住宅ローンの借換相談中です

質問

ローンの借換を悩んでいます。
皆様のお知恵を拝借できればと質問させて頂きます。

現在組んでいるローン＞
・東京三菱UFJ銀行
　2年固定で現在1%。(この後も金利優遇-1%が完済まで続きます)
　残り34年で残高3850万位
　＃収入合算して、年収の約4倍です

借換を検討しているローン＞
・住友信託銀行
　30年固定で2.84%(店頭金利-2.07%)
　34年で残高3800万位
　＃借換なので今月は間に合わず4月になるとのことでした。
　　金利も多少上がるだろうと言われました

相談に行ったときに、長期固定はやめたほうがいいと言われました
理由は長期金利は大きく変動するものの、短期金利は0.5%程度しか
変動しない。
トータルで考えれば今長期に切り替えるより、短期で一番安いものに乗っていくのが一番安くつく
と、言われました。

長期でも申し込みは受けますが、今長期固定に切り替えても
割高になると思いますよ。と言われました。

長期に切り替えるのはそんなに損なんでしょうか？
主人はプロの意見だからと鵜呑みにしてしまい、短期で行く気持ちに
戻ってしまいました。。。。

でも、昨日の新聞に、銀行の定期預金の利率も微量ながら上がるという記事がありました。
それを思えば、銀行が長期金利で貸したくないだけなのでは？と思ってしまいます。

短期固定で行くなら後10～15年で完済する予定です。
長期固定で行くなら30年程度でのんびり完済するつもりです。

今、長期固定に切り替えるのはそんなにも損な事なのでしょうか？
皆さんが銀行員さんから聞いた話や、皆さんの意見を聞かせて下さいm(_ _)m

回答No.7

3mx3

銀行にとって長期固定で貸し出すのがギャンブル？リスク？？？

それはおかしいんじゃないの？

だってスワップ取引で金利交換してるからできるんでしょ。

先の見通しも分からないのに低金利で長期のローンは提供できないですよ。

回答No.6

seihiroyasu

＃２です。
今までの銀行・今度借り換えた銀行　ともに地方銀行です。
名まえを書いてしまうと思いっきり住んでいる県がわかっちゃうので、ごめんなさいm(_ _)m

私たちも、最初のローンは不動産屋さん任せで組んでしまったのですが
今まで銀行に連絡が必要だったときは「住宅ローンの担当の方をお願いします」
と言っていました。
それで今まで同じ方がでてきたことがなかったような…。
今回、金利の引き下げを言ってきた人も、
別に今までずっと担当だったわけではないです。

ご質問の内容で不思議なのですが
なぜ長期固定に借り換えるならのんびり完済するおつもりなのですか？
長期にするならなおさら繰り上げ返済が重要だと思ってました。
短期固定で早く返すのと長期固定でゆっくり返すのでは、
総支払額にものすごい差が出そうです。
長期固定で月々の返済額が多くなると、繰り上げ返済するのはきびしいですけど…。

それから、前回の回答で、固定特約期間が終わった後に長めの固定期間に切り替えては？
と書きましたが、よく確認したら
今までのもこれからのも、最初以外は１０年・２０年のものは選べないようです。
他の銀行でもそうなのかも…。

回答No.5

seihiroyasu

＃２です。

やはりメインバンクのほうへ借り換えようということになり、
現在ローンを組んでいる銀行に一括返済の申込みに行きましたら
その銀行から「金利を引き下げるからこのまま取引を続けてほしい」といわれました。

いろいろ検討した結果　私たちは借り換えることに決めて契約をすませてきましたが
murarihyonさんも東京三菱UFJ銀行に行ってみるといい条件をだしてくれるかもしれません！
借り換えの諸費用を考えると、借り換えしないで今の銀行がいい条件にしてくれる方が
ずっといいですものね！

ちなみに我が家は短期固定（３年固定）に決めました。
それで繰り上げ返済をしていくつもりです。

今回いろいろ考えた結果、
ローンを返しながらでも生活に余裕があるなら短期固定で繰り上げ返済
というのがいいんじゃないかという結論に行き着きました。

ただ、銀行の窓口の人は
どちらを選ぶのが正しいとか間違っているということは言えない、と言っていました。
ある意味賭けですよね…。

質問者さんは今２年固定とのことですが、特約期間が終わるのはいつごろなんでしょうか？
近いうちに終わるのであれば、そこからある程度の長期（１０年とか２０年とか）にすることも
できるのではないですか？
－１％の優遇があるなら、近いうちなら借り換えた金利と同じくらいでおさまるような気がします。
そうすると借り換えの諸費用分を繰り上げ費用に充てられますよね。

ということを思いました。
参考になるかわかりませんが…。

お礼

2回目の回答ありがとうございました！

差し支えなければ、今まで使っておられた銀行を教えて頂けませんか？
また、一括返済の相談に行くならば、ローンを組んだ際に担当して
頂いた方に連絡を入れたらよいんでしょうか？
　＃組んだときはハウスメーカー任せだったもので・・・

2年固定が終わるのは来年5月です。まだ1年も先なので正直怖さ倍増です。
10年固定に切り替えると今の金利で0.5%程度借換えるよりも変わってきます。
長期固定に乗り換えるのであれば期間を目いっぱい使うつもりなのでせめて20年固定にはしたいなと思っています。
そうなると2%近く変わってきてしまって更に悩んでいます。

一度seihiroyasuさんのように今のローン先にも相談に行こうと思います。

回答ありがとうございましたm(_ _)m
参考にさせていただきます！

回答No.4

mamamn

元金融機関勤務です。借換や住宅ローン担当してました。参考程度にきいてください。

結論から言わせていただきますと、借換はしないほうがいいです。

(1)現状の月額返済金額が多くなり、元金返済金額が少なくなる。新規ローンを組むと利息と元金の比率が一からになります。利息の割合がかなり高くなります。返済当初の明細を見てみましょう。
(2)借換手数料が100万円程度必要となります。保証会社保証料、抵当権抹消、抵当権設定手数料、司法書士手数料、繰上げ手数料、等必要になります。
(3)政府のゼロ金利政策の解除が即、ローン金利上昇とは限らない。各銀行が住宅ローンに力を入れており、また、住宅ローンを収益の柱としている現状において、急激なローン金利の利上げは難しい。
(4)借換ローンは銀行の審査上、現在の返済計画よりもお客様にとってメリットがでなければ、審査が通りにくい。単純にいうと毎月20万円返済(年間240万円返済)が毎月15万円(年間180万円)になり、返済期間が5年縮まった。という考えです。そう考えると金利が低いものから高いものに借換することはお客様にとってメリットがでず、保証会社の審査は通らないと思います。お客様の意向でも難しいと思います。
(5)銀行はあまり超長期固定金利をすすめません。短期固定であれば、銀行にとってのリスクはある程度許容範囲ないですが、超長期固定金利の場合はリスク管理ができないので、しぶしぶって感じです。15年や20年先のことは金融機関にとっても不透明であるし、わからないので。他の金融機関がやっているので、当社でもラインナップを揃えていますよという感じです。超長期固定金利は限定商品ですので、金融機関の姿勢が垣間見れます。
(6)現行のローンに一部繰上げ返済、期間短縮をしていくほうが無難です。もし借換でかかる諸経費100万円を一部繰上げにまわすと100万円プラスその期間分の利息が総返済額から減ります。

お礼

回答ありがとうございました！

(5)でなるほどっ！と思いました。銀行からしたら長期の方がギャンブルなのですね。

(1)は、元金の予定ですので利息分が大幅UPで、正直気分的に強く借換えを希望できない自分がいます。

借上手数料はトータル的には40万前後で済みそうです。
　＃今の保障料が帰ってくるので

しばらく急激に上がることはないんじゃないだろうか、という根拠のない希望を持ってしまうから怖いですね。

回答ありがとうございましたm(_ _)m参考にさせていただきます！

回答No.3

takatakapoo

こんにちは。
この質問を見て、ちょうど自分が悩んでいることと同じことを悩んでいらっしゃるようなので私の考えを。
私は3年前に3900万ローンしました。（2000万は3年固定で1.25%現在変動金利、残り1900万は5年固定1.5%）
現在繰上げもして3000万になっていますが、このところの金利上昇の懸念から借換えを考えているところです。
確かに、短期固定にした方が金利が低いので今は返済が楽なのですが、私には子供が二人おりその子達が仮に大学卒業まで（約10年後）の間に金利が大きく上昇してしまうと教育・進学資金等に困るかと思って、今の低金利の時に長期固定にしておいて、少しでもリスクを回避することを考え始めています。
確かに金利が現在の長期固定より上がらなければ多く利子を払うことになりますが、家族の生活を守るということを優先した場合にはそのくらいは問題無いかと考えています。
質問者様も自分達の状況やこれからの人生設計を加味して考えた方が良いかと思いますよ。
＊子供がいない・これからも生まないというのなら短期でガンガン返すのも選択のひとつかと思います。

ちなみに、私も住友信託を考えていたのですがこの銀行は借換え条件に現在のローン返済実績が５年以上という項目があったかと思いますが、質問者様は既に5年以上返済していらっしゃるのでしょうか?
これがあるので私はあきらめていたのですが・・・・。
宜しければ参考までに教えて頂きたいのですが。

お礼

回答ありがとうございました！

我が家はしばらくDINKSの予定です。
今は守るべきものは多くはないです。

繰上返済なども加味して計算してみたのですが、
来年には店頭金利3%、年0.5%づつ上昇し、
9年後に店頭金利が6%になる位で、今、新生銀行の20年固定に乗り換えるのと大体同じ支払い総額になりました。

質問された内容ですが、住友信託さんのHPに5年以上とあったので
電話で確認したところ「必ずしもそうではない、まずは相談にきてくれ」と言われました。
相談に言った時も特に審査が厳しくなる等は聞きませんでしたので
1つの目安程度なのかと思います。

参考にさせていただきます！回答ありがとうございましたm(_ _)m

回答No.2

seihiroyasu

我が家も今、借り換えで悩み中です。
現在、短期の固定金利で借りているのですが、
その銀行がメインバンクでないため毎月の振替が面倒なことと金利上昇の不安から
メインバンクに相談に行きました。

相談に行く前は、なるべく長期の固定金利にしたいと思っていたのですが
銀行の人はやっぱり短期固定をすすめてきました。
その人が言うには、
短期固定の低い金利を利用してなるべくお金を貯めて、
どんどん繰り上げ返済するのがいちばん得になると…。

長期固定にすると、安心感はあるかもしれないが、
結局短期より利息を多く払わなければいけないため、
繰り上げ返済の資金が貯めにくい…と言われました。

その話を聞いて帰ってきて、今はかなり短期の方に気持ちが傾いてしまっています。
いろいろシミュレーションもしてみたのですが
短期と長期の金利差が予想以上に大きく、
（キャンペーンで３年固定が１％、１０年が２．２％、２０年が３．４％です）
仮に３年固定で３年後の金利が６％になるとして計算しても
３年固定の方が総返済額が少なくなりました。
繰り上げ返済をするなら…ですが。

でも、繰り上げ返済もそんなに大きな額じゃなくてもそうなるんです。
自分でシミュレーションをしたので、
ほんとに計算結果が合っているのかよくわからないし、
質問者さんがおっしゃるように、銀行が長期金利で貸したくないだけなのかも
とか考えるとなんだかわからなくなっていたところです。

雑誌や新聞の家計相談みたいなコーナーでは
ＦＰの方がみんな長期固定をすすめているのをよく見かけるのに…。

近々もう一度銀行に行って、
繰り上げ返済も入れたシミュレーションをしてもらう予定です。
それでやっぱり短期の方が総額が少なくなるなら短期で借りようかと思っています。

参考になるかよくわからない話ですみません。

でも、質問者様も、銀行でいろいろシミュレーションしてもらったらいかがでしょうか。
お互いにがんばりましょう！

お礼

回答ありがとうございますm(_ _)m

私も自作のエクセルで何度もシュミレーションをしているんですが、
正直、金利がどこまで上がる予想まで立てれば十分なのかが分からずに居ます。

そこで、そんな疑問も、長期固定の借換相談のときにしたのですが、大きくは変動しないですよという質問文の内容で終わってしまったので・・・

それでも、皆さん悩む時期なんですね。
我が家だけが悶々としているのではなく、何だかうれしかったです。

参考にさせていただきます、ありがとうございましたm(_ _)m

回答No.1

noname#20102

＞理由は長期金利は大きく変動するものの、短期金利は0.5%程度しか変動しない。

これはおかしいです。一度に上がるのは0.5%以内という商品ではないでしょうか。
(その場合当然ですが、後々そのツケがまわってくるだけで、むしろ損なローンの組み方です)
どちらにしても、変動幅が0.5%程度というのはありえませんし、そんなローンがあれば誰だって利用しますよ。

＞トータルで考えれば今長期に切り替えるより、短期で一番安いものに乗っていくのが一番安くつく

例えば今、短期の2年固定などに乗り換えて、2年後に大して金利が上がっていなければ確かに短期でつなぐ方が得でしょう。
でも借り換えをするのはそういうことではありませんよね？金利が上がることを予測しているからこそ、借り換えをしたいのですよね。

＞長期でも申し込みは受けますが、今長期固定に切り替えても割高になると思いますよ。

確かに月々の返済額は増えるでしょう。

＞銀行が長期金利で貸したくないだけなのでは？と思ってしまいます。

それですよ、当然です。長期固定ほど銀行側にリスクが高くなるのです。
量的緩和解除によって借主の方も金利上昇を予測している。当然ですが銀行だって金利が4％、5％に上がることを予測しているのです。なのに2％台の長期固定で借りられたら、銀行は大損なのです。

＞短期固定で行くなら後10～15年で完済する予定です。

質問者さまは年収の4倍という、結構危険な借入額ですね。
それならやはり長期の方がいいと思います。
2年後3年後に金利がどっか～んと上がったら、15年で完済なんて言ってられませんよ。
参考になさってください。

お礼

回答ありがとうございますm(_ _)m

金利がどっか～んと上がると予想しているのですが、
銀行に言わせれば「どっか～ん」とあげれないと言うのです。
だから「どっか～ん」を予想しているなら、短期で頑張っちゃったらといわれました。

毎年0.5%づつ程度の金利上昇であれば、短期固定の方が安くあがりそうです。
来年にでも、4%,5%という世界になったら言わずとも短期固定の方が高くなります。

いま、20年固定2.75%の商品を借りても計画上は11年返済で済みそうです。

保険を取るか、今を取るか・・・難しいですね。。。
参考にさせていただきます。ありがとうございました。