建築物の用途制限について

質問

スーパーマーケットで床面積が３０００m2までしか建てられない用途地域があります。
本当は、そこに３５００m2の店舗を建てたいのですが、用途制限があるので困っています。

そこで、売場部分２８００m2の建物と、生鮮加工場部分３００m2の建物と、倉庫部分４００m2の建物とを、２ｍ位離して３棟建設し、一部を渡り廊下(基礎がなくテントのような仮設的なもの)で行き来できるように連結するのは、合法でしょうか？
それとも、使用目的が同じなので、３棟の基礎が繋がっていなくても、一つの建物とみなされて違反となってしまうのでしょうか？

回答を宜しくお願いいたします。

回答No.6

takomari · ベストアンサー

＃２、４です。
完全に連結していなくても、渡り廊下状のものが存在していれば、一体の建物とすべきものを用途制限から逃れるために分割している、とみなされる可能性があるので、敷地分割によって用途制限を回避するのであれば、何も設けないのが一番です。
もし、使用上どうしても繋ぐことが必要ということであれば、建築許可を得て一体の建物として建築することが一番良いかな、と思いますが…。
なので、役所に相談するのであれば、建築許可を得られるかどうか、ということでまず相談した上で、もし出来ないとなればどういう方法があるか、という形で話をもっていくほうが良いのかな、と思います。

お礼

何度も回答をありがとうございます。
小細工を考えるよりは、率直に役所に相談したほうが良さそうですね。
具体的に何か良い案が得られることを期待して相談してみます。

回答No.7

nobugs

#5です。　追記します。

制限として３０００平米の上限を設けている地域で、制限を超える建築を行う行為ですので、法の抜け道を質問していることになります。

当然、行政としても規制を行う手段を取ります。

イタチごっこのようですが、今回の質問のようなことは良くある事ですので、役所も対応策を持っています。

詳しく書くと、抜け道のヒントになるので省かせてもらいます。

お礼

回答をありがとうございます。
抜け道のヒントが聞けなくて、本当に残念です。
抜け道とは、もちろん違法ではなく合法のお話ですよね。
だとすれば、お話いただけないものでしょうか？

回答No.5

nobugs

誤解を生む回答があるので追記します。

用途上不可分の関係となる場合、土地の登記とは無関係で一体と見做されます。
この場合、分筆しても一体とされます。
小細工をすると、悪質な行為と見做されますで、確認申請が通っても、竣工後に違反建築として厳しい処分をされることもあります。

補足

回答をありがとうございます。
＞確認申請が通っても…
これは、行政担当者がどのような判断(判断間違いも含めて)をした場合に確認申請が通ってしまうのでしょうか？
いずれにせよ、当方の考え方は100%違法なのでしょうか？

回答No.4

takomari

＃２です。
敷地分割ですが、分筆の必要はありません。ただ、＃３さんのおっしゃるとおり、違法建築から逃れるための形式的な分割とみなされる場合があり、そのときは分筆を要求されるような場合もあります。
用途上不可分とは、複数の建物がある場合において、分けてしまうと建築物としての機能が損なわれてしまう場合のことです。たとえば、集合住宅と受水槽、とか。
今回の場合では用途上は可分であるかと思われますので、繋がなければ敷地分割はできるかと思います。

参考URL：

http://kodou.web.infoseek.co.jp/jiten/jiten_h_sikiti_fukabun.htm

補足

回答をありがとうございました。
敷地分割、用途上不可分についてはよく理解できました。
結局、今回のケースでは、当方の目的達成は無理のようですか？
では、完全な連結ではなく、テントの屋根を１０ｃｍ位でも空けるとどうなるんでしょうか？
結局、行政と相談になるとは思いますが、話し方を勉強したいと思いますので宜しくお願いいたします。

回答No.3

nobugs

一の建築物に対して一の敷地が原則です。
用途上不可分の関係にある場合は、複数棟建てられますが、その場合、面積関係の規制では合算されます。

敷地分割を行う手もありますが、用途上不可分の関係にある場合は、形式的な分割と見做されて、違反とされた例もあります。

補足

回答をありがとうございます。
用途上不可分の関係とは、どういうことでしょうか？

回答No.2

takomari

渡り廊下がある場合は１棟扱いになると思います。別棟扱いにするためには、渡り廊下をなくし（完全別棟にして）、敷地を分割する必要があります。
こうなると、接道の問題等出てきますから、建築確認の窓口で、建築基準法４８条許可（用途の許可）について相談された方が良いかと思います。行政庁によって許可基準の相違がありますので一概には言えませんが、１～２割程度認めてくれる場合も多いかと思います。

補足

回答をありがとうございます。
接道については問題がないようです。
敷地を分割とは、登記上分筆するということでしょうか？

回答No.1

doctorelevens

渡り廊下に屋根があったら建築物とみなされます。

ビニール張りでも屋根は屋根です。

補足

さっそくの回答にびっくりしました。
屋根があると建築物とみなされるということは、全てが連結されて一つの建物とみなされる、つまり違法ということでしょうか？