住宅ローンの借り換えについて

質問

悩んでおります、どなたかお教えください。

現在、某地方銀行にてキャンペーン中です。住宅ローンの借り換えで、初期5年間は通常金利からマイナス1％の金利割引＆その後マイナス0.7％割引というものです。通常3％であれば2％、或いは2.3％になるそうです。

今回こちらを選択すれば、毎年の繰上げ返済を含めて5年後を目処に完済するつもりなのですが、変動金利なためにあくまでも予定です。今のままですと公庫の金利が2.2％、今から5年後には4％になり月々返済額も多少アップします。また、同様に繰上げ返済をしても5年で完済はできません。しかし、少なくとも5年間は金利の変動に悩む必要はありませんし、4％目前に今回のような低金利へ借り換えることもできます。当然今回のようなキャンペーンの有無は不明ですし、総支払い額も今回借り換える際と比べて高いかもしれません。ただ、今回前者を選択すると金利上昇の際に借り換える逃げ道がなくなる可能性も承知しています。

変動金利について、多少の知識はあるつもりです。ここ10年くらいの変動金利価格、またその他変動金利のリスクやアドバイス等ありましたらご教授願います。

回答No.1

hoken24 · ベストアンサー

駆け出しのＦＰです。

具体的な内容がわからないので、一般論と金利については個人的予想で回答します。

キャンペーンに関しては検索するとたくさんでてきましたので、毎年どこかでやっていると思います。
検討されているのは、固定・変動のミックス型で、５年間は固定ということでしょうか？

私の経験では、やはり公庫のステップ型で上がる前に民間に切り替え３年固定で借り繰り上げ返済を組み合わせています。

今後の金利につては神のみぞ知るというところです。
少なくとも３年固定金利は今までは正解だったと考えています。
私の予想としては昔のバブルの力は日本にないと考えています。理由は
１．製造業が中国などに移行、物価も上がっていない
２．少子高齢化と労働力人口減
また、この５年程度の予想として
１．定率減税の廃止
２．消費税の増税（年金財源としては上げるしかない）
という予想で大きく上がることは無いと考えています。

５年で全部繰り上げ返済できなくても返済しておけば、多少金利があがっても、返済期間が短ければ影響は少ないはずです。
あとは具体的に計算してみないことには、何ともいえません。

お礼

＞ 固定・変動のミックス型で、５年間は固定・・・
いえ、固定ではなく「通常金利よりも○％優遇」というもので変動です。確かに、近くにある都市銀行支店では「3年固定0.98％、4年目以降は通常金利より0.4％優遇」というキャンペーンもあります。

金利予想に関しては参考にさせていただきます、ありがとうございました。ここ近年の変動金利が分かると、多少は今後の目安にできるのかもしれませんが・・・。まぁ気分的に、ですけどね。

回答No.2

noname#11476

>5年後を目処に完済するつもりなのですが、
５年で完済してしまおうという作戦ですね。

>4％目前に今回のような低金利へ借り換えることもできます。
これはあまり期待しない方がよいかと思います。（５年後であれば可能性はそれなりにありますが）

正直言いますと残りが５年程度ですみそうな計算であれば、もっとも安い金利を狙って返済する作戦はありえます。確かに今後金利は上昇する可能性が高いでしょう。でも繰上返済手数料の要らない変動金利（ですよね？）で安い金利を狙うという作戦は可能性が十分あります。

あと５年の短期固定でも優遇後は２％をきるほどかなり安いですよね。
なので正直言って、５年短期固定程度の選択にすればリスクはないと思いますよ。
というのも５年で完済できなかったとしても、残っている元金の金額は非常に少ないわけです。
であれば金利負担はそれほど負担にはなりません。

具体的数字がわかりませんので断言は出来ませんが、作戦としては上記のような考え方は十分にあります。

では。

お礼

レスをありがとうございます。

おっしゃるとおり、元金を手っ取り早く減らせる手段として今回検討している訳です。今の時点では金利が1％安くなり、素人予想でも少なくとも1年後まで2.2％を上回る可能性は低いでしょう（優遇後の金利）。その後も、2.2％を超えることは当面ないだろうとは思われるのですが、やはり専門家ではないために不安です。かと言って、専門家に背中を押してもらっても確証がある訳ではありませんし・・・。

目安としてここ近年の変動金利があれば、少しは気分的に安心(?)できるのですが・・・。あるサイトでは、過去10年間の間に8％台になったこともあると紹介されていました。

補足

結論が遅くなりました。
他行で3年間1%固定、その後0.4%優遇といったキャンペーンがありましたので、そちらに決定しました。