特約が有効なのか？

質問

以前、借りている部屋に空き巣（住居侵入未遂でした）が入りかけたのですが、玄関ドア（外側）の鍵を壊され鍵がまともに使用できない状態になりました。
すぐに警察に連絡し、物件の管理会社にも連絡をいれて管理会社経由で鍵の業者にきてもらい鍵交換をしました。
その際に費用はとたずねたら「入居者の負担です、払って下さい」と言われて支払いました。

その当時、私の部屋以外にも同じマンションで何件かピッキングにより盗難被害がありドア自体を壊された部屋もあったのですが、他の部屋の住人がその修理を支払ったかどうかは不明なのですが、最近になって、そのようなケースは大家が負担するものだと知り管理会社に連絡をいれたところ、契約書の特約事項に「盗難、地震などの天災被害により発したものは貸主は責任を追わないものとする」と記載してるので支払いできませんと言われたのです。

警察には被害届を出し受理されたますし、私自身の故意、過失によるものではないので支払った交換代金を返してほしいのですが、「特約」があるので払えないで済ませられるものでしょうか。
契約書に印を押してしまってるから、あきらめないと仕方ないのでしょうか？
教えて下さい、よろしくお願いします。

回答No.7

ikyuusann

家財保険には「借家人賠償保険」は付いていませんか？
付いていれば「貸主に対する賠償」に当たりますから出るハズですが・・・
最アパートに泥棒が入って壊されたドアの修理代を借主の保険で請求したのですが、ウチでは逆に「盗難による破損は借主負担」と文面に入ってなかたばっかりに、保険会社から「泥棒の際の借主負担という内容が書いてないので出ません」と言われましたよ・・・

回答No.6

m_inoue

＃３です

＞私の保険では出ない

ありゃ出ませんでしたか、残念．．．では大家の負担で交換です

なんでそうなるの？．．．今電話で不動産屋に確認したから．．．（爆）。

大家が持つか、大家の保険から出すかは大家の問題ですから貴方は心配しなくて結構です

費用の負担を要求しましょう

貴方の特約条項は関係ないようです

内部の物品についての記述と思われます

通常、泥棒さんが内部の物を盗んでいれば被害届を貴方が出すでしょうからその保険でも一括して補償してくれる様です

今回のように「未遂」ですと無理なようです

・カギ穴に誰かが瞬間接着剤を入れた
・ドアに落書きされた

この場合と同じ扱いで処理すべきの様ですね

管理会社に交渉して負担して貰いましょう

　　「わたしなら納得しましたから負担します」

でも、開かなかったのですから良い錠で良かったですね

回答No.5

noname#65504

＃４です。質問が締め切られなくてよかった。
自分の論理に矛盾がありましたので以下のように訂正させていただきます。

費用負担は大家がする。

理由をわかりやすく整理してＱ＆Ａ形式で説明させていただきます。

Ｑ１）特約は有効か？
Ａ１）有効だと思います。
理由：一般てきにも第３者がなした行為や自然災害によるものに対しては、責任を負わなくてよいので内容的に有効だと思います。

Ｑ２）大家は責任を負わないのか？
Ａ２）追いません
理由：特約は有効ですので負いません。

Ｑ３）責任は誰にあるのか？
Ａ３）盗難の場合は犯人です。自然災害の場合は存在しません。

Ｑ４）ここでいう責任とは誰に対するものか
Ａ４）責任とは被害に対する損害賠償責任ですので、被害者に対する責任です。

Ｑ５）大家に責任がなければ、修理費は誰が負担するのか？
Ａ５）被害者本人です。
理由：本来は犯人が損害賠償責任を負いますが、捕まっていないので犯人に請求することはできません。大家の責任は特約により責任を負わないことになっていますので、責任を負わせる相手がいませんので、被害者自身が負担することになります。

Ｑ６）質問者が負担しなければならないのか？
Ａ６）する必要はありません。
理由：一見被害者は質問者のようですが、質問者が被害者でないのは明白だからです。なぜなら事件は未遂で終わっているからです。
確かに鍵が壊されたままで影響を受けるのは質問者ですが、それはあくまで２次的な被害であって直接の被害でなく、また実際は質問者自身のものは何も盗られていませんし、壊されてもいません。
すなわち質問者に具体的な被害は認められないからです。

Ｑ７）では誰が被害者なのか？
Ａ７）建物の所有者です。
理由：鍵は保険会社の主張の通り建物の一部ですから、鍵を壊されたという被害を受けたのは建物の所有者です。これは一般的には大家さんです。

以上まとめますと、大家さんは被害に対して責任は負いませんが、被害者本人として修理費を負担する必要があります。

もしかすると専門家から見ると穴があるのかもしれませんが、個人的には論理的に矛盾はないと思っていますので、こういう主張が成り立つと思います。
いかがでしょうか？

お礼

書き込み遅くなりました。
回答ありがとうございます。
semi-zzzさんのQ＆Aわかりやすく、管理会社にも説明しやすいので、Q＆Aの理論で話してみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#65504

>「盗難、地震などの天災被害により発したものは貸主は責任を追わないものとする」

天災については誰も責任覆わないというとになっていますので、この特約がなくても、誰も責任を負わないことになります。だから天災においては、被害を受けた人自身が費用負担することになります。

被害を受けた人とはこの場合その建物の所有者である大家さんになりますので、保険会社は支払いができないといっているのでしょう。
保険については詳しくないので間違っているかもしれませんが、＃３さんの紹介サイトを見ると「借用建物修理費用担保特約」がされていれば保険が利くようですので、保険の契約書をご確認下さい。

次に、一般に両者の合意により行った契約は有効ですので、この特約があると確かに大家の責任でないとなります。この契約は保険契約には影響しないので、質問者が負担することになるのが妥当だと思います。
まあ、この特約が社会通念上極めて不公平がある内容でしたら、無効になることもありますので、その種の専門家に相談してみるのもよいと思いますが、なかなか難しいのではないでしょうか？

むしろ契約に至った経緯から攻めた方がよいかもしれません。仲介業者を介して契約をしているのなら、契約後に仲介業者が契約書といわれる書類を借り手に交付しますので、その内容が正しいものかどうかのチェックは必要です。

修理する前でしたら、住居として機能が果たせないと主張して、大家側の責任として大家側問題による退去などをちらつかせて、突っぱねるという強硬手段もあったと思いますが、今となっては機能回復してしまっているので、強硬手段を執るわけにもいきませんので。

あとは以前にも同様の事件があったようですので、この点から防犯管理上に問題があったことが原因だと主張して、管理ミスとして大家側に持って行くぐらいでしょうか？
冒頭で天災について述べましたが、一般にはそうなのですが、管理上の過失があった場合は、使用者や管理者が責任を負うことになります。
だから、管理責任上に問題があったのなら大家側の過失となりますので、この点から交渉してみてはいかがでしょうか？

あまりいい案は出ませんでしたが、参考になれば。

回答No.3

m_inoue

大家してます

大家の責任か入居者の責任かは知りませんが、
入居者の保険で求償できると思います

http://www.token.co.jp/house/marutoku/songai/index.shtml

補足

回答ありがとうございます。
自身で加入している保険会社には被害があって連絡したのですが、ドアは建物の一部（持ち出しができないので家財にあたらない）になるので、私の保険では出ない、大家さんが火災保険などに加入してるならそちらの対象になりますといわれました。

回答No.2

kgih

＞盗難、地震などの天災被害により発したものは貸主は責任を追わないものとする

これって、「家財道具」等の被害に対してではないですか？
この論理でいってしまうと、地震で玄関扉が歪んだら、賃借人の負担で交換しろっていうことでしょ？ありえません。
不動産の賃貸関係に詳しい弁護士サン、消費者センター、役所で定期的に行なわれている法律相談に相談すべきです。

補足

回答ありがとうございます。

管理会社の人間は契約書に「賃貸借契約書の中の特約○○条に盗難～～貸主は責任を追わないものとする。契約書にこう書いてます。今回は盗難（と決め付けての発言）【正確には住居侵入未遂で盗難ではないのですが。】にあたりますから貸主には負担する義務はないので払えません。」
（居室自体の契約（特約）がそうなってるので「ドア」という家財でない物も借主負担になってます。）という言い方でした。
「家財道具」なら自身で保険加入していればいいのですが、家財ではないドアはいくら私が保険会社に支払ってくれといっても保険はでない、保険会社は「ドアは建物の一部にあたるので大家さんが保険加入してるならそちらから出るものですが。」と言われた事も管理会社には伝えたのですが…
「特約に書いてますから」としか返ってきませんでした。

回答No.1

gamigami

これは保険の分野に質問を立てるほうがいいかもしれません。
分譲マンションの場合、団地保険を掛けていますので、
器物損壊などによる損害については保険で支払われます。
今回のケースでも同様で、建物自体の保険にそのような特約があって、
そちらでまかなわれないのか確認が必要です。
もし家主が掛けているのであればそちらを使うべきでしょう。

補足

回答ありがとうございます。
特約は保険の特約ではなく、居室の賃貸契約の中の特約です。
私が被害にあった部屋はマンション全戸が賃貸でその一室です。

ANo.#3の補足にも書きましたが自身で加入している火災保険では修繕費用は出ないと言われました。