土地決済について

質問

近々、土地を購入することになりました。
売買契約をかわし、決済日が近づいています。
たまたま、売主が不動産会社の職員です。
私は不動産売買に関して全く素人です。
まず、一般的な土地決済の手順、登記について、買主が負担すべき諸費用、その他注意事項、アドバイスなどを教えてください。
それと、売主の抵当権抹消にかかる費用を負担する義務はありますか？
住民票は登記の前に移したほうがベターしょうか？
併せて、教えてください。

回答No.2

and4173 · ベストアンサー

まず土地決済の手順ですが、決済前に売買対象となる土地について、現地で立ち会って隣地との境界をしっかり確認しておくことが大切です。これから建築する際に、境界塀をたてたりすると思いますが、中心が塀のどこで（中心・内側・外側）現況はどうなのか、隣地の方もできれば立ち会ってもらうのがベストです。建て替える際にはブロック塀や解体工事・建築期間の工事車両、騒音など隣地ともめる要素が多分にあるので、事前にあいさつなどして意識的に良好な関係を築いておかれることをお奨めします。
決済当日は買主がローンを利用する場合、ローンを実行する金融機関で平日午前中に行うのが一般的です。売主・買主・仲介業者・司法書士が集まり、まずは司法書士が売主の権利証と本人確認をし、抵当権抹消に必要な書類を確認後、売渡証書や委任状を書いてもらいます。次に買主がローンの設定に必要な書類が確認できたら、ローン実行のサインが出ます。そこから数十分後にお金が買主の口座を経由し、売主および債権者に渡ります。受け取りが確認できれば終わりです。司法書士は当日中に法務局へ持ち込み、移転登記の手続きを行い、登記完了後、書留で権利証が送られてきます。
残金以外の諸費用についてですが、登記費用は移転登記+抵当権設定費用が買主負担、抵当権抹消費用は売主負担です。買主の登記費用の内訳は登録免許税と司法書士の報酬となります。これは当日法務局に収めるべきお金となるため、現金での用意が必要です。あとは固定資産税・都市計画税を日割清算します。通常は買主が売主に現在来ている平成１３年度分について、売主に日割り分を前払いし、売主が全額を納税します（１月１日の所有者に課税されるため）。
住民票については土地で決済した場合、更地であれば住居表示がないため、現在のもので構いません。その後、家を新築し、新住所が決まってから再度登記するのが一般的です。（そのまま住む場合はまったく違います。）
他に気をつける点は３点。一つは土地の上に古家があり、これを壊して新たに家を新築するなら建物については移転登記せず、売主名義で解体後、滅失登記をする方が得です。そのための解体費用・滅失費用は通常買主負担ですが、売主に滅失登記用の印鑑証明書をもらっておく必要があります。（滅失登記の時点で３ヶ月以内）。もう一つは不動産取得税の軽減措置のための手続き。これはやってなくてもとりあえずは大丈夫ですけど、知っておいた方がいいです。一応60日以内にやることになってはいます。あと見落としがちなのが、固定資産税は１月１日で課税されるので、更地のままその日をまたぐと軽減がないので高い税金が後から来ます。このあたりはハウスメーカーにご相談された方がよいでしょう。この時期の引渡しなら大丈夫ですが。あとは建物の支払い方法の確認と、新居に移るまでのローンと家賃の二重払いについて注意しておくことが挙げられると思います。

お礼

適切な回答とアドバイスありがとうございました。
境界の確認、近隣への挨拶はクリアしていたのでひと安心です。
土地決済が終わると、GW明けには建物の着工です。
まだまだ先は長そうですが、がんばります。

補足

滅失登記について教えてください。
私の場合、契約条件で古家は売主が解体後引渡しです。土地は現在更地になっています。
建物は滅失登記となるのでしょうか？その場合どのような利点がありますか？
それと、土地決済の際司法書士への報酬額と住所変更登記する場合必要な費用についてもおおまかに教えてください。

回答No.1

noname#24736

買主が負担すべき諸費用としては、不動産収得税　登録免許税　登記の手数料（司法書士依頼料）　不動産業者の手数料　購入後は固定資産税、都市計画税、等です。

売主の抵当権抹消にかかる費用は売主が負担します。

住民票は登記の前に移せれば移しておけば、後で所有者の住所和変更登記する手間が省けます。

土地代金の授受は売主の土地の謄本で、抵当権などが抹消されているのを確認して、代金の支払いを行い、買主が登記に必要な書類を受け取ります。
必要書類は権利証・委任状・印鑑証明・住民票等です。

その他の注意事項は下記のページを参考にしてください。
知っておきたい不動産取引の「法律知識」と「税務知識」をまとめてみました。
http://www.ytb.co.jp/zaisan/tebiki/tebiki.htm

お礼

さっそくの回答ありがとうございました。何分、知識不足なので助かります。
不動産屋に不信感があるので、不利益を被らないようがんばります。