部分固定の利用方法について

質問

このたび、住宅ローンを部分固定で借りようと思います。
キャンペーン適用で変動は（今のところ）約１％、長期固定は約３％です。
例えば、変動と固定の借入割合を５０％とし、借入後に繰り上げ返済をするとしたら、変動から返済していくのが良い方法と考えていますが、それでいいでしょうか？
その方法ですと、今の変動のメリットを享受しながら、変動利率が上昇してきた場合に、繰上返済により、変動の残高が少なくなると考えています。

回答No.2

noname#20102

＞変動がいずれ長期固定の３％を超えるという前提ではいかがでしょうか？

確かにそうなんです。
ただ、金利上昇を前提として考えること自体が無理があるのだと思います。
基本的に長期固定と変動では変動の方が低いのですから、変動が「現時点の長期の３％」を超えるのはいつになるかわかりませんよ。
その間長期固定の方を繰上げできずにベンディング状態になるのです。
逆にすぐに変動の方が３％を超えてしまうならば、まったく変動と組み合わせたこと自体のメリットがありませんし。
確実に上がると予測するならば変動と組み合わせずに長期固定１本にしてそちらの繰上げに専念したほうが、得になると思います。

回答No.1

noname#20102

＞変動と固定の借入割合を５０％とし、借入後に繰り上げ返済をするとしたら、変動から返済していくのが良い方法と考えていますが、それでいいでしょうか？

うーん、逆だと思いますけど・・・・
まず、繰上げ返済手数料はいくらなのですか？
それによりますが、ではこれはどちらも考えないとして。

金利は変動が1％、長期固定が3％。
なのに変動の方から繰上げするメリットなんてありませんよ。金利の高いほうから繰上げしていくのが鉄則です。
利息というのは、現在の残高に対して毎日、日々刻々とかかってくるものなのです。
つまり同じ100万円を繰り上げ返済する場合に削減できる
利息(年間に)を比べると、
変動なら1万円、
長期ならば3万円、となることはおわかりですよね。

ただ一つ問題となるのは、変動は金利上昇のリスクがありますから、上昇してきた時に繰り上げによって残高を減らすことで危機を回避しなければならないのは、質問者さまのおっしゃるとおりです。
ならばそのために変動の方をいつでも繰り上げできるように貯金を貯めておきますか？
でもそんなことをすると金利の高い方の長期固定の残高がいつまでも減らない、たいへん損な資金計画なんです。
長期と変動を併用するというのは、あまりうまいやり方ではありません。
せめて長期と5年固定、あるいは10年固定と組み合わせることがベストだと思います。

補足

ありがとうございます。

「金利は変動が1％、長期固定が3％。
なのに変動の方から繰上げするメリットなんてありませんよ。金利の高いほうから繰上げしていくのが鉄則です。」

のところなんですが、変動がいずれ長期固定の３％を超えるという前提ではいかがでしょうか？
そうなれば変動の残高が大きいことが足かせとなり金利負担が増大します。
ですから、長期固定の３％を超える前に先に繰り上げ返済で残高を減らそうと思うのです。