他人の土地査定

質問

1、他人の土地を無断で査定し、遺産分轄調停の証拠資料として提出した場合問題はないかお伺いしたい。調停の場合査定だから良いのでしょうか。
「非弁護士の法律事務の取扱等の禁止」に該当しないのでしょうか。

2、「不動産の鑑定に関する法律」により、不動産鑑定業者以外出来ないと聞いていた為、お聞きしたい。鑑定でなく査定なら実施できて、裁判所に提出できるのでしょうかお聞きしたい。

3、不動産屋さんは、裁判所に提出することが判っていても他人の土地・家を無断で査定出来るのですかお聞きしたい。

以上不動産業の方、又関係者の方実務経験をお聞かせ下さい。

回答No.4

gookaiin

Ａが不動産業者に依頼し、Ｂの所有する土地建物の評価をしてもらった。（当然Ｂの許可はない。）
Ａはその結果を、遺産分割調停の資料として使った。

Ａ及び不動産業者のこれらの行為は許されるのか？

という質問と理解して回答いたします。（ただし、私は不動産業界の人間ではありません。）

まず持ち主に断りなしに土地建物の評価を行うことは、別にかまわんでしょう。買いたい不動産があった場合、買う方が勝手に不動産業者にたのんで価格を調べてもらうことはよくあると思います。登記情報等、公の情報から概算の価格を出すのは別に違法ではない。

＞＊査定は不動産業者に、査定依頼人が現況土地・建物が遺産分轄調停中の物件と知らせていない。

　　特に問題とは思えません。

＞＊査定を受けた者は、不動産業者より土地・家の売却の全く意思がないのに個人情報が洩れ生活基盤を揺るがされ、不利益を受けている。

　　具体的にどのような不利益があったのか、教えてください。

＞＊不動産産業者は得られた情報を、どの様に使用するのか依頼人に説明せず遺産分轄調停の証拠資料とされている。（家は相続物ではなく、相続者の100％セント出資で建てたもの）

　これは不動産業者の問題ではなく、依頼人Ａの問題でしょう。

質問者さんはＡの立場ですか、それともＢの立場ですか。

＞又相続税を支払うほどの財産を持っている人は、全国でなん％いるのでしょうか

５％程度と言われています。ただし来年から控除額が４割減となるので、この％はもっと上がるといわれています。

＞基礎控除額を越えている場合に、相続税の申告と納付が必要なのではないでしょうか。

そうです。

＞妻、子供４人（１億）を越える財産は有りません。

　　来年からは、上記の場合6000万円を超えると相続税が発生します。

回答No.3

gookaiin

以下は国税庁のＨＰです。相続に伴う土地の評価は、『売却を想定した価格』ではなく、路線価または倍率方式により計算されます。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

路線価の場合は、土地の形状等に起因する補正を加えて、土地面積にかけて、評価額とします。

正直にいって、この補正等がかなりややこしい。（私もよくわかりません。ごめんなさい。）だからそれに精通している相続専門の税理士を頼むべきと書きました。

上記以外にも、小規模宅地の特例とか、相続時の土地評価額を大幅に下げる制度もあります。

これらの仕組みは、全て法律または法律に基づく規則等によって定められています。（オープンの情報です。
ただし普通の人は知らない。）

＞私は「不動産の鑑定評価」は不動産鑑定業者以外出来ないと、大手不動産業者社員よ
り聞いておりますが誤りでしょうか、

素人が鑑定しても、誰にも相手にされないでしょうね。そういう意味でプロの不動産鑑定業者に頼むんでしょう。

質問者さんに確認します。何を知りたいんですか？

・相続に伴う土地の評価なら、税理士にたのめばいい。

・土地売却を前提にした土地の評価なら、不動産屋に聞けばいい、。（単なる不動産屋でも相場くらい教えてくれるでしょう。）

何のために、どんな情報がを必要としているのか、よくわからない。

お礼

回答頂き有難う御座いました。

知りたい事1、他人の土地・家を無断で査定し、遺産分轄調停の証拠資料として提出の可否。
　　　　　＊査定は不動産業者に、査定依頼人が現況土地・建物が遺産分轄調停中の物件と知らせていない。
　　　　　＊査定を受けた者は、不動産業者より土地・家の売却の全く意思がないのに個人情報が洩れ生活基盤を揺るがされ、不利益を受けている。
　　　　　＊不動産産業者は得られた情報を、どの様に使用するのか依頼人に説明せず遺産分轄調停の証拠資料とされている。
　　　　　　（家は相続物ではなく、相続者の100％セント出資で建てたもの）

このコーナーでは個人名を挙げての、質問は出来ませんが不動産業界として、コンプライアンスに問題がないか質問を致しております。

　＊又相続税を支払うほどの財産を持っている人は、全国でなん％いるのでしょうか
　　基礎控除額を越えている場合に、相続税の申告と納付が必要なのではないでしょうか。
　　妻、子供４人（１億）を越える財産は有りません。税理士さんにお願いするのも、高額を要します。

回答No.2

gookaiin

＞他人の土地を無断で査定し、遺産分轄調停の証拠資料として提出した場合問題はないかお伺いしたい。

ここで書かれている『査定』とは具体的にどのようなことをすることを想定していますか。

1番目の回答者さんの答えにある通り、相続に関する土地・建物の評価については、すべてそのやり方が定められています。そして評価のために必要な情報も、すべて（そして、誰でも）入手することができます。

正しい情報をもとに、決められたやり方で土地の価格を査定（評価）することは、何の問題もありません。
（通常は、一般の人はそれができないので税理士に頼みます。ただし、税理士しかできない、という決まりはありませんので、知識を持っている人ならＯＫです。）

質問の2項、3項について

この２つの質問は、その土地を売却した場合の価格のことを前提としていませんか？

＞遺産分轄調停の証拠資料として提出した場合

相続での土地評価の問題と思います。相続の場合の土地評価は、売却を前提とした場合の土地価格ではありません。1番目の回答者さんの回答にある通り、『路線価』です。

全国の路線価の情報は、以下のＵＲＬで得られます。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

お礼

早々回答頂き有難う御座います。

当方不勉強の為一部判らない点を、恐縮ですが重ねてお教え願います。
「査定」とは当方不動産の売却時想定される価格（売れた時の価格）と理解しております。
不動産屋さんが評価したもので、相続に関する土地の評価にはなじめず、「不動産鑑定評価」を不動産鑑定士に依頼し遺産分轄調停証拠とすべきと思います。

＞相続に関する土地・建物の評価については、すべてそのやり方が定められています。そして評価のために必要な情報も、すべて（そして、誰でも）入手することができます。
＜相続に関し土地・建物の評価について、すべてそのやり方が定められていたら。お教え願います。実態は評価によっては100坪たらずの土地でも、1700万円の幅があり遺産分割調停に至っております。

＞（通常は、一般の人はそれができないので税理士に頼みます。ただし、税理士しかできない、という決まりはありませんので、知識を持っている人ならＯＫです。）
私は「不動産の鑑定評価」は不動産鑑定業者以外出来ないと、大手不動産業者社員より聞いておりますが誤りでしょうか、又税理士は（相続税、贈与税、各種税に関する申告に）対応処理すべきプロと思います。
土地の評価に関し、どう決定しいかに分割するかは、司法書士・弁護士がベストと思います。
税理士の方が、各相続人の出席した話合いに立会われるのでしょうか。
又鑑定評価は費用が高額になる為、ためらわれると聞いております。

実態をお聞かせ願い、参考としたく思います。

回答No.1

titelist1

土地の場合には法務局で登記情報を閲覧でき、国税庁公表の路線価はネットでも閲覧できるので、誰でもその土地の価値を簡単に査定できます。家屋であっても築年数と家屋面積は登記情報で閲覧できるので、概略の資産価値は査定できます。また土地と家屋の固定資産税の評価額資料も入手できます。すなわち、不動産情報はすべて公開情報なのです。