土地の値段と造成費用について

質問

埼玉県に約７００坪の土地を保有しています。
地形は、北側傾斜で高低差６ｍ程、北側のみ道路に接道しており、西東南は住宅に囲まれています。
この度この土地を売りに出すため、複数の会社に見積もりをお願いしたところ、数社から買取金額が提示されました。
しかし、造成費用の関係で想定はるかに下回る金額となり、売りに出すかどうか迷っています。
どなたか土地の造成などに詳しい方がいればご教授願います。

＜近辺の売買基準値＞ ４０~５０万／坪
＜買取例１＞ 6,000～8,000万円 （造成費用＝約１．８億円以上を想定）
＜買取例２＞ 10,000～12,000万円 （造成費用＝約１．５億円以上を想定）

造成費用が想定できないなどの理由から見積もりできない会社も複数あるなか、金額を提示して頂いた会社の結果が上記の数字となっている状況を考えると、これ以上の金額が出てくるかどうか？

回答No.3

domoku1943

・・・前回回答の続きです・・・
(1)１６区画であれば、１区画３２坪
　　７００坪「２３１０m2－道路６００m2」÷１６区画＝１０６m2「３２坪」
(2)街並み状況
　　１区画３２坪であれば、窮屈な建物になることでしょう。ミニ開発。
　　周辺の住宅地がどのような住宅地でしょうか。
　　周辺とマッチして、最低でも２００m2が、今時の住宅地です。
　　高級感を出し付加価値をつけるのであれば２００m2が普通です。
　　業者の考え次第と行政の指導もあります。開発許可造成許可。
(3)１戸あたり土地建物で
　　３２坪×４０万＝１２８０万＋建物１５００万＝２７８０万
　　３２坪×５０万＝１６００万＋建物１５００万＝３１００万
(4)実質の売値は建物とも３５００万～４０００万で売り出すでしょう。
　　但し建築費で儲けを出すため４０００万～４５００万で売り出すこと
　　もあるでしょう。
(5)土地価格業者売り出し土地総額「相場」
　「１２８０万＋１６００万/２」×１６区画＝２．4億
(5)工事費１億の場合。売り出し土地２．４億
　仕入れ土地１．０億で業者は０．４億の儲けでしょう。
(6)ゆえに業者の土地買入価格は「売り出し２.４--工事費１.０億－利益０.４億」
　＝１億でしょう。但し建築費は１５００万としていますがもっと高くなり
　業者利益も上乗せされるでしょう。
(7)結果、１．０億が土地売却の価格になるのではないでしょうか。

回答No.2

domoku1943

1.現況図の想定
　面積７００坪、（50ｍ×46ｍ＝2310m2）想定図より
　北側へ既設道路、北側へ傾斜、だんさ６ｍ
2.造成計画
　区画数９区画(１区画５９坪）
　新設区画道路２本幅員6ｍ、長さ50ｍ(延長100ｍ）　
３.売り出し金額（土地）、総額
　５９坪×５０万＝２９５０万、５９坪×４０万＝２３６０万
　※建物１５００万／棟で４５００万～４０００万（外溝植栽駐車場除く）
　平均２７００万／区画×９区画＝２４３００万
4.造成工事費
　土工事　　　　１３００万（３２.５万×４０日）
　擁壁工事　　　２０００万（４００m3×５万）
　道路工事　　　１５００万（５００m2×３万）
　給排水電気工事１５００万
　共通仮設費　　　８００万
　　小計　　　　７１００万
　諸経費　　　　２４００（設計、申請、現場経費、一般管理費）
　　合計　　　　９５００万（訳１億）　　
5.検証（土地の売値、業者の買値）
　Ａ業者
　　　収支差額＝収入・売り出し価格２.４億－　収出・工事費１.０億　
　　　　　　　＝　１.４億　
　　　土地仕入れ＝１.４億　-Ａ業者利益
　　　　　　　　＝１.４億　-０.２億（２０００万が業者利益、増減）
　　　　　　　　＝１.2億
　　　１.2億くらいが業者の素地の買取・貴方の売り値段でしょう。

補足

提示した情報が少ない中で非常に詳細な内容で、大変勉強になりました。
回答者様の想定通りであれば、先方の買値はある程度妥当であると考えられます。
ただ、先方から直接聞いた話ではないのですが、１６区画を予定していると仲介業者から聞いています。
当然区画が多くなれば１区画辺りの面積は小さくなるので、建物もそれに見合う大きさになると思われますが、業者の売値は２倍弱になり、工事費を１．５倍にして、単純計算で業者利益が１．５億ぐらい？　少なく見積もっても１億ですか。
売るのに躊躇してしまいます。
再度検討してみたいと思いますので、その際は宜しくお願い致します。

回答No.1

nsan007

やり方が間違っています。
土地の価格と造成費は別です。
高低差が大きいので、造成工事の中でも擁壁の方式やサイズでマック違う金額になりますが、2mを超える高さの擁壁は構造計算などで安全性を確認して工作物の確認申請が必要です。
ただ見積を取っても図面が無ければ大きめのサイズで概略で出しますからどうしても高い値段になります。
先ずは建築設計事務所などにお願いして、現ぢじっそくで正確な高さ測定などの上構造計算をしてしかべき擁壁の構造計算の上で詳細図面と排水計画図などを作ってもらい、その図面で数社の工事業社に見積もりを取れば確実な金額が出ます。
その値段を掴んだ上で不動産屋等に土地価格の提示を求めれば良いと思います。
その際の造成費をどうするかも相談次第です。
ただ設計料としての数十万円は自己負担ですし、実際に工事をする事になれば工作物の申請や工事監理の費用も自己負担で別に支払う事になります。

ある意味、造成費が分からないから見積もりが出来ないと言う会社ほど信頼できるように思います。

本気でやる気なら順を追って進めるべきです。

概略費用で業者を決めても構造計算や申請の段階で、全く違う価格になる可能性は有りますが、足りなければ追加を言ってきますし、安上がりなら差額は業者の懐に入ってしまいます。

専門業者が素人を丸め込むなんて簡単な事ですが、間に設計監理者の専門家を入れれば、ごまかす事なんて出来なくなります。