土地購入契約のキャンセル

質問

家を購入しようと思い、土地を探して農地を購入することにしました。仲介の不動産屋と契約して、農転手続きを行ないました。ところが農転の手続きが完了した途端、当初の引渡し日よりも２ヶ月（早くて）も引渡し日が延びてしまいました。農転の手続きの際には予定どおりの日程と先方から言われていましたが、突然の事で驚いています。しかも、当初の引渡し日を既に過ぎ、引渡しが延長すると聞かされた際に言っていた工事着工日も過ぎましたが、まだ造成工事にかかってない状態です。また、こちらから連絡を入れないと先方からは何も連絡がありません。気に入った土地でしたが、現在は、仲介不動産に対して不信感を通り越して憤りを感じています。解約したいのですが、この場合、すでに支払った手付金や仲介手数料が返金されることは可能でしょうか？
ちなみに遅れる理由は道路（造成時に宅地の前に造る）の手続きの問題だそうです。これも農転が完了した際に聞きました。

回答No.3

tk-kubota

＞先方から契約時に日程表をもらっていました。これをもとに契約違反になりませんか？

日程表より遅れたのですよね。
遅れたことだけでは、法律上の解約原因となりません。
民法541条では、そのような場合は「遅れていますが年月日までに履行してください。そうしないと契約解除します。」と云うように催告して、それでもなおかつ履行しない場合は解除できるようになっています。ですから、内容証明郵便でそれを催告してください。
なお「この様なケースに対応してくれる機関などはどこかないでしょうか？」と云うことですが、相談するところは数々ありますが、どこでも対応の方法を教えるだけで、その機関が責任をとるわけではないです。
今回は、農地と云うこともあり、私のお答えが完璧と云うことでもないかも知れません。
法律上の代理人(弁護士)と相談して下さい。
でも、弁護士は「相談」と「依頼」は違いますし、依頼したなら、弁護士の法律行為は、即、「t-t-mさんの法律行為」となりますから、そのことも心得ていて下さい。

お礼

ご返答有難うございます。内容証明などはおくってませんが、催告は既に２度行ないました。気に入った土地でしたが、信用がなくなったので解約することにしました。協会や県土土木事務所などに相談にいき、強制力はありませんが今後の話し合いによっては先方に勧告はできるのでするそううです。なりゆき次第ではでは弁護士にも相談して訴訟を起そうと思うようになりました。

回答No.2

tk-kubota

t-t-mさん、まず最初に、何でもそうですが、一旦契約すれば原則として解約はできないことを認識してください。(民法540条)
例外は法定されていますが「不信感を通り越して憤りを感じています。」では法律上の解約はできないです。
後は、契約でどのようになっているか、と云うことになりますが、通常は、手付金を放棄すればできるようになっていますが、不動産屋の手数料の返還を求めることはできないです。
なお、工事の遅れが不信感の1つのようですが、その遅れも理由がありそうです。
従って、遅れたことによる損害賠償請求の訴訟も必ず勝訴とはならない気もします。

お礼

すみません。先方から契約時に日程表をもらっていました。これをもとに契約違反になりませんか？道路の手続きの問題も、完了後の手続きなので、工事着工の遅れになるとは普通考えられません。契約後、キャンセルできなければ、この様なケースに対応してくれる機関などはどこかないでしょうか？

回答No.1

noname#52086

契約を解除するには・・・

(1)双方の合意による解除＝手付け金を返して白紙撤回（なにもなかった事）にする。

(2)買主の都合による解除＝手付けを放棄する。

(3)売り主の都合による解除＝手付け金の倍額を買主に払う。

質問者さんが解約を申し出た場合に(1)の合意解除となれば手付けは戻りますが、(2)とされてしまうと手付けは没収され戻りません。そしてまず間違いなく相手は(2)を主張してくると思います。

まず契約が履行不能であれば解除できます。履行不能とは上記の場合では、土地を引き渡せなくなった場合です。履行不能の原因が相手にある場合は(3)になります。

現在の状態は履行遅延になりますのでまずは損害賠償です。
履行遅延による損害賠償請求とは、遅延によって質問者さんが蒙った余分な出費を損害として請求します。

相手が賠償や返金に応じない場合は、裁判するしかなくなりますが、相手が土地の引渡しに努力してますと主張すれば、遅滞の損害賠償は認められても履行不能(3)とまではならないようです。

お礼

お返事有難うございます。
家賃など、実質的にかかるお金を延長分先方にみてもらうようにするのが理にかなっていますね。先方にも話しをしてみます。