土地の所有権移転登記について教えてください。

質問

建築条件なしの分譲地を購入予定です。
予算が厳しいので、がんばって自分で土地の登記をしたいと思っています。（抵当権設定登記は、プロに任せようと思っています。）

1.土地の登記はプロにまかせたほうがよいと聞いたのですが、この点に気をつければ大丈夫というのはありますか？

2.法務局にも相談に行こうと思っていますが、その前に知識だけつけておきたいので、参考になることがあれば教えてください。

3.相続関係の登記についてのHPはみつけたのですが、我家のような場合で参考になるHPがあれば教えていただけたらと思います。

長々と書いてしまいましたが、1つでもよいので教えていただけたらと思います。よろしくお願いいたします。

回答No.3

walkingdic · ベストアンサー

>よくみなさんが30万くらいういたというのは、建物の建物表示登記、所有権保存登記を自分でしたからなんでしょうか？

建物の表示登記と保存登記は建築業者が認めればやらせてくれることがあります。（銀行の融資の実行前にやらせてもらう）
ただこれも最終的に銀行が抵当権設定を狙っているので銀行が嫌がることがあります。（私の知っている限りでも都市銀行にそういうところが．．．．）

３０万うくということはないでしょう。でも表示登記だけでも自分で出来れば８～１０万程度は浮きます。
こちらは土地家屋調査士という人がやるんですけど高いんですよ。
費用を削れる可能性があるとすればこれですね。

保存登記と抵当権設定は同時にやるから司法書士手数料はそんなにかかるわけでもないからねぇ。

>土地とは違い、抵当権設定登記は銀行に、上記2つは自分でとできるのでしょうか？
どうでしょうねぇ。土地に対して既に融資している場合には銀行も間違いなく建物に対して抵当権設定したいので、保存登記も嫌がると思いますよ。表示登記は銀行によってはやらせてもらえます。

ちなみに建物は　表示登記をして登記完了したら保存登記と抵当権設定を同時というのが通常のパターンです。

お礼

なるほど、やっとわかってきました。
免許税がけずられるわけではなく、代行費用がけずれるくらいなんですね。言われてみれば、当たり前のことですね。けっこう皆さん、削れるので自力でがんばるというので、もっと大きな額がうくのかと思っていました。

表示登記だけ、がんばってやってみようと思います。
保存登記と抵当権設定、2つ同時にやるのなら、やってもらったほうが良さそうですね。やっぱり自分だと恐いですし…。

とても参考になりました。
ありがとうございます。

回答No.2

winnie777

N01さんのおっしゃるように
所有権移転登記は代金を支払わないと売主はしてくれません。
代金を支払うために借り入れをすると思いますが、
借り入れは抵当権設定をしないと貸し出ししてもらえません。
ですので、銀行等で所有権移転登記書類と抵当権設定書類が揃う（司法書士が確認する）と銀行がローン金額を買主口座に入金と同時に売主に現金や保証小切手や振込みで支払います。
これを同時決済といいます。
これが今多い通常の流れだと思います。

まず　お金をもらわず所有権移転登記を許可する売主は皆無です。
　（悪意の買主だと代金を支払わず転売等される恐れがある。）
　抵当権設定をしないと通常ローン代金はもらえません。
　（後なら悪意の買主だと抵当権を設定拒否される恐れがあるので）

売主と銀行の許可が出たとしても、Ｎｏ１さんのおっしゃるように　プロに任せることをお勧めします。

お礼

同時決済とはきいたことがあったのですが、そういうことだったんですね。勉強になります。

もともと身内の土地でもない限り、自分でというのはやめておいたほうがいいんですね（というかできないっぽいですね）。HPでなぜ相続登記ばかりなのか、理解しました。

夫に土地の登記を自分でする！という前にわかってよかったです。
非常にわかりやすかったです。ありがとうございました。

回答No.1

walkingdic

まず根本的に、

>予算が厳しいので、がんばって自分で土地の登記をしたいと思っています。
これその売買には融資はうけないということですか？
融資を受けるのであれば融資する銀行が認めるわけがないので。（移転登記と抵当権設定は同時にします）

あと融資をうけないとしても売主も認めていますか？協力願わないと登記できませんから。

>（抵当権設定登記は、プロに任せようと思っています。）
銀行がこれをご質問者に任せることはありえないので考えるまでもないのですが、

>1.この点に気をつければ大丈夫というのはありますか？
山のようにあるからとても説明できるものではないのでプロにという話になります。
具体的な物件の内容や状況で多方面の角度から考えねばなりません。

>2.その前に知識だけつけておきたいので、参考になることがあれば教えてください。
まず融資を受けるのであれば銀行、そして売主に打診してください。

>3.我家のような場合で参考になるHPがあれば教えていただけたらと思います。
所有権移転登記に違いはないので、登記原因証書が売買契約書になるというだけです。

わずか５万前後の司法書士の手数料を惜しんで危険な道を歩むことはないと思うのですけど。。。。。
（登記関係費用が高いのは大半は登録免許税でありこれは自分でやってもかかります）

お礼

そうなんですか。ちょっと勘違いしてました。

よくみなさんが30万くらいういたというのは、建物の建物表示登記、所有権保存登記を自分でしたからなんでしょうか？
土地とは違い、抵当権設定登記は銀行に、上記2つは自分でとできるのでしょうか？（CADができるので、図面は自分でかけるのですが…）

登録免許税が高いんですね、それならプロに任せたほうが確かに安心ですね。
法務局に土地の登記がしたいと相談に行く前でよかったです…。