住宅ローン借り換え

質問

こんにちは
次の状況で借り換え審査が通る可能性はどうでしょう。
某大手銀行にローンの返済用のみに開いた口座
変動金利2.375%で残高2100万円
完済まであと20年　
借り替えたい金融機関は地元信金で給与振込み公共料金の引き落としで長年利用
当方52歳、リストラで転職後2年。
年収も大幅ダウン400万円
共働き妻あり
経済的に苦しくなりいい方法があればお教え下さい。

回答No.3

DolphinIII · ベストアンサー

下記、補足質問に際しましてご回答いたします。

Q1)　妻の年収は200万はかろうじて超えているようです。妻が連帯保証人になるとして妻も団信に加入する必要があるのですか。
もうじき築8年の一戸建てです。
＞Ａ１．奥さんは連帯保証人であって、連帯債務者でない限り団信に加入する必要はありません。
築浅ですし、担保価値は相応の水準ではないかと想像いたします。

Q2)　固定期間10年でしかも今の金利をわずかに下回るキャンペーン金利で借り替えたいのです。年齢、勤続年数、年収が厳しいですが、もし審査が通る可能性があるならキャンペーン期間中に申し込みたいのです。
Ａ２＞今後の金利上昇を見込むのであれば、この先10年間の返済額が固定されるというメリットは考えられますね。
現在１ヶ月ごとに金利が上昇してますので、とりあえずお早めに事前審査などをされてみてはいかがでしょうか？
最短でも事前審査から借換までは１ヶ月はかかると思われますので。

お礼

DolphinIII様回答ありがとうございます。
No.2の回答にあったようにいずれは自宅の売却もやむを得ないと覚悟しています。でも審査が通る可能性にかけてみようかという気になってきました。妻とも相談して早々に申し込んでみようと思います。

回答No.2

DolphinIII

１）審査が通る可能性につきまして
共働きの奥さんの収入如何によっては可能性はあると思います。
ただ、貴方の単独収入では厳しいと思われますので、奥さんが収入合算者として連帯保証人となる必要はあるでしょう。
目安ですが奥さんの収入が200万円以上あれば、可能性はあるでしょう。
ただし、審査のもう一つの大きな柱である担保価値にも大きく依存します。もし貴方がお住まいなのが一戸建てであれば、土地だけで相応の価値があるでしょうが、仮にマンションであれば、築後かなり経過していると担保価値は大幅に減少していることはありえます。
担保余力が少ないと、審査に通る可能性が低くなってしまうでしょう。

２）経済的に苦しくなりいい方法がありませんかというご質問に際しまして。
これは、極めて重要な問題ですので、今一度今後のいわゆるライフスタイルをよくご検討される必要があります。
例えば参照ＵＲＬのようなホームページがたくさんありますので、このようなところでライフスタイルを再検証することが重要だと思われます。
この際に、このまま住宅ローンを返済し続けるケースと、例えば売却してしまうケースなど色々なケースを想定してみてください。
また住宅ローンもいまの2.375%（短ｐ+1％）で試算するのではなく、例えば４％など今後の金利上昇を加味して試算することが重要です。
今後数年でかなりの確率でローン金利は大きく上昇する余地があります。従いまして、例え借換で一時的に金利が下がっても、それは当初数年間の優遇固定金利を適用されている間に過ぎません。
どの銀行でも当初優遇期間を過ぎれば、一定の優遇幅があるにせよ、新たに金利を設定しなければならず、その際には金利は上昇していることが予想されるからです。
私が申し上げたいのは、例えば今後5年毎に金利が１％上昇し続けたとして、20年間で支払うであろう総返済額を考えれば、一時的に売却してでも、賃貸に移るという選択肢も検討されてみてはどうかと思うのです。
貴方のお年を考えれば、もしかしたら高齢者になると賃貸が借り辛くなるのではないかとご懸念されるかもしれませんが、これからの高齢者社会を前に、そういった心配はどんどんなくなっていくのではないかというのが私の考え方です。
昔のように、高齢者は借りられるところがほとんどないという状況は確実に変わってきています。

最後に、私の申し上げたかったことを要約します。
「一時的に借換で返済金額を低減することができても数年の間のことですし、借換に伴う諸経費を考えれば、必ずしも得策とはいえない。
それよりも、現自宅を売却して、金利上昇リスクからフリーになることの方が、今後の収入とのバランスの中では有効な方法ではないでしょうか。」

最後に、欧米では一般的なファイナンシャルプランナーという職業があります。最近日本でも独立系のファイナンシャルプランナーが増えてきましたので、有料サービスになりますが、こういった人に貴方のローンの内容や具体的な所有不動産の担保価値等を精査してもらって、アドバイスをもらうことが一番よろしいかと思いますので、ご検討下さい。
（相談料無料の銀行系ＦＰより、お金を払ってでも有料な独立系のＦＰの方が、公正中立な立場でアドバイスをもらえると思います。）

参考URL：

https://www.saveinfo.or.jp/saveinfo_ssl/s_input_ssl.htm

補足

1)　妻の年収は200万はかろうじて超えているようです。妻が連帯保証人になるとして妻も団信に加入する必要があるのですか。
もうじき築8年の一戸建てです。
2)　固定期間10年でしかも今の金利をわずかに下回るキャンペーン金利で借り替えたいのです。年齢、勤続年数、年収が厳しいですが、もし審査が通る可能性があるならキャンペーン期間中に申し込みたいのです。
この補足でお願いします。

回答No.1

HAMCHA-N

どこの金融機関でも、無料で相談に乗ってくれますので、ぜひいくつかの金融機関に行かれてくらべたほうがいいですよ。ただし、借り換えの手数料は、高いですのでメリットがあるかを聞いてください。取引がないところでも借り入れは可能です。土地と建物を担保に借りるのですから弱気になることはありませんよ。銀行だって借りる人を探しているんですから。（私は、銀行員です）

お礼

銀行員の方の回答、ありがとうございます。
今のローンを借りる時(7年前)はある所で断られた経緯があり、結局売主の取引銀行で契約した次第です。
土地の担保価値もビミョウな線でちょっと弱気です。