの住宅着工戸数は落ちてないのステンレスなんかは・・下がって無い まあ、人口が減るので・・・・・ 借りる人が少なくなり、賃貸値段も二極化しつつ ってかもうかなり二極化してますね この先、不動産は資産には成りません 貸しても・・・・借り手不在になる 人口が減るので 家の価値はどんどん落ちます 昔見たいに・・・土地があがるなんで期待しても無理 これから、先 賃貸暮の方が有利かもしれませんね もう２０年もすれば・・・いつでも買える時代がくる可能性もあります 年収は８００万円程度、貯金は１０００万円ならば・・賃貸暮をして３年後こどもたちが成長したら共働きで貯金を増やして 老後になって余生をおくる時に買うのも選択の１つです 買ってしまうと・・・プランが決まるので 最後に決める方が 色々自由があるので良いかもしれません
お礼
ありがとうございます！ 大体私の考えと近いご指摘で安心しました。 欲を出して、ベイエリア辺りマンションをとりあえず買う、などとも考えていますが…。最近の都心の建築ラッシュはすごいですね。よほど吟味しなければ資産としての価値にならないようで、怖いです。
- zorro
- ベストアンサー率25% (12261/49027)
持ち家を持ちたくても持てなくなって行くかどうか予測はつきませんが、将来持ちたいという希望があるならば、借入金利が安い今が絶好のチャンスであることだけは確かです。賃貸の料金程度で持ち家の夢を果たすことができます。
お礼
早速回答いただきありがとうございます。 やはり、金利でしょうか、たしかに金利が倍違えば１千万も利息が変わってきますでしょうから。そういう意味ではもう遅かったと自覚はあります。 投資として都内のマンションを買って、数年後に郊外、と言う考えは甘いでしょうか。ただ、郊外にした場合今後も物件価格自体が下がるという気もします。二極化という現象が地方でどの程度進むのか。悩んでいます。
お礼
回答ありがとうございます。 時代ごとに流行したドラマありましたね、懐かしいです。 長期的な過去分析、とてもよくわかりました、ありがとうございます！！ こんなに知識がある方もいらっしゃるのですね。 私ももっと勉強して自分自身にとって価値ある物件を探したいと思います。 ありがとうございました。