住宅ローン(どのパターンが一番お得でしょうか？)

質問

只今不動産の購入に伴い、住宅ローンを検討しているところです。
現在、有力な銀行が二行あるのですが、それぞれ特徴があり、どちらにすべきか、又は両行から借りるべきかと思案中です。

こちらの希望は以下の通りです。
<借入金額>8,000万円
<返済期間>30年
<金利>変動金利

この希望は動かさないという前提で、二行の融資条件は以下の通りです。(単純化の為、多少数字は丸めてあります。ここに記載の無い情報は全て同じと仮定下さい。)
【A行】
<金利>1.0%
<繰上返済手数料>全て無料
<固定切替手数料>無料
<保証料>0.2%上乗せか前払い。前払いとした場合、繰上返済時の保証料返還に手数料掛からず。

【B行】
<金利>0.9%
<繰上返済手数料>特定条件で無料
<固定切替手数料>\5,250掛かる
<保証料>0.2%上乗せか前払い。前払いとした場合、繰上返済時の保証料返還に手数料が\5,250掛かる。
<その他>給与口座の指定義務有り

当方は繰上返済をガンガン行って、15年、遅くとも20年で完済したいと考えております。
A行で借りる場合は保証料前払いにすることは確定ですが、B行の場合は前払いにするべきか決めかねています。

このような状況の場合、皆様ならどちらの銀行が良いと思われるでしょうか？
また、A行で4,000万円、B行で4,000万円づつ借りて、A行の繰上返済を優先させるような借り方はメリットが無いでしょうか？(メリットがあるようにも思うのですが)

最後に、A行の条件は最終ですが、B行は未だネゴの余地が有り、0.1%か0.2%更に引いてくれる可能性もあります。
その場合のご意見も伺えれば幸いです。

以上、宜しく御願い致します。

回答No.1

ryu1995

参考程度に。

8,000万円となると0.1％の違いでも積み重なると大きいと思うので、私ならＢ行を選びます。

保証料を前払いするか、金利に上乗せするかは、迷います。
繰上返済しないのであれば、前払いの方が得なのは分かっているのですが、ガンガン行うとなると・・・。

＞Ａ行で4,000万円、Ｂ行で4,000万円づつ借りて
これは無理ではないでしょうか？
両行から借りると、両行とも物件に担保設定してくると思いますが、どちらかの銀行が「第一抵当」で、
もう一方の銀行が「第二抵当」となります。
第二抵当では万が一の時に不利なため「第二抵当でも貸します」と銀行は言わないと思います。

お礼

貴重なご意見有難う御座いました。
(急遽海外出張が入ってしまったので、お礼が遅れまして大変失礼致しました。)

＞Ａ行で4,000万円、Ｂ行で4,000万円づつ借りて
これに関しては、回答者様の仰るとおり不可でした。
こちらに質問した直後、提携ハウスメーカーを通じて確認して貰いましたが、やはり不可との連絡が御座いました。

ご参考の為、最終的にどちらにしたかをお伝え致しますと、A行です。
理由は以下の通りです。

・B行は繰上返済における自由度に乏しいこと。
・B行は変動金利期間中は-1.6%の優遇なのですが、固定にすると-1.4%となってしまうこと(A行はどちらも変わらず-1.5％です)。
・保証料の削減や総返済額の圧縮の為"元金均等"の方がベターという結論になったのですが、B行では"元利金等"しかプランが無かったこと。

お忙しいところ有難う御座いました。