購入した土地の前にある道路との段差があることが契約、造成後に分かった場合

質問

去年春に土地を購入、大幅に遅れていた造成が今年に入ってやっと終わりました。いざ新居の工事着工！と思っていたら、前の道路が坂道になっており、土地と新築予定の家の高さにかなりの段差が出来ることが分かりました。そのため、玄関ポーチまでの階段数が増え、それにより庭の有効利用は出来ない、乳児が2人いて私一人でベビーカーで連れて出る場合が大変など、問題が出てきます。契約時には段差が出来ることは聞いておらず、住宅会社側もその時は分からなかったとのことですが、こういった場合は、段差が出来ることは仕方なく諦めるしかないのでしょうか？こちらはそれでは困ると思い、よう壁を補強して段差をなくすことが出来ないのか、尋ねているところです。それが可能としても、よう壁を作ることや盛った土を削り取ることや、外構等に費用がかなりかかりそうです。住宅会社側が持つのか、私たちが持つことになるのかまだ確定していませんが、色々ともめることになりそうです。同じような問題を抱えていらっしゃった方、このようなトラブルに詳しい方がいらっしゃいましたら、ご意見を伺えたらと思います。また、このような問題はどういった所に相談すれば良いのかもご存知でしたらよろしくお願いします。（分かりにくい文章ですみません）

回答No.3

forlent

こんにちは。
　造成前の土地をご契約されておられるようですが、不動産の購入に当たって重要事項の説明は受けられましたか？
　重要事項説明では、未完成物件の場合は完成時の図面や資料を提示して、わかりやすく正確な物件説明をする必要があります。
　もし、その際の説明と全く異なっていれば重要事項説明義務に違反していることになりますし、故意に説明していなければ虚偽の説明による契約ということで契約解除も可能でしょう。
　ただし、宅地造成においては事前の計画と実際に作業開始後の現地事情の関係で変更せざるを得ない場合もよくあるようです。（ただ、その場合でも契約者がいれば変更があることはその時点で説明しなければなりませんが。）
　以上のような不動産業者による契約のトラブルは都道府県の宅建業指導担当窓口でも対応をしてくれます。
　なお、ご質問者は契約解除ではなく、現況からの対応策と費用をご心配されておられるようですが、基本的には先方のミスですから、当初の土地利用計画案に近づくように対応してもらうのが筋でしょう。ですから、それに要する費用や当初計画より増加する費用は売主負担にしてもらうことを前提に、対応してもらうよう交渉するのが良いと思います。それで納得できないようなら消費者センターや宅建業指導窓口へご相談されるといいように思います。

回答No.2

yosiboh100

再び！！

造成は高低差を含むすべて計画し、図面化しなければ許可がおりません。ということは図面はあったということです。

その人が知らなかったということを否定はしません。しかし、社内に図面があるのに見なかったということはありえますね。

現況がない状態での設計は難しい部分があります。
特に高低差には気を配ります。
設計士が、最初に高低差をチェックしていないのはやはり落ち度だと思います。人間的にだけ信頼できても不十分なのは仕方ないとは思いますが、冷静に判断してください。

建物を着工しようとしているということは、建築確認書はあるのですか？
そこにも高低差を明記しなければなりません。

造成の図面は役所に行けば申請図書を見せてもらえるかもしれませんね。そうすれば、提出日にはそれが有ったことになります。

不可能な図面で契約をし、手付けを受け取り、無理だから追加になります。
これは見方によれば詐欺に値するのではないでしょうか？多分業者はそんなつもりはないと思いますが、施主としては納得行かないですよね。

やはり、相談先は、消費者センターだと思います。
契約書が正当なものかも見てもらうと良いと思います。

お礼

度々ありがとうございます！
二度もお返事をいただけてとても喜んでいます。

　ほぼ間取りは決定していたので、造成が終わったらすぐに建築確認の申請をする予定になっていました。造成が終わる直前まで間取りの打ち合わせをしており、ほぼ決定していた間取りをちょっとずついじっていたところです。そんな時に、段差ができるということが分かり、ほぼ決めていた間取りでは庭・駐車場部分が考えていたようには使えなくなったので、それなら全面的に間取りを見直すべきなのか、と考えていたところです。忙しい中今まで割いてきた時間は何だったのか、と拍子抜けしてしまいました。また、余分に費用がかかってくるかもしれないということから、楽しいはずの家作りがこれから色々ともめそうで精神的にしんどくなってきています。しかしそんなことは行っておれず、ご意見を参考にもう一度整理し、必要な書類を揃えて臨まなくてはなりませんね。

建築確認書というのは、確認申請をして出来てくるものでしょうか。

色々とアドバイスくださったことを頭に入れて、明日もう一度説明を聞きに行ってきます。どうなるか心配ですが、疑問の所は全部聞いてこようと思います。本当にありがとうございます。

回答No.1

yosiboh100

契約したときには造成工事は始まっていましたか？
いなかったとしても、宅地造成の許可がおりていなければ売買契約はできないと思います。

宅地造成の許可が下りているということは、高低差や、その処理も含めてすべて図面化されていて、調べれば分かる状態であったと考えられます。

土地購入と、建物は同じ業者ですか？
造成工事は違う業者ですか？

いろいろ資料をそろえ、消費者センターに相談すると良いと思います。
そのときに、段差が生じたことと、説明しなかった旨の理由を書面で業者に提出してもらっておくと良いと思います。
持参するものは、契約書、計画図面などです。

段差のせいで計画図面通りに施工できないとなれば、それも解約の用件になるかもしれません。

造成の遅延に関しても、契約に記載があるかもしれません。違約金や、解約の条件になる場合がありますので、その辺も相談すると良いと思います。

解約しろといっているのではなく、そういう手段もあると提示しておき、話し合いを有利に進めることの手段として記載しました。
でも、信頼できない業者であれば、解約も考えなければならないかもしれませんね。

お礼

ご丁寧なお返事を頂きありがとうございます。

契約時、その一帯はまだ取り壊す前の建物や駐車場がありました。段差については、造成が終わる直前の頃まで分からなかったと住宅会社側は言っています（初めて聞いたのは12月、担当設計士からでした）。
その辺は本当なのかな？と思うのですがそうではない可能性もあるのでしょうか？どちらにせよ、こちらは
段差がないつもりで駐車場の位置を決め、間取りを決め、打ち合わせに時間を割いてきた訳ですし、今更そんなことを言われても、という感じです。住宅会社側も、造成が終わる頃まで分からなかったといいますが、それなら仕方ないですね、と、私たちが余分な費用を持たなければならなくなるのは
おかしいのではないか？と思っています。
段差があるとは聞いていない、と言いたいのですが、
あちらも、契約書に段差がないとは書いていない、と言うのでしょうか？

土地購入と建物は同じ業者です。造成工事もそうです。

契約書は他社の物がどのような物なのかが分からないので比較できませんが、詳細には記載されていないような感じです。文章をどう理解するかによるところなので色々ともめそうです。今から気が重いです。

問題がないなら、信用できる設計士に出会えたので
このままはなしを進めたいのですが、どうなるか分かりません。恥ずかしながら、私自身もまだ理解不十分なところがあり、主人に聞かないと分かっていない部分もあるようです。

困っている時に、アドバイスをいただき本当に助かりました。まだまだ今から色々と考えて話を進めていかないといけないのですが・・・
本当にありがとうございました。愚痴のようなお礼になってしまい申し訳ありません。