マンション貸した方がトク？

質問

はじめて質問させて頂きます。

実は、今年の５月に妻と結婚したのですが、妻は働いているとき（２年前）に買ったマンションを関西に持っていて、関東に住んでいる自分と現在同居しています。※転勤の予定はありません

もともと妻が自分で住むために買ったものですが、結婚し引っ越した折にローンを受けている銀行の了解なしに賃貸に出しています。
今月で賃借人の契約が切れ、新たに賃貸人を不動産業者に頼んで探そうとしていますが、現在は小さい不動産業者なので、早く賃借人を探すために大手の不動産業者に頼むことも考えています。ただ、大手で頼むと情報が出回り、銀行側に知られたときに返済と違約金をとられそうなので、二の足を踏んでいます。

また、そもそも売却した方がいいのか、このまま銀行に黙って賃貸して繰り上げ返済した方がいいのか教えてください。

銀行の残高のお知らせは妻の実家に配達されているので、問題はなさそうですが・・・

回答No.6

A98JED

公庫に黙っているのは、よした方がいいと思います。
後で泣くよりも、早急に公庫への届出を出すか、
公庫分をさっさと銀行で借換して、全額返済するのが良いでしょう。

公庫借り入れ分は、縛りがきついのですが、その条件を破ると
一括全額返済を要求された上、違約金まで請求してきます。
公庫はまだほぼお役所みたいなもので、
調査能力がそれほど高いとはいえないので、
網に引っかかっていない状態だといえますが
条件に合致するとわかったとたんに杓子定規に情け容赦なく処理されます。
最悪の場合、短い期間に対応を迫られた上、いきなり競売に掛けられてしまうような状況になってしまいます。
抵当権も最優先になっているので、銀行すら手出しできません。

もしかしたら、まだ、結婚してから、年度が替わってないので、
グレーゾーンとしてお目こぼしされているだけかもしれません。

回答No.5

koala0305

私の知る限り、住宅ローンを借りて購入した物件を賃貸にまわして一括返済を迫られた人は一人もいませんから、面倒ならこのまま放っておいても問題ないと思いますよ。銀行は、滞りなく返済さえしてくれればそれでいいので、わざわざ人に貸しているかどうかを調べて一括返済を迫るなんて特殊なケースでしょう。万一そういうことがあれば、その時いくらでも対応できます。

それどころか私自身、この夏、マンションを人に貸していることをちゃんと話したうえで住宅ローンの借り換えをしましたよ。都銀ですが、「一応、最終的には本人がお住まいになる意思があれば結構です、いえ、追跡調査とかはしません」と簡単に貸してくれました。東京スター銀行なんかはホームページにも「空家はダメだが人に貸していれば住宅ローン扱いになる」と明記してありますし。

ということで、貸し続けても構わないと思いますが、損得は購入価格、家賃、その他が分からないと何ともいえません。

回答No.4

noname#15038

公庫だけでなく、銀行にもバレるとまずいのではないかと
思います。
私が住宅ローンを借りる時、5行ほどの都市銀、信金などに
賃貸についてお聞きしたところ、即答で「だめです。一括返済を要求することになります。」と言われました。
住宅ローンとして借りているのですから、賃貸に出す、
つまり事業用ということですでに規約違反になるのだと
思います。
バレなければ良いかも・・とも思いますが（こんなこと
言ってはいけませんね）、やはり発覚した場合はたいへん
なことになると思うので、早めに相談された方がいいと
思います。

賃貸の収支についてですが、なかなか大家業は儲からな
いと言いますよね。
サブリースなどに依頼して家賃保証という手もあるかと
思いますが、よほど良い物件でないと難しいようです。

回答No.3

m_inoue

＞マンション貸した方がトク？

どちらが有利かは情報が無いため判断できません

＞このまま銀行に黙って賃貸して繰り上げ返済した方がいいのか教えてください。

銀行には黙ってる必要も無いでしょうが、公庫に無断の場合は問題が残ります

http://myhome.nifty.com/loan/loan_qa/s8_9.jsp

一般の金融機関によって対応は違いますから確認の必要が有ります

回答No.2

mot3355

不動産業をしているファイナンシャルプランナーです。

すべての不動産業者は法律の定めにより、通称レインズと呼ばれている国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムを利用しなければなりません。
そのため、小さい不動産屋でも大手不動産屋でも、情報はリアルタイムで交換されています。
ほとんどの金融機関はレインズ会員につき、銀行がkuma36さんの物件を知るのは時間の問題です。
当方のお客様で、レインズで銀行に知られて一括返済を迫られた方が４人おられます。
このまま銀行に黙って賃貸するよりも、銀行に相談することをお勧めします。

売却か否かは、生活設計をお聞きしないと回答が難しいです。

参考URL：

http://www.reins.or.jp/

お礼

そうなんですか。
銀行に相談してみます。ありがとうございました。

回答No.1

A98JED

銀行の了解は関係無いでしょう。
住宅金融公庫や、税金の面でまずいことがあるかもしれません。

やむを得ない理由で一時的に留守にする場合、賃貸することは可能です。但し、原則として、３年以内です。
その場合、届出と審査をパスすることが必要で、公庫に無断で融資住宅を賃貸したり、融資住宅に住まないでいると、公庫との契約に違反することになり、融資金全額の一括返済を要求されるとともに、違約金を支払わなくてはならない場合もあります。

また、住宅減税の対象から外れます。
届けていないと、後に脱税分の重加算税が徴収されることになります。

参考URL：

http://www.jyukou.go.jp/yusi/hensaichu/tenkin.html

補足

早速のご回答ありがとうございます。

公庫でも若干ではありますが借りているので、公庫から先に借金を返した方がいいのでしょうか？

やはり売却した方がいいのかな・・・