隣の土地を買う

質問

このたび、お隣さんが引っ越すことになりその土地を買うことになりました。しかし、こちらも相手もそういうことに不慣れなものでまずどのように動いて良いのか分かりません。どこかに価格を査定してもらうものなのでしょうか。一応不動産屋か何かを間に挟んだ方がよいのでしょうか？
相手は不動産屋を挟むと高くなると言っているようです。相手も少しのんきで積極的には動こうとしていません。
あと、この年度末でこういう不動産の売買に関する優遇措置が終わってしまうと小耳に挟んだのですが、本当でしょうか。登記の時の費用？
分からないことばかりで申し訳ありません。
詳しい方がいらっしゃいましたらお教えください。

回答No.8

ayameayame · ベストアンサー

不動産屋ではなく司法書士に頼むと良いでしょう。

不動産屋を間に挟むと上限３％の媒介手数料を取られます。
（１千万の契約だと双方から３０万ずつ手数料が発生します。）

売買価格は路線価を元に算出して下さい。

あまりにも安く取引すると申告後税務署が介入してきます。
（相場坪３０万の土地を２５万程で売買するのは可能ですが、半額の１５万になると介入されますよ。）

それから売り主はその土地を所有して５年以上経過しておりますか？
５年以上であれば「長期譲渡」となり課税所得額の１５％が所得税、
５％が住民税として翌年の確定申告の際に納めなければなりません。
課税所得額とは
その土地を１０年前に２千万で購入し、２３００万で売買した場合、
差額の３００万が所得となるわけです。
（もちろん所有権移転にかかった諸費用も引きます。）
残った額に対して課税されますので、知識として入れておいて下さい。

それからその土地を取得して５年未満であれば「短期譲渡」となり
所得税は３０％、住民税は９％となります。
（これはバブルの頃、地上げ屋が土地を買っては転売しを繰り返したため、それを阻止するために税金を高くしました。）

＞年度末でこういう不動産の売買に関する優遇措置が終わってしまう

は、土地のみでは無く、家を含んで転売した場合に
３千万の特別控除が受けられます。

どっちにしろ、そういうことに携わっていらっしゃらなければ
素人が行うには非常に難しいことと思われます。

所有権移転に関しては司法書士に頼み（売買契約を作成して貰い登記まで済ませましょう。そしたら司法書士の報酬のみを支払うだけで終わります。
不動産屋を仲介させると双方３％は浮きます）

税金に関しては、お近くの税務署窓口で聞いて下さい。

その際には

(1)その土地を相手が所有して何年になるのか。
(2)土地のみの売買なのか？（建物も含むのか？）
(3)相手はその土地をいくらで購入し、幾らで売買予定なのか？
などを明確にして税務署でおたずね下さい。

来年の税金の計算をせずに安易に売買するととんでもないことになりますよ。

司法書士事務所補助者経験者より

回答No.9

ayameayame

♯８の補足です。

(1)法務局へ行き「全部事項証明書」（登記簿謄本）というものを取ります。
その時は買う土地の地番が必要です。

(2)登記簿の表題部には、土地の所在、地番、地目、地積が書かれております。
m2で記載されているはずなので、掛けることの０．３１４をすると概算の坪数がわかります。

(3)登記簿の甲区には所有者が記載されておりますので確認して下さい。
また税金などの滞納がある場合、差し押さえはここに記載されます。
それも確認して下さい。

(4)登記簿の乙区は抵当権などの設定が記載されています。
記載はあっても抹消されていれば担保は何もないということです。

それから、　
お住まいの役所の「建築指導課」へ行き
建ぺい率・道路の種類など確認されて下さい。
お隣さんということは貴方の土地とすべて条件は同じだと思われますので、
あまり慎重にならなくても良いかと思います。

それから測量の件ですが、
土地家屋調査士を介入して測量を入れるのも手ですが、かなりの費用がかかります。
法務局で地積測量図があれば、それで判断しても構わないと思います。

お礼

非常に詳しい説明ありがとうございました。
とにかく動いて万全の姿勢で臨むよう努力します。

回答No.7

coldpepper

不動産業者を通さないで契約する事に関して、
あまりにもデメリットが提示されていないのが気になったのでアドバイスさせて頂きます。

最低でも、以下の内容をしっかり調査、留意して下さい。
１．その土地の法的調査
計画道路や地区計画、接道条件、建築する際の制限等の確認。
２．権利関係の調査
登記簿謄本の甲乙区の権利関係に問題ないか。抵当権がある場合、抹消するために銀行に行って段取りが必要。
３．契約書の作成
インターネット等で原稿を入手。売主と話を詰めて手付金・決済日・特約記入。
４．境界の明示
境界杭・ピン等の有無の確認。実測図があるか。登記簿との面積とあっているか。
５．建物が存在する場合の瑕疵担保責任の有無
万が一の内容で建物に問題があったり、地盤沈下等の問題が発生した時の責任をどうするか。
残留物等の取り決め。
６．登記の段取り
信用できる司法書士を探して依頼。各書類を司法書士に提出。
抵当権がある場合や住宅ローン使う場合は、
決済の期日までに各銀行に書類回して段取りが必要。

大概簡単な取引でも４・５の問題はよく発生します。
「その際誰が費用負担してどこまでするのか」
といった判断が付きにくいので、売主とよく話合いする必要があります。
「こういう場合誰が負担するのが一般的です」と助言する人がいない事が最大のデメリットです。
また不動産業をやっていれば当然に分かる問題を売主・買主で見落として問題になった場合、
売主・買主で壮絶な責任の擦り付け合いになり、そうなった時点で不動産業者は絶対に間には入りません。

ある程度のリスクを背負う事になるので、十分な調査と段取りに関して慎重に行う事をお勧めします。

お礼

詳しい情報、ありがとうございます。
難しい問題ですね。いまほんとに揺れています。
ある程度の出費は仕方がないと考えて安全確実に
業者を通すか、よく話し合い段取りよく自分たちだけでやるか。それを判断するのに、みなさまのアドバイスは良い材料になります。
上記のアドバイスにある、地積測量図と全部事項証明書の地積が同じでも実際とあっているかどうかをしらべるのって素人でも分かるのでしょうか。とくに杭の確認とか・・・。

回答No.6

ririco77

再度。＃３（ririco77）です。
「分筆」ではなく「合筆」でした。
大変失礼致しました。
権利の移転登記の場合とは異なり、いわば形式的な登記なので、
合筆前の土地の所有権の登記名義人であることを形式的に確認するために、合併前のいずれか一筆の土地の所有権の登記名義人の登記識別情報を提供すれば大丈夫です。
登記識別情報については、下記サイトで詳しく説明されています。

参考URL：

http://www.touki.info/SinFudosan14.html

回答No.5

black2005

No.4です。
すいません。行政書士→司法書士の間違いです。
No.3さんの回答を見て、間違いに気付きました。

No.3さんへ
分筆登記？
質問者さんの文面を見る限り、土地を丸ごと買い上げるわけですから、分筆は不要ですが・・・

回答No.4

black2005

不動産屋を挟んでも何の得にもなりませんよ。
双方が仲介手数料を払うことになり、お金をドブに捨てるようなもの。
逆に不動産は丸儲け、カモがネギしょって来るとは、まさにこの事です。

必要な手順は、普通の物品売買と何ら変わりないのです。
相場を調べ、お互いが納得した金額であれば、契約書を作成。
（不動産屋の仕事はここまで。何の事はない）
相場が判らなければ、不動産屋に電話して、それとなく聞き出せば良いでしょう。
（絶対に依頼してはダメ！逆に不動産屋を利用するのです）
面倒なのは所有権移転登記。
これは行政書士に依頼すれば良い話。
何ら難しい話ではありません。
ポイントは
・不動産屋には頼まない
・契約書は必ず作成して、双方が所有・保存する
・所有権移転登記は行政書士へ直接依頼する
（自分でも出来ますが、書類作成や手続きが面倒です）

※不動産鑑定士に頼んでも高額な手数料が取られるだけです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうですか、間に挟むとそんなだけなんですね。
たしかにお隣さんはうちに売るという意志を示しているのだから、不動産屋を通せば損なだけですね。
契約書の内容はどのようにすればよいのでしょうか。

回答No.3

ririco77

＞不動産屋さんをはさむと高くなる
「仲介」になるわけですから、当然不動産屋に対して「手数料」が発生します。
一方、「売主からの購入」は、売主が提示した額を納めればいいわけです。
土地の価格については、売主が決める事です。
価格を売主が中々決めないというのであれば、貴方の方から専門家に査定してもらってもいいのですが、手数料がかかります。
なので、不動産屋に、近辺の土地相場を聞いてみてもいいかもしれません。
ですが、「漠然」とした額を提示して売主が納得するかどうかが問題です。この場合は専門家に依頼してもいいかもしれません。
土地売買にあたって貴方がする手続きは、先ず「境界」を確定する必要があるので、所有者と立会をし境界を確認、測量して「土地分筆登記」を申請します。（これは土地家屋調査士が代理して行うことができます）
これを怠ると、後のトラブルになりかねません。
土地分筆登記は、場合によっては時間がかかることがありますので、早めに調査士に相談して下さい。
分筆登記完了後、売買した部分について所有権移転登記の申請をすることになります。（司法書士業務）
自分で登記申請も出来ます。
諸経費については、下記サイトをご参考になって下さい。

参考URL：

http://www.ootaku.com/fudousansyokeihi.html

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり間に挟むとよけいに支払わねばならないのですね。
それと、隣の家の土地をそのまま買うのですが、分筆が必要になるのはなぜなのでしょう。自分の土地との合筆ではないのでしょうか？

回答No.2

noname#16692

うちの両親がご近所さんに土地を売りましたが、
その時はやはり諸々の手数料がかからないよう
直接売買しました。
価格はこっちが言った値段（相場より安め）に「それなら買う！」という感じで、最初に折り合っていたので問題ありませんでした。
ただし、そこの家族とは２０年近く家族ぐるみで
つきあいをしていて培った信用があるからで、
geschichiteさんと相手の方とのおつきあいが
どの程度かで違ってくると思います。ちょっとでも
不安があるようであれば、専門家を挟んだ方が
いいと思いますよ。
後でもめるのだけは避けたいですよね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
うちのお隣さんも３０年くらいのつき合いで、近所つき合いも悪くありません。
もっと詰めて話をした方がよいのですね。

回答No.1

m_inoue

不動産鑑定士に依頼されてはどうでしょうか？

お礼

ご回答ありがとうございます。
参考にさせていただきます。